央企介入、超200亿元货值！广州一旧改项目将盘活

村民们有盼头了。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

广州停滞的城中村改造项目逐渐开启新生。

12月24日，中铁诺德城市投资有限公司（以下简称“中铁诺德”）宣布获取佳兆业白云城市广场一期融资区地块开发代建管理项目。据悉，佳兆业白云城市广场是白云区小坪城中村改造项目的融资区项目，原计划在2021年底开盘销售，后因该公司出现流动性危机而停滞至今。

12月26日，佳兆业集团相关人士对中国房地产报记者表示，该项目采用了“政府强效管控+央企品质管控+银团资金监管”的保障体系，引入中铁诺德管控项目品质，“对我司与市场都是一剂强心剂”。资金方面，“后续有新增融资，银团将根据后续资金需求对项目整体顺利完工给予充分的资金支持。”

鉴于一期工程已封顶达到预售条件，佳兆业白云城市广场计划2026年一季度上市销售。这意味着，总货值超过200亿元的小坪城中村改造项目有望回归良性发展轨道。

中铁诺德代管代建

小坪村位于广州市白云区新市街，早在2009年就已被纳入广州市三旧改造重点区域。2010年7月，该村与佳兆业集团签订《旧村改造框架协议书》，成为战略合作伙伴。2018年11月，小坪村正式发布选择合作企业的挂牌公告。公告显示，小坪村改造范围规划总用地面积94.35公顷，净用地54.49公顷，规划计算容积率总建筑面积167.96万平方米，分为复建安置区、融资区和政府统筹住宅用地三部分，项目实际改造成本不低于74.26亿元。

2018年12月，佳兆业城市集团成功竞得小坪城中村改造项目。值得一提的是，该村采用的是“先建后拆、分期改造”的模式，优先拆除并建设一期安置住房，待村民回迁至一期安置房后，才开始二期、三期改造范围村居住宅的拆卸工作。

一开始，该项目的推动速度很快，2019年7月，一期安置房已奠基动工。2022年5月，一期复建安置房1号至8号楼全部封顶，并完成全部砌筑抹灰施工，计划2022年下半年达到交付条件。二期复建安置房规划建设的4栋楼，已有3栋达到正负零，计划2022年年底主体结构完成至22层。融资区的一期工程也同步建设，4栋住宅楼全部封顶，预计2022年底完成竣工备案。

融资区的项目被命名为佳兆业白云城市广场，原计划在2021年底推售400多套产品，当时的吹风价是4万元/平方米至5万元/平方米。然而，也就是2021年底，佳兆业集团的流动性风险暴露，该项目也因此迟迟未能开盘销售。

据业内消息，因资金周转困难，佳兆业集团无法补交土地出让金，因此没能拿到预售证。也因为拖欠施工方款项，整个项目陷入了半停工的状态。

2024年末，有消息称佳兆业集团创始人郭英成首次到佳兆业白云城市广场视察，释放项目拟重新启动的信号。2025年上半年，小坪村的安置区率先复工，截至12月1日，一期8栋安置房的外墙漆工程已接近完工，室内装修正在进行中。按照佳兆业集团的计划，这批安置房将于今年底交付。

在此基础上，佳兆业白云城市广场的入市销售也被提上了日程。该项目引入的中铁诺德是中铁建工集团有限公司设立的专门从事房地产投资开发的全资子公司，业务板块包括传统地产开发、城市更新、TOD综合开发、定向安置房开发、代建类地产开发等。

之前，中铁诺德已在白云区打造了一个TOD综合体项目——大湾区·诺德云城，距离佳兆业白云城市广场仅几百米。此次签约该项目的代建代管，涵盖了一期融资区的住宅、公寓、底商、公建配套及地下停车场等业态。

据佳兆业集团相关人士透露，小坪城中村改造项目融资区一期4栋住宅的货值约30亿元，整个融资区的可售住宅有34万平方米、可售商业15万平方米，计划分四期实施开发，项目总货值约215亿元。融资区一期的销售将为后续的开发奠定资金基础。

多个城中村改造项目在盘活路上

同样是在白云区，陈田村改造项目已先一步通过“本土经验+国企品质管控+银行资金监管”的方式获得新生。陈田村曾是中国最大的汽车零配件集散地，2019年，富力地产中标成为其合作企业，改造成本约73.96亿元。与小坪村一样，陈田村的安置区和融资区也是同步建设，期间因受富力地产现金流紧张影响，复建进度和商品房销售都未达预期。

今年上半年，在地方政府的引导下，陈田村改造项目的最大债权人——兴业银行牵头制定了纾困方案，引入华发建管代管代建，并向该项目授予了115亿元的增量贷款，融资期限也拉长到了15年。今年10月份，75亿元增量资金已经到位，主要用于复建区的建设，而融资区的“富云山”项目也在11月份更名为“云山境”，以全新面貌亮相。

花都区田美村则是广州市首个以“司法重整+共益债”模式协同推进的旧模式改造项目，此前因实施主体广州富美房地产开发有限公司（以下简称“富美公司”）母公司陷入债务危机而停滞。为了保障村民回迁安置和债权人的权益，当地政府成立工作专班，推动村集体、富美公司与主要债权人达成共识，将 “保障村民回迁、确保工程质量” 纳入司法重整核心目标。2024年9月，富美公司启动预重整，3个月后，广州市中级人民法院裁定批准《重整计划（草案）》。主要债权人建设银行天河支行为项目盘活提供关键金融支撑，缓解资金困境。当地区属国企则以共益债投资人身份深度参与项目，目前已累计投入共益债资金3.5亿元，为项目开发提供资金保障。今年10月份，该项目复建区一期集体物业FS2栋与住宅F5/F6栋顺利突破 “正负零” 节点，正式迈入地上主体结构施工阶段。

南沙区的金洲、冲尾村同样准备走破产重整的路径。2018年，该项目在广州公共资源交易中心公开招商，并经村民代表成员大会80%以上表决通过，确定升龙集团为合作企业。此后，在短短一年多的时间内，该村就完成了改造方案和控制性详细规划调整、全体村民住宅签约及启动村民安置房建设等工作，成为自《广州市城市更新办法及相关配套文件》发布以来，广州市第一个公开引入合作企业的旧村改造项目、南沙区第一条进入动迁阶段的旧村，更是广州市第一条完成全体签约的旧村。

据了解，金洲、冲尾村在2019年12月就举行了复建区动工仪式，但在那之后，项目的推进便屡屡受阻。业内消息显示，近期该村正在制定“预重整+信托+公益债”模式的细则，期望引入增量资金推动项目破局重生。

芳村区的鹤洞村也传来了新消息。该村在2019年与方圆地产签订更新改造项目合作协议，至今安置房仍未交付。据广州的业内人士透露，鹤洞村拟更换合作企业，由原股东平安银行引入华融控股联合投资。一旦消息落实，这个停摆多年的城中村亦有望迈入坦途。