大涨20%，凭什么？！

在刚刚过去的9月、10月、11月这三个月里，深圳楼市发生了一个极其关键、但被很多人忽略的信号：

罗湖的二手房成交量，爆发了。

根据乐有家数据，最近三个月罗湖二手房录得量高达2228套，相比之前的三个月，环比大幅上涨了约20%！

罗湖9-11月二手房成交量排在全市第二，仅次于龙岗。但是龙岗二手房挂牌量约为罗湖2倍，常住人口约为罗湖4倍，罗湖成交量杀进全市第二含金量极高。

当一个并不是以“体量”著称的成熟核心区，在三个月内成交量持续放量、且涨幅高达20%时，结论只有一个：这里已经筑底了。

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资金更真实的流向

为什么在大家印象中“老旧”的罗湖，反而成为了资金最密集抄底的区域？

两个核心逻辑：

第一、市场风向变了

回顾这一轮周期，自深圳“905新政”后，罗湖取消限购，实质上撕开了政策的口子：原本被挡在门外的外地资金、原本受限的本地改善购买力，重新获得进入深圳核心区的通道。

更明确的信号出现在年底，深圳湾澐玺单日销售额破130亿，创下全国单盘首开销售额最高纪录。说明聪明钱已经不再观望，而是大举进场抢占核心资产。

而紧随其后的中央经济工作会议，再次夯实政策底，明确提出“实施适度宽松的货币政策”，在房地产领域强调“因城施策控增量、去库存、优供给”。意味着大城市的优质资产稀缺性会被进一步强化。

每一轮行情启动，嗅觉最敏锐的永远是豪宅客户。他们对政策拐点、流动性变化以及资产定价周期极其敏感。

豪宅的单点爆发往往是行情的风向标，而罗湖这样成熟核心区的整体放量，才是真正说明资金开始持续性、大规模进场，预示着片区的筑底回升。

第二、资金审美变了

在上一轮房地产上行周期里，买房买的是“未来的涨幅”，决定价格的不是你现在能看到什么，而是规划图上承诺了什么，市场奖励“远、大、新”。

罗湖过去吃亏就在这里。它太成熟、太完整、太确定，在一个“靠讲故事定价”的时代，罗湖是没有金融溢价的。

但这一轮房地产周期，逻辑反转了。

当潮水退去，不确定性成为最大的风险，市场不再愿意为“概念”和“PPT”买单，罗湖反而成为更务实、更安全的选择。

罗湖真正的护城河，是高密度生活配套和高租金回报率：

在生活方面，罗湖最大的底气，在于“所见即所得”的高密度生活配套。

全区聚集224所学校，教育密度全市第一，坐拥深中、罗外、翠园等老牌名校；两大顶级三甲医院提供医疗兜底；万象城的奢华与东门老街的烟火气无缝切换；三大口岸、8条地铁线织就全市第二密度的交通网；出门去哪里都近都方便，转身即是梧桐山与仙湖的“半城山水”。

在资产方面，罗湖更拥有全深圳第一的现金流能力。

根据乐有家数据，罗湖以1.89%的租金回报率领跑全市，高于福田（1.67%）和南山（1.57%）。

其中租金回报率较高的小区多在2-3.7%之间，甚至一些1-2房小户型租金就能抵月供，实现“以租养贷”。

在回归居住属性的当下，这种现金流造血能力，就是资产的安全垫。

罗湖的问题，从来不是价值问题，而是叙事问题。所以你现在看到的罗湖成交量爆发，不是一场情绪反弹，而是一次价值回归。

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价值洼地里的“黄金买点”

既然认准了“买罗湖”这个大逻辑，接下来的问题就是：怎么买？

很多人不敢下手罗湖，是因为目前的罗湖市场存在一个巨大的“产品断层”：

二手房：罗湖二手房也不便宜，均价普遍在4-7万/m²，而且大部分都面临着“老龄化”危机，楼龄老、户型过时、停车位靠抢、没有花园。

更残酷的是，在好房子时代，“老破小”正在加速丧失流动性。买房买新，已经不仅仅是居住偏好，而是资产配置的必然选择。

新房：新房虽好，但不仅数量少且价格高昂。

罗湖核心区的新房单价普遍在7-8万/㎡，即便是莲塘片区的新房，单价也在6万+/㎡。这对于很多想回归核心区的刚需和刚改来说，门槛依然太高。

在这样的市场断层中，我们发现了一个堪称“黄金买点”的价值标的——安居景福花园，均价仅约3.7万/㎡。

在今天的市场环境下，便宜本身已经不构成吸引力，确定性才是。

安居景福花园的吸引力不仅仅是因为价格低，更在于它提供了一种“无法复制的确定性”：

第一、稀缺性

这是罗湖首个面向人才配售的住房，天然具备市场关注度和话题性。而且项目仅仅只有345套可售房源，在供给上自带稀缺性。

随着“配售型保障性住房”体系全面铺开，人才房已逐步退出历史舞台，安居景福花园是新旧制度切换期下的“存量红利”，卖一套少一套。

第二、安全性

约3.7万/㎡的均价意味着什么？放在罗湖当前的新房价格体系中来看，同片区新房普遍在6万+/㎡，部分成熟片区甚至站上7-8万/㎡，这中间巨大的价格倒挂，本身就构成了厚实的“安全垫”。

