开业两年，人气依旧！一起探究普陀这个商场的“变”与“不变”

2023年12月22日，上海真如环宇城MAX正式开业。这座坐落于铜川路与曹杨路交叉口的商业综合体，以32万平方米的超大体量如帆船破浪而出，与身侧的中海中心双子塔，一起重塑了真如副中心天际线。

开业两年来，上海真如环宇城MAX交出了亮眼答卷——日均客流量达7万人次，周末峰值超10万人次，2024年销售额突破50亿元。刚刚过去的两周年庆期间，更吸引超38万人次走入商场。

商场的强劲吸引力也得到交通数据的佐证。上海地铁官方披露，2024年二季度，真如站客流同比增速超65%，位列全市第二；中海中心双子塔位居上海写字楼2024年度租赁市场成交量榜首，带动2025年上半年工作日早高峰客流较上年同期新增0.17万人次，排名全市第六、普陀区第一，成为区域客流增长核心节点。

开业仅两年，就强势跻身上海“顶流”商场之列，并保持热度不减，核心在于其始终坚守的核心逻辑与顺应趋势的灵活迭代，背后藏着“变”与“不变”的经营密码。

不变：“元老”商户稳健运营

在上海真如环宇城MAX的160余家餐饮品牌中，首店及区域首店占比超60%，近70%的餐饮品牌上榜知名平台美食榜单，特色餐饮已成为核心竞争力。两年来，超过7成餐饮品牌从商场开业之初就扎根在此。

与上海真如环宇城MAX同日开业的意大利餐厅GrandeA’moo，是品牌华东首店，凭借复古与现代工业融合的空间美学，迅速成为区域美食地标。该门店长期稳居全市西餐热门榜，两年来，品牌已在上海布局6家门店。店铺负责人表示，品牌初入上海时，就对真如副中心区位潜力与商场高端定位认可，开业后稳定的客流与中海中心商务楼高品质客群，为品牌拓展上海市场提供了重要支撑。

位于真华南路南郑路出入口的五里关火锅，虽距地铁口较远，却凭借出色口味登顶普陀区火锅人气榜，常常一座难求，成为商场餐饮业态的“流量标杆”。

“餐饮依旧是基础盘，餐饮店共同构成了消费者的生活场景。上海各区域级与城市级商业项目的招商与调改趋势非常明确，餐饮正从‘解决吃饭’向‘提供社交体验’转变，这在大体量项目里尤为关键。”专注于商业调研的MALL星人主理人司马和一说。

此外，还有不少零售品牌在上海真如环宇城MAX变得更好。生活家居品牌“出乎生活”在这里开出线下首店，成功将线上流量转化为线下体验，其高端居家产品商业模式已复制至上海多个核心商圈，彰显了商场作为品牌孵化器的赋能价值；全球首个“公园里、纯地下”形态的山姆会员商店（真如店），开业不到两年便成为沃尔玛集团亚洲店王，持续释放流量牵引效应。

某拥有数十家店铺的头部快销品牌，位于上海真如环宇城MAX LG1的门店在全市范围内来说，面积并不算大，但得益于商场高流量的加持，这家店铺的年销售额跻身全市前三名。女装品牌西町村屋环宇城店的单日业绩最高达到8万元，位居上海所有门店榜首。The Mingsi House环宇城门店的单日业绩突破13万元，创下了门店新高。

商场在“不变”之间，坚守并强化着自身的核心优势。众多“元老”商户稳健运营，首店云集且成绩斐然，特色餐饮成为吸引消费者的关键力量，无论是初入商场的品牌“新军”，还是依托商场区位与客群优势拓展市场的“老将”，都彰显出商场强大的吸引力与凝聚力。

改变：业态持续焕新，投入银发市场

如果“不变”的是开业之初商户联袂入驻的底气与热度，“改变”的则是商场深耕运营的魄力与巧思，上海真如环宇城MAX始终以“常改常新”的姿态回应市场需求，为商圈活力攀升注入持续动力。今年以来，商场累计引入全市、全区首店及特色品牌超30家，覆盖餐饮、零售、儿童及服务体验领域，gaga、allblu幼岚、浪琴等品牌相继入驻，Undefeated、野选、0566咖啡制作所、東・胶东小馆等优质品牌即将开业。

面对细分运动领域消费热潮，商场引入TREK、montbell、Saucony等专业及生活方式品牌，构建鲜明的“运动场景生态”。2025年10月15日开业的Lululemon门店，首日销售额创下全国新开门店纪录。

在活动运营方面，商场通过打造主题活动IP扩容活动矩阵，较2024年数量上增长超30%：春秋季“捕风季”时装秀、夏季“真香面包节2.0”“冻感冰品节”等特色活动轮番上演，暑期浪花派对等大型活动长效吸客，实现“月月有亮点”。

同时，商场承接了“五五购物节”普陀区汽车消费季、“半马苏河运动生活节”“全国养老消费季上海银发生活节”等市区两级消费主场活动，以政企联动模式成为区域消费核心承载地，助力城市消费能级提升。

2025年9月，第二届国际光影节普陀分会场主场地落地商场毗邻的海纳公园，逛完商场与超市的市民成为光影节主力客流，带动公园刷新开业以来单日客流纪录。

聚焦老龄化社会趋势，上海真如环宇城MAX深耕银发经济，被普陀区商务委、区民政局授牌普陀首座“长者友好商场”。通过升级“中海老友记”社群运营，开展兴趣课程、主题沙龙等活动，为老年群体打造社交与学习的“共同生活场”。

情感陪伴催生强烈归属感，进而转化为实际消费力。上海真如环宇城MAX相关负责人透露，2025年，60岁以上注册会员同比增长20%，超四分之一的老年会员实现重复积分消费，长者友好商场建设成为客流增长的重要支撑。

真如商圈跻身市级商业中心

随着上海真如环宇城MAX的开业，真如商圈的规划商业面积已达50万平方米，其所在的真如商圈被上海市商务委纳入“市级商业中心”规划。根据市商务委的定义，市级商业中心面向全市、长三角乃至全国消费人群，匹配大都市圈核心城市功能定位，以大型商业综合体为核心，集聚国内外知名专业店、专卖店，带动中小商业体集群发展，提供综合消费服务。

据上海市商务委的大数据统计显示，2025年上半年，真如商圈零售额增速跻身全市前三，这一成绩的背后，是上海真如环宇城MAX精准定位、持续创新，与区域发展同频共振的必然结果。

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栏目主编：秦红

文字编辑：孔韬

本文作者：上海普陀