谢逸枫：北京松绑限购！沪深该跟进了！北上广深最新住房限购政策

文/谢逸枫

住房限购松绑，已经成为一线城市稳楼市的常规政策。2025年12月24日，北京限购松绑，包括放宽非京籍家庭购房条件、支持多子女家庭住房需求等多项举措。

2025年12月24日，北京楼市新政，第一是放宽非京籍家庭购房条件。购买五环内商品住房社保年限由3年调减为2年。购买五环外商品住房由2年调减为1年。

第二是支持二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房。第三是房贷利率定价机制不再区分首套住房和二套住房。

具体而言，京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房。非京籍多子女家庭若在京连续缴纳社保或个税满2年，也可在五环内购买2套。

二套住房公积金贷款最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%，并在利率定价机制上不再区分首套和二套住房，进一步降低购房成本与门槛。

第四是二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。第五是招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案。

北京楼市新政出台的市场现实背景来看，主要是销售低迷，区域库存高。根据数据显示，1月-11月北京新建商品房销售面积894.8万平方米，同比下降4.6%。

其中住宅销售面积618万平方米，下降6.9%。统计数据显示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五环外，五环外是二手房成交的核心区域之一。

2025年四季度以来，北京新房和二手房成交套数同比明显下滑。11月新房下降45.9%、二手房下降21.9%。12月前23日新房下降33.1%、二手房下降23.5%。

市场在高基数下热度下降。从历史效果看，政策放松对市场有直接拉动作用。2024年9月限购放松后，四季度二手房成交同比上升55.5%。

2025年8月五环外限购放松后，9月新房、二手房成交同比转正。成交增速转负的压力下，本次新一轮政策释放积极信号，防止市场预期进一步转弱。

2025年8月-9月，北京、上海、深圳曾先后调整房地产相关政策，主要内容围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力。

旨在缓解房地产市场调整压力，满足多样性、合理住房需求。从限购松绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。

老汉认为，北京楼市新政，是落实因城施策、一城一策、一区一策、精准施策的精神，充分发挥了城市政府在政策调整优化作用，更好促进楼市交易的活跃。

优化、松绑住房限购政策，有利振兴住房消费，促进商品房销售、成交的活跃；有利促进购房者、资金流动；有利稳定楼市、房价上涨预期和市场信心。

降低房贷首付、利息，有利于降低购房门槛、购房成本，刺激购房欲望。不仅能刺激楼市需求，降低购房成本支出后，对于刺激国内消费。

毫无疑问，可以更加激活购房潜力，包括因社保缴纳年限接近原门槛的“准合格”首次刚性需求人群，因居住空间和学位产生的改善型住房需求。

老汉调查得知，截止2025年12月24日，目前全国住房限购城市，只剩余北京、上海、深圳、海南（三亚、海口、临高、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙）。

四大一线城市中广州已经取消住房限购（最宽松）、深圳（其次，相对宽松），北京和上海（相对较严），上海对社保要求更高、外环内限制套数。

北京社保要求降低了（非京籍，五环内3年缩短为2年、五环外2年减至1年），五环内限制套数（京籍购买3套住房、非京籍多子女家庭购买2套住房）。

目前北京、上海、深圳的限购、限贷、公积金首付比例和利息、商业贷款首付比例和利息对比看，北京在限购、限贷、公积金和商业贷款首付比例比上海宽松。

老汉认为，本次北京楼市政策主要聚焦非京籍居民家庭限购调整，进一步缩短了北京市范围内非京籍家庭的购房社保年限，同时释放了多孩家庭改善购房需求。

当前北京五环内限购政策已经较为宽松（上海外地户籍在外环内购房需连续社保满3年，深圳外地户籍在福田区、南山区和宝安区新安街道需连续社保满1年）。

外围区域限购政策北京、上海、深圳均已调整为满1年社保即可购房，并且不限制套数，预计能够释放一些增量需求。

信贷方面的优化主要是利率定价不再区分首套和二套，允许贷款发放机构根据自身经营情况和客户风险情况灵活确定具体利率水平。

北京此次利率认定方式调整是对深圳（9月5日）、上海（8月25日）类似政策调整的呼应，符合银行业市场化改革的总体要求。

本轮调整加大了公积金支持住房消费力度，公积金贷款二套首付比例从30%降至25%，降低了缴存职工的购房门槛和资金负担，有利于提高公积金的使用率。

利率上，本次政策后不再区分首套二套，调整前北京地区商贷首套房贷利率为3.05%，购买五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房贷为3.25%。

相当于对二套房贷款有20-40BPs的降息。同时下调二套公积金贷款首付比例（30%→25%），减少购房者前期资金压力。

政策优化后，购房者购买二套住房时将有机会享受首套利率优惠，比原先利率水平低20-40个基点。一定程度上降低了缴存职工的购房门槛和资金负担。

以购买五环内二套住房为例，等额本息分30年还清，政策出台前贷款利率为3.45%，每贷款100万元月供为4463元，利息总额为60.7万元。

政策优化前，北京商业性个人住房贷款利率为首套3.05%（LPR-45BP），五环内二套3.45%（LPR-5BP），五环外二套3.25%（LPR-25BP）。

政策出台后，贷款利率可能降至3.05%，每贷款100万元月供为4243元，比政策出台前少220元，利息总额为52.8万元，比政策出台前少7.9万元。

总体来看，该举措提高了公积金贷款、商业贷款发放的灵活性，减轻了购房者的资金成本，对房地产市场的止跌回稳有积极作用。

老汉认为，北京是全国楼市风向标之一，一直是全国、一线城市中政策最严格的城市。预计上海、深圳2025年12月份-2026年3月前跟进的可能性较高。

深圳可能会退出外围限购政策，即在盐田、大鹏的基础上，宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区等加入不限购的序列范围，其他核心区域保持限购。

上海可能会在五环内放松限购套数、放松社保年限，沪籍限制3套；非沪籍限制1套，社保满3年下降为2年。

作为楼市风向标的城市，无论是北京、上海还是深圳，短期内核心区域全面取消住房限购的可能性不大，主要是考虑市场虹吸效应、人口增长控制等因素。

预计2026年海南（三亚、海口、临高、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙）四市四县有望优化限购政策，也有可能先取消四县，后取消四市住房限购政策。

取消住房限制消费政策早在2024年9月就已经提出，2024年9月26日提出要调整住房限购政策，到2025年3月5日再次提出，因城施策调减限制性措施。

2025年12月10日-11日又提出，清理消费领域不合理限制措施，释放服务消费潜力。2025年12月16日再次提出推动清理住房消费不合理限制性措施。

作为临时性调控房价的短期行政限制措施，已经没有存在的必要性和理由，房住不炒完成目标，让房价回归市场，去库存，平衡供需关系才是大方向大趋势。

楼市限制措施分别为限购、限贷、限价、限签、限售、限离、限户型和面积、限企、限外、二手房指导价、抵押限过户，除限购外，基本上取消了限制措施。

土地市场上限制措施分别为土地出让限户型和面积、限地价和限售价、限现房和限自持、限配套和限保障房、22城市集中土地出让，目前基本上已经取消限制。