这意味着，你只需要用更低的首付、更低的月供，就能锁定一线城市核心区的生活确定性。

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第三、名校价值

在深圳，想要拥有一套“次新房+电梯+名校”的房子，门槛有多高？

看看南二外海德、深外初中部、深高北周边的二手房，成交单价普遍在10万+/㎡；即便是在罗湖，在罗湖外语初中学校学区内的二手房，价格也在5万+/㎡。

而安居景福花园，直接将这个价格打到了约3.7万/㎡，这样的价格买新房+名校配置，估计没有家长不心动的吧。

第四、地铁商业价值

项目集成了“地铁-商业-住宅”一站式业态。门口地铁，楼下约2.1万方商场，商场负一楼亦可直连地铁站。无论通勤、消费还是日常生活，全部在同一动线上完成，不必日晒雨淋，也不需要额外的时间成本。

这样硬核配套，在深圳并不多见，尤其是在罗湖这样土地高度成熟、新增供应极为有限的核心城区，更具不可复制性。

而且对资产而言，这类“强地铁+强商业”的底盘，始终是租赁与二手市场中稳定的需求来源之一。

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第五、生态价值

一线城市最昂贵往往不仅仅是地铁、商业、学校，山河湖海等珍稀生态资源更是无法复制。

安居景福花园推窗即是梧桐山，步行可达仙湖植物园。这种“近可繁华，退可隐逸”的生态占有，通常是豪宅才有的配置。

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华侨城、香蜜湖、尖岗山之所以能成为价值高地，核心逻辑也如出一辙，都是对城市繁华与自然资源的占有。历史数据反复证明：在楼市上行时，这类资产涨幅速度最快；楼市下行时，抗跌能力最强。

放在整个深圳楼市的坐标系里看，安居景福花园都是一个极特殊的案例，罕见地同时具备了价格确定性、居住确定性和资产确定性。

对多数家庭而言，这样的窗口期往往只存在于市场最犹豫的时候，一旦共识形成，价格修复只会比想象中更快。

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结语

什么才是真正的时代红利？

是以远低于市场价格，享受一线城市核心区100%成熟的配套，占据不可复制的山水资源，并锁定一份未来可流通的资产。

这就是安居景福花园的底层逻辑，项目建面约58-120㎡带装修2-4房，尺度覆盖从单身、二人世界，到三口、四口之家的完整阶段，首付最低30万，对于刚需家庭十分友好；项目所有配套都已经兑现，所见即所得，不需要过多想象未来。

在申购层面，最低申请条如下：

深圳户籍（夫妻双方一方即可）

累计三年社保

全日制大专及以上学历，或中级职称、技师及以上职业资格

单身需年满30岁（已婚不受年龄限制）

深圳名下无房，且近5年无深圳房产交易记录

目前，安居景福花园已正式配售，12月27日9:00即可申购，窗口期很短，大家抓紧。

这是普通人以超低成本，留驻深圳核心区的绝佳机会，更多详细信息可扫码咨询⬇️⬇️⬇️

【免责声明】

1.提及的所有图文资料、相关建议仅代表作者个人观点，仅供参考。不构成任何市场交易依据或投资建议，不构成开发商的任何承诺，购房者应结合自身需求自行甄别核实，审慎决策。项目最终需以向政府相关部门报批报建并通过的方案为准。买卖双方的权利义务，均以双方正式签署的《住房买卖合同》及相关补充协议约定为准。

2.文中关于项目周边交通、商业、文化教育、医疗及其他市政配套的介绍，最终以政府官方规划文件及项目现场实际交付为准。

3.文中效果图及相关图片仅为规划意向的概念设计展示，并非最终交付状态；

4.本文仅对项目周边教育氛围进行客观描述，学区划分由教育主管部门主导，将综合考量适龄学生人数、学校办学规模、区域交通状况等多重因素确定，且划分结果可能动态调整。本项目不因地理位置临近某教育设施而享有优先就读权，学位及学区相关政策最终以政府教育主管部门最新发布的官方文件为准。作者不对购房者因自行决策购房后能否就读目标学校作出任何承诺或保证。

5.本文所涉及市场相关数据信息来源于深圳市住建局官网及克而瑞、中国指数研究院、贝壳、安居客等信息平台。