北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2016年9月，吴伟经人介绍，欲购买甲房地产公司开发的一处农村集体土地上的小产权房。双方未签书面合同，但吴伟按甲公司要求，由其配偶王芳向甲公司法定代表人郑强个人账户转账100万元作为购房款。
当日，甲公司出具《收据》，载明：“收到吴伟预购面积103.65㎡三居一套，100万元整。”
然而，该项目始终未取得建设规划许可和预售资质，工程长期停滞，房屋至今未建成。因无法交房，吴伟多次催退款。2022年9月，郑强退还20万元，剩余80万元迟迟未还。
吴伟遂起诉，请求：
甲公司返还剩余购房款80万元；
支付自付款之日起的资金占用利息（暂计38万余元）。
甲公司辩称：
涉案房屋系小产权房，因政策原因无法建设，非公司主观违约；
同意退本金，但拒绝支付利息。
二、裁判结果
法院判决：
甲公司于7日内返还吴伟购房款80万元；
自2020年8月10日起，以80万元为基数，按一年期LPR支付资金占用损失至实际清偿之日；
驳回吴伟关于2016–2020年期间利息的过高主张。
吴伟胜诉！成功拿回80万本金+法定利息。
三、法院说理
口头协议+收据=预约合同成立
虽无书面购房合同，但《收据》明确记载购房人、标的、金额，结合付款行为，足以认定双方成立房屋预约合同关系。
小产权房买卖无效，但预约合同可解除并退款
因房屋建在集体土地上，未取得合法建设手续，无法办理产权，合同目的不能实现，双方均认可无法履行，视为协商解除。
合同解除时间以催款行为为准
吴伟于2020年8月10日通过介绍人催退房款，法院认定此日为合同正式解除之日。甲公司应自此日起退还全部款项。
逾期退款须赔偿资金占用损失
甲公司在合同解除后未及时退清全款，造成吴伟资金被长期占用，虽未证明实际损失，但依法可按一年期LPR标准主张利息。
已退20万元部分不再计息
因吴伟接受20万元退款时未主张利息，视为放弃该部分权利。
四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）
小产权房风险极高，但已付款项可追回
虽然小产权房买卖不受法律保护，但购房款属于不当得利或合同解除后的返还财产，法院支持退还。
“收据”是关键证据！务必保留
即使无合同，只要收据写明“购房”“房号/面积”“金额”，即可证明交易意图，构成预约合同基础。
催款记录决定利息起算点
利息从你明确提出退款要求之日起算。建议通过微信、短信、律师函等方式书面催告，并保存证据。
不要默认“政策原因”就免责
开发商明知土地性质、无开发资质仍售房，存在重大过错，不能以“政策变化”完全免责。
即使转给法人个人账户，公司仍担责
若收款人是公司法定代表人，且用于公司项目，视为公司收款，公司不得以“未入公账”推脱。
律师建议：若您已支付小产权房购房款但项目烂尾，请立即：
✅ 整理付款凭证+收据；
✅ 书面催告退款（留存记录）；
✅ 起诉开发商要求返还本金+LPR利息。
时间拖得越久，开发商偿付能力可能越差！
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