中指研究院常务副院长黄瑜：因时因势推动各项改革举措落地 未来五年住房市场空间仍在

每经记者：陈梦妤 每经编辑：廖丹

“2025年是‘十四五’规划收官之年，也是‘十五五’规划谋篇布局之年。房地产行业作为国民经济支柱产业，一头连着消费，一头连着投资，稳住地产对稳定内需至关重要。”日前，中指研究院常务副院长黄瑜在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）采访时表示。

视觉中国图

在黄瑜看来，现阶段，多数城市已取消限制性政策，楼市发展将回归供需基本面逻辑，市场分化或将进一步加剧。“十五五”时期，新型城镇化发展空间仍然很大，预计未来五年我国住房市场空间仍在。

“好房子”价值将兑现

NBD：“十四五”期间，房地产行业进入调整阶段，政策优化如何释放楼市增长潜能？

黄瑜：“十四五”期间，房地产行业供需两端政策持续优化调整。2021年上半年，各部委多次重申“稳地价、稳房价、稳预期”，政策优化较为审慎；下半年房地产供需两端政策整体处于优化调整期，支持力度不断增强。

中指研究院监测数据显示，2022年以来，全国各地出台房地产优化政策超3000次，当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。

各地持续优化限制性政策，政策优化城市能级逐渐提升，优化力度也逐年加大。2024年，苏州、长沙、成都、杭州等核心二线城市陆续全面取消限购政策，一线城市全面降低限购政策的社保或个税年限要求，其中广州全面取消限购政策。2025年以来，北京、上海进一步优化限购政策，北京五环外、上海外环外不限制满足条件购房者的购买套数。

当前，地方政策基本已“应出尽出”，2025年以来各地出台近600条楼市政策，政策调控频次虽有所减少，但更加精准。短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等，促进需求释放。中长期则将按照“十五五”规划建议提出的高质量发展目标，加快构建发展新模式，因时因势推动各项改革举措落地。

NBD：在房地产市场政策调整的当下，各城市呈现出怎样的发展态势？

黄瑜：在多数城市已取消限制性政策背景下，楼市发展将回归供需基本面逻辑，市场分化或将进一步加剧。长期来看，随着房地产行业逐步向新模式转变，“人、房、地、钱”要素联动机制，将在未来市场资源配置中发挥主导作用，人口及人才吸引力强的城市市场更具韧性，同时，随着居民对高品质住房需求的增加，“好城市+好房子”价值将逐步兑现。

2025年，上海、北京、深圳、广州房地产开发投资吸引力排名仍位居全国前四。一线城市凭借庞大的经济规模、完善的基础设施以及丰富的资源和人才储备，楼市具备长期发展潜力。

人口作为住房需求的基础及劳动力供给的核心要素，其变动趋势对房地产市场影响深远。近两年，国家对于房地产发展新模式提出要建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱，即根据人口变化，合理确定住房需求，以需定购，科学安排土地供应，引导配置金融资源。由此可见，人口既是研判城市住房需求的基础，也是各地统筹配置土地、资金等要素资源的重要依据。人口及人才吸引力强的城市房地产市场更具韧性，同时随着居民对“好房子”需求的不断增加，这类城市房地产市场仍有较大发展空间。

我国正经历从“人口规模红利”向“人口质量红利”的关键转型，人才将成为城市产业创新和实现高质量发展的关键所在，这一转变也正在重塑区域发展格局。

总体来看，核心一二线城市凭借坚实的经济基础与产业竞争优势，持续吸引高质量人才流入，为房地产市场提供了较强支撑。与此同时，随着居民生活水平的不断提升，加之改善性需求已成为市场主导，这使得“好房子”的价值韧性愈发凸显。未来，唯有真正具备“好城市、好地段、好产品”特质的房产，才更具抵御风险与穿越周期的能力。

城市更新重要性不断强化

NBD：城市更新与房地产市场稳定发展存在怎样的协同机制？近期哪些关键举措为二者联动提供了制度性支持？

黄瑜：2025年以来，中央不断强化城市更新的重要性，“要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展”的提出，进一步明确了城市更新在稳楼市、推动房地产高质量发展中的重要作用。

城市更新与稳楼市的结合点涉及多个方面，如扎实推进“好房子”建设，将老房子改造成“好房子”、改善老旧房屋的居住环境等均有利于提升居住品质和房屋价值，进而稳定市场预期；城市更新中的城中村和危旧房改造推进货币化或房票安置，也将直接释放住房需求，带动市场活跃度提升。

根据中指研究院监测，2024年以来，全国已有超130地出台/优化房票安置政策，一线城市相继跟进落地，上海金山区、青浦区、嘉定区等地方落地房票安置实施办法。从落地效果来看，广州黄埔区自2024年4月落地房票后，截至2025年11月末，累计通过房票认购商品房超4400套；上海嘉定区截至11月23日核发房票463张，预定房源412套。

近期，有关城市更新的利好政策不断落地。12月1日，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展基础设施REITs发行范围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型，城市更新设施涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目以及相关城市更新综合设施项目。这项政策落地直接为城市更新拓宽了长期低成本融资渠道，是落实“健全多元化投融资方式”的具体表现。

同日，重庆举行《重庆市要素市场化配置综合改革试点行动方案》政策吹风会，市规划自然资源局领导回答记者提问时指出，“对城市更新项目中，包含增加公共服务功能的项目，实行土地政策新突破。即在空间布局条件允许的前提下，按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持”，细化操作细则也正在制定中。

针对增加公共服务功能的项目，明确给予“增容”奖励，在提升居住品质的同时，也将激励更多市场主体参与城市更新，为其他城市提供了借鉴。

当前，针对城市更新较为重要的两项政策（金融和土地政策）均有利好释放，预计未来配套政策将继续落位，也将有更多城市创新土地政策给予城市更新更大支持，探索“增容”奖励有望成为破局的关键之一。

NBD：您对“十五五”期间的房地产行业发展有何预判？

黄瑜：“十五五”期间，新型城镇化发展空间仍然很大，预计未来五年我国住房市场空间仍在。

“十五五”规划建议明确指出要“深入推进以人为本的新型城镇化”。根据中指研究院测算，“十五五”期间，全国城镇住房需求总量接近50亿平方米。对应住房供给端，除市场化商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。

按照70%~80%的转化比例，未来五年，新建商品住宅年均销售面积预计为7亿~8亿平方米，对应商品房年均销售面积约为8.5亿~9.5亿平方米，住房需求仍有空间。其中改善性住房需求占比超四成，是未来住房消费的核心增长点，人口结构上移、家庭小型化带动家庭户数量增加等均是改善性住房需求释放的重要支撑。

当前，我国农业转移人口规模大，解决好这部分人群的安居问题，是未来五年住房发展领域的重点之一，探索如何通过盘活存量房屋等方式提升对农业转移人口的住房保障，也有望在推动房地产高质量发展中发挥重要作用。

此外，随着新型城镇化深入推进，预计优势地区资源集聚效应将继续凸显，部分城市在省内的人口首位度仍有提升空间，有望支撑后续房地产市场发展，也将为房地产企业提供发展机会。