住建部定调未来楼市，二手房崛起的背后

家人们，最近楼市圈出了个大消息，住建部直接给未来五年的楼市定了调——明确说“二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，要把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待”。可能有些朋友一听“住建部研判”这种词就觉得抽象，今天我就用大白话跟大家掰扯清楚，这个趋势到底意味着什么，跟咱们普通人的居住生活又有啥关系。

先给大家把这个热点事实说透，不玩虚的。咱们先看一组实打实的数据，2025年1到11月，全国二手房交易面积占所有房子交易总量的比例已经达到45%了。可能这个数字大家没概念，我再给大家补几个更直观的：一线城市里，11月北京二手房网签了14446套，比10月涨了快20%；上海更猛，网签22943套，环比涨了24%，创下今年5月以来的新高；深圳、广州也都是上涨趋势。而且不只是一线城市，像重庆、成都、杭州这些重点二线城市，二手房成交比例早就超过新房了。住建部这次就是把这个已经在发生的现象，明确成了未来五年的大趋势，核心就是告诉大家：以后别再单独看新房或者二手房了，这俩市场是绑在一起的。

那为啥二手房会越来越吃香？不是开发商建的新房不好，而是咱们的居住需求和城市发展阶段，都变了。我给大家拆三个最底层的原因，都是咱们能亲身感受到的。

第一个原因，城市发展不搞“大拆大建”了，进入“存量优化”的阶段。以前咱们城市发展，到处都是新楼盘、新片区，靠建新房拉动发展。但现在不一样了，城镇化从快速增长期转到稳定发展期，市区里能用来建新房的空地越来越少，城市发展的重点变成了把老房子改好、把老片区盘活。就像咱们身边，以前的老旧小区要么装电梯，要么刷外墙、改管网，住着越来越舒服，这些老房子本身就是二手房的主力，品质提上来了，自然有人愿意买。

第二个原因，二手房的“性价比和实用性”，精准戳中了普通人的需求。咱们普通人买房，最看重啥？无非是位置好、总价合适、能马上住。新房大多建在远郊或者新片区，配套设施得等好几年才能完善；但二手房不一样，尤其是市区的二手房，学校、医院、超市、地铁都现成的，买了就能拎包入住，不用等工期、不用担烂尾风险。而且现在二手房里，优质的次新房越来越多，这些房子又新又有成熟配套，总价还比同地段新房低不少，刚需群体自然更愿意选。就像我之前遇到的一个粉丝，预算有限，想让孩子上学方便，最后就是买了市区一套十年房龄的二手房，比周边新房省了几十万，还马上能落户上学，这就是最真实的需求选择。

第三个原因，政策和市场都在“控增量、去库存”。现在楼市早就不是以前“供不应求”的状态了，很多城市的新房库存都比较多，所以政策导向是控制新房的新增供应，把现有库存消化掉。而二手房的流通，正好能帮着消化新房库存。比如有人卖了二手房，拿着钱去买新房改善，这就形成了“卖旧买新”的循环。如果单独看新房市场，可能觉得需求不足，但把二手房和新房绑在一起看，整个住房需求的规模其实是稳定的。住建部强调“整体看待”，也是想打通这个循环，让市场更平稳。

这个趋势一旦明确，对咱们的居住市场会带来三个很实在的影响，不是虚头巴脑的理论，而是能落地的变化。

第一个影响，楼市会从“增量竞争”变成“品质竞争”。以前开发商只要把房子建出来，基本就能卖掉，拼的是拿地速度和建房规模。但以后二手房占比越来越高，新房想卖得好，就不能再靠“新”取胜了，必须拼品质、拼服务、拼设计。比如建更通透的户型、更智能的社区、更好的物业，甚至后期的维护服务，都得跟上。这对咱们普通人来说是好事，以后能买到的“好房子”会越来越多，而不是千篇一律的“刚需筒子楼”。

第二个影响，“卖旧买新、梯度改善”会越来越顺畅。以前很多人想改善住房，却因为二手房卖不出去、卖不上价，导致换房计划搁浅，形成了“肠梗阻”。现在住建部明确把两个市场视为整体，后续大概率会有更多政策来打通这个循环，比如降低二手房交易成本、优化过户流程、推进“以旧换新”等。以后大家卖二手房会更方便，拿着卖房的钱去买新房改善，整个换房链条会更顺畅，改善型需求能被更好地释放出来。

第三个影响，核心城市和优质片区的房产，会更有“韧性”。从数据就能看出来，深圳、上海这些核心城市的二手房成交量，同比都涨了20%-30%，北京、成都这些城市也涨了10%以上。为啥？因为核心城市的优质资源集中，二手房的流通性更好、更保值。以后这个趋势会更明显：不是所有二手房都吃香，只有那些位置好、配套全、品质高的二手房，才会有市场；而那些远郊的、配套差的新房，可能会越来越难卖。这也说明，楼市的分化会越来越明显，“闭眼买房就能涨”的时代彻底过去了。

最后，我想说说我的观点，可能有点犀利，但都是我基于市场真实情况的思考，希望能让大家多一个角度看问题。首先，这个趋势的明确，不是楼市“不行了”的信号，反而是楼市走向“成熟理性”的标志。很多人一听到“新房卖不动、二手房崛起”，就觉得楼市要凉了，这是误区。从国际经验来看，进入城镇化后期，二手房占比高是普遍规律，英国、美国的二手房占比都在70%以上，日本也从以前的不足10%涨到了43%以上。这说明咱们的楼市，正在从“野蛮生长”的增量时代，进入“精耕细作”的存量时代，这是任何一个成熟市场的必经之路。成熟的楼市，不是靠建更多新房来支撑，而是靠让房子更好地满足居住需求、更顺畅地流通来维持，这对咱们普通人来说，是更安心的市场环境。

其次，这个趋势的核心，是楼市终于“回归居住属性”了。以前楼市被太多投资、投机属性绑架，开发商建房子不是为了让人住得舒服，而是为了快速变现；购房者买房也不是为了住，而是为了涨价赚钱。但现在二手房的崛起，本质上是“居住需求”在主导市场——大家买二手房，大多是为了自住、为了孩子上学、为了方便上班，这才是楼市最本真的样子。住建部把两个市场视为整体，也是在引导楼市回归居住本质，让房子真正服务于人的居住需求，而不是成为炒作的工具。最后，我想提醒大家，这个趋势也意味着“买房的逻辑彻底变了”。以前买房看“是不是新房”，以后买房要看“是不是优质资产”；以前看“地段好不好”，以后还要看“流通性强不强”。对咱们普通人来说，不用再迷信“新房情结”，也不用害怕买二手房，关键是看房子能不能满足自己的真实居住需求，能不能在需要的时候顺畅变现。

而对于开发商来说，靠“高周转、建刚需房”的老路走不通了，必须静下心来建“好房子”，把品质和服务提上去，才能适应这个新趋势。总的来说，住建部这次定调的楼市新趋势，不是什么遥不可及的政策口号，而是正在咱们身边发生的变化。二手房崛起不是新房的“敌人”，而是楼市生态的“补充和优化”，最终目的是让整个住房市场更平稳、更贴合普通人的需求。以后咱们看楼市，不能再只盯着新房的成交量了，更要看看二手房的流通情况，因为这才是真实居住需求的晴雨表。关于这个趋势，大家有没有自己的感受？比如你身边是不是越来越多人买二手房了？你觉得二手房比新房更值得买吗？欢迎在评论区聊聊你的想法，关注我，后续我会持续跟大家拆解楼市里那些和咱们普通人息息相关的变化。