无预售证的小产权房交易，法院为何还支持退款？北京房产律师解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2016年9月，吴伟经人介绍，欲购买甲房地产公司开发的一处农村集体土地上的小产权房。双方未签书面合同，但吴伟按甲公司要求，由其配偶王芳向甲公司法定代表人郑强个人账户转账100万元作为购房款。

当日，甲公司出具《收据》，载明：“收到吴伟预购面积103.65㎡三居一套，100万元整。”

然而，该项目始终未取得建设规划许可和预售资质，工程长期停滞，房屋至今未建成。因无法交房，吴伟多次催退款。2022年9月，郑强退还20万元，剩余80万元迟迟未还。

吴伟遂起诉，请求：

甲公司返还剩余购房款80万元；

支付自付款之日起的资金占用利息（暂计38万余元）。

甲公司辩称：

涉案房屋系小产权房，因政策原因无法建设，非公司主观违约；

同意退本金，但拒绝支付利息。

二、裁判结果

法院判决：

甲公司于7日内返还吴伟购房款80万元；

自2020年8月10日起，以80万元为基数，按一年期LPR支付资金占用损失至实际清偿之日；

驳回吴伟关于2016–2020年期间利息的过高主张。

吴伟胜诉！成功拿回80万本金+法定利息。

三、法院说理

口头协议+收据=预约合同成立

虽无书面购房合同，但《收据》明确记载购房人、标的、金额，结合付款行为，足以认定双方成立房屋预约合同关系。

小产权房买卖无效，但预约合同可解除并退款

因房屋建在集体土地上，未取得合法建设手续，无法办理产权，合同目的不能实现，双方均认可无法履行，视为协商解除。

合同解除时间以催款行为为准

吴伟于2020年8月10日通过介绍人催退房款，法院认定此日为合同正式解除之日。甲公司应自此日起退还全部款项。

逾期退款须赔偿资金占用损失

甲公司在合同解除后未及时退清全款，造成吴伟资金被长期占用，虽未证明实际损失，但依法可按一年期LPR标准主张利息。

已退20万元部分不再计息

因吴伟接受20万元退款时未主张利息，视为放弃该部分权利。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

小产权房风险极高，但已付款项可追回

虽然小产权房买卖不受法律保护，但购房款属于不当得利或合同解除后的返还财产，法院支持退还。

“收据”是关键证据！务必保留

即使无合同，只要收据写明“购房”“房号/面积”“金额”，即可证明交易意图，构成预约合同基础。

催款记录决定利息起算点

利息从你明确提出退款要求之日起算。建议通过微信、短信、律师函等方式书面催告，并保存证据。

不要默认“政策原因”就免责

开发商明知土地性质、无开发资质仍售房，存在重大过错，不能以“政策变化”完全免责。

即使转给法人个人账户，公司仍担责

若收款人是公司法定代表人，且用于公司项目，视为公司收款，公司不得以“未入公账”推脱。

律师建议：若您已支付小产权房购房款但项目烂尾，请立即：

✅ 整理付款凭证+收据；

✅ 书面催告退款（留存记录）；

✅ 起诉开发商要求返还本金+LPR利息。

时间拖得越久，开发商偿付能力可能越差！