大家没等来房价如葱，却先被各种“房产税”说法搞得人心惶惶

天真的要塌了？大家没等来房价如葱，却先被各种“房产税”说法搞得人心惶惶。手里多套房、囤着不住的人，这回真要提前盘算。但先把税的事儿说清楚——别把出租房产税和大家期待的房地产税混为一谈，更别信“20%遗产税”的谣言。

一、楼市数据：全线暴跌，信心崩了才是真的

2025年11月70城房价数据，概括就是全线下跌、同比降幅扩大，二手房更是连续三个月70城全跌，没有例外。

• 新房：环比跌0.4%，一线0.4%、二线0.3%、三线0.4%，11月比10月更惨，开发商年底回款压力爆表，大降价还会更多。

• 二手房：环比跌0.7%，一线最狠达1.1%，北上广深集体补跌，二线0.6%、三线0.6%，挂牌量天量，买家观望，房东要么割肉要么转出租。

• 信心比黄金还珍贵：救市政策不断加码，数据却越来越难看，开发商躺平、房东绝望、买家等更低价，市场已经陷入“越跌越不敢买”的负循环。

二、“12%房产税”和“20%遗产税”真相

先把两个最容易混淆的税说透，别被误导。

1. 12%房产税≠房地产税

这不是新税种，也不是房地产税试点扩大，而是个人出租非住房的房产税，早就有明确规定：

◦ 个人出租住房：按租金4%征房产税，叠加优惠（至2027年底），实际常更低，还有个税等优惠。

◦ 个人出租商铺/其他房产：按租金12%征房产税，再算上其他税费，合计更高。

关键是现在租房市场供大于求，租金下行、商铺空置多，房东想转嫁给租客基本不可能，税费只能自己扛。

2. 20%遗产税=谣言

我国从未开征遗产税，也无任何官方立法或草案计划。所谓20%，是财产转让个人所得税，只在继承后卖房时才可能交，税基是“转让收入-原值-合理费用”的差额，且满五唯一可免征。继承环节本身几乎零税费，只有少量工本费、印花税。

三、房地产税：方向明确，只是时间问题

财政部原部长楼继伟说的“尽快试点”，指的是针对持有环节的房地产税，它的核心不是割韭菜，而是调节住房分配、补充地方财政，替代土地出让金的下滑缺口。

• 本质是让住房回归居住属性，保护刚需、打击空置和多套房投资，不是让房价暴跌，而是平稳回归合理区间。

• 短期不会全面落地，就算试点也会有过渡期、豁免规则，不会让多房者措手不及。

四、普通人该怎么办

• 自住房1-2套：基本没影响，安心持有，房产税和出租相关税费都轮不到你。

• 多套房/投资房：尽快“瘦身”，卖不掉的优先出租，别指望转嫁税费，租金能覆盖部分成本就不错；长期看，持有成本会上升，越早优化越好。

• 别慌、别信谣言：房产税不是洪水猛兽，也不是救市神药；“20%遗产税”是假的，继承环节不征税；决策只看官方发布，别被非正规渠道带偏。

最后说句实在的：现在不是纠结房产税的时候，更该关注的是市场何时筑底、信心何时恢复。房地产税的落地，是为了让住房回归“安家立业”的本质，不是打压所有人，而是保护刚需、平衡利益。