保利的压力，写在了开局

文/上海进深 严明会

年末压轴，保利发展在上海杨浦滨江落下了2025年最后一个重量级项目——保利·外滩曜。

项目在12月24日首开认筹，推出64套小高层房源，备案均价13.5万/㎡，计划12.31开盘。

认筹结束至开盘的时间被压缩至两天。

目前，认筹情况暂未公示。

相比项目整体255套房源的体量，这次推盘只能算一次轻量试探。

具体来看：

115㎡户型一共48套，均价13.34万/㎡，总价区间在1443-1621万；

130㎡户型一共16套，均价13.9万/㎡，总价区间在1727-1872万。

该户型房源南向无遮挡，靠近社区中央，视野开阔，对望陆家嘴，且数量不多，均价约1811万。

此批次房源整体定价设置得较为均衡。

层差方面，无论是115㎡的小户型，还是130㎡的大户型，从5楼开始到次顶楼，差价设置得非常小，都不超过1000元/㎡，8层与7层无差价。

这意味着，购房者不需要为视野更好的高楼层，付出过高溢价。

9单元01室紧靠保障房，整列均价最低，单价均价在13.1万/㎡，总价均价约1496万。

压力，写在了开局。

眼下杨浦新盘扎堆，供应压力肉眼可见。

为了促进销售，项目直接给出95折的开盘优惠，赠送车位抵扣券，并同步启动渠道分销。

明面上客户团购返现约1.84%，而渠道实际佣金普遍在2%-2.5%甚至更高。

产品上，保利亮出了“高赠送”王牌。

作为“外滩系”首个多阳台产品，外滩曜全系标配全屋飘窗 双阳台 独立电梯厅。

部分飘窗有望采用非承重结构，交付后可改造为储物空间或拓展室内面积。

115㎡户型算上独立电梯厅，赠送面积约11㎡，实得率约93%；130㎡户型算上独立电梯厅，赠送约13.4㎡，实得率约95%。

首开楼栋从最初计划推售位于中间位置的2#、4#楼，户型涵盖114-160㎡，调整为此次最北侧的9#楼，相比之下砍掉了大户型，总量大致不变，客群定位更聚焦中段改善，也折射出对市场的谨慎。

但由于9#楼与保障房贴在一起，在位置上是不如原计划推售楼栋的。

外滩曜的地价，已在高位锁定。

回顾地块，今年6月，该地块经6大国央企95轮厮杀，最终由保利以总价35亿元、楼板价约9.55万元/㎡竞得，溢价率30.79%，刷新杨浦滨江纪录。

若只算可售部分，实际楼板价约10.5万元/㎡。

13.5万/㎡的均价比放风价低了不少。折后均价12.8万/㎡，这样看来，保利在首开价格上还是给足了诚意的。

周边新盘方面，同样位于杨浦滨江的中信泰富外滩道，均价13.88万/㎡，二批次96折后约13.32万/㎡，相比之下，外滩曜的价格更低。且作为新规产品，外滩曜在实得率上也是有优势的。