4770亿，太盟KKR联手抄底日本

原“中国私募股权投资”

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• 来源：PE星球
• （ID：PE-China）
• 文：韦亚军

摄影：Bob

本次交易后，太盟将成为日本外资私募中仅次于黑石的“第二大地主”。

太盟KKR第二次联手。

近日，美国私募巨头KKR与亚洲另类资管太盟投资集团（PAG）联合宣布，已就收购日本札幌控股（Sapporo Holdings）旗下房地产资产签署最终协议。

条款显示，此次交易企业价值4770亿日元（约31亿美元，含债务），分三阶段交割，预计2029年6月底前全部完成。

据悉，这是2025年日本最大规模地产交易，也是KKR与PAG第二次联手。2019年，两家机构曾共同投资新加坡数据中心REIT。

4770亿日元分三阶段付款

先拿钱后交割

据协议，KKR与PAG共同设立一个收购实体SPV（项目公司），并引入日本政府系基金Co-Invest作为LP，共同持有资产。

此次交易对价4770亿日元为“企业价值”，含约1200亿日元有息负债，实际股权价款约3570亿日元，分三阶段支付：

1、2026年3月底前支付约2000亿日元，交割东京、大阪6处核心商业物业；

2、2027年9月底前支付1500亿日元，接手12处物流园及酿造基地用地；

3、2029年6月底前支付剩余1270亿日元，完成北海道总部园区、啤酒博物馆等文旅资产交割。

札幌控股在公告中明确表示，出售所得将优先偿还1200亿日元有息负债，剩余资金用于股票回购（上限800亿日元）及加码精酿、无醇啤酒等高毛利业务。

149岁札幌控股

啤酒帝国背后的“隐形地主”

札幌控股成立于1876年，至今已有149岁，是日本历史最悠久的啤酒企业之一，同时也是“啤酒+不动产”双轮驱动的典型代表。公司在全国持有约180处不动产，账面价值逾6000亿日元。

本次出售的47处资产，占其不动产总建面约60%，核心资产主要包括：

1、东京惠比寿花园广场（Ebisu Garden Place）。

建面约24万㎡，由写字楼、商业、啤酒博物馆及酒店组成，2024年NOI约130亿日元，是东京都内少有的“微型城市”综合体。片区内保留惠比寿啤酒厂旧址，年接待游客超800万人次，已成为东京打卡地标。

2、东京涩谷Sapporo Square

2023年竣工的甲级写字楼，建面8.7万㎡，出租率98%，雅虎、LINE、札幌总部为主要租户，年租金约85亿日元。

3、大阪梅田Sapporo Plaza

建面6.4万㎡，零售部分由阪急百货整租，2024年NOI约55亿日元，区位紧邻JR大阪站，空置率常年低于2%。

4、全国冷链物流园

12处园区总建面52万㎡，其中8处位于东京圈与大阪圈，平均容积率1.8，可扩建上层空间约30万㎡，被三井住友估值报告认定为“稀缺高标仓+轨道经济”双重稀缺资源。

5、北海道小樽啤酒博物馆及配套酒店

年接待游客220万人次，2024年文旅EBITDA约28亿日元，是日本地方政府重点支持的“工业旅游”样板项目。

KKR、太盟、黑石…

全球资本都在抄底日本

日本是KKR在亚洲的最大单一市场，累计投资超200亿美元。2021-2025年间，KKR在日本已完成14宗不动产交易，总收购价约1.1万亿日元，平均持有期4.2年，退出IRR约18%。

本次交易，属KKR与太盟第二次联手。2019年，两家机构曾共同投资新加坡数据中心REIT——Keppel DC REIT，合计出资约4亿美元，但规模与影响力均不及本次日本地产交易。

除了KKR-太盟，黑石8月以5000亿日元收购东京品川大型综合体，博枫10月以2700亿日元接盘三井不动产5处郊区商场，均显示海外资本对日本“硬资产”的旺盛需求。

数据显示，2025年至今，外资在日本不动产市场已投入约2.4万亿日元，占全年交易总量的46%，创历史新高。

第一太平戴维斯日本研究部指出，日元对美元汇率自2022年高点贬值约30%，叠加日本国内长期利率仍低于1.5%，使得以美元、欧元计价的基金，在日元资产上可同时享受“汇率折扣+利差套利”。

此外，2026年大阪·关西世博会、2027年东京地铁多条新线开通，进一步强化了外资对中长期租金增长的预期。

本次交易后，太盟在日本的管理面积将突破300万㎡，成为外资私募中仅次于黑石的“第二大地主”。