口头买房16年没过户，法院判开发商必须配合！北京房产律师解读

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2007年9月，陈明与甲房地产公司达成口头协议，约定以合理价格购买一号房屋（按经济适用房管理）。陈明当日一次性付清全部购房款及相关办证费用，并完成房屋验收交接，随即入住。

自2007年起，陈明一家持续占有、使用一号房屋至今，缴纳物业费、水电燃气费等，实际履行业主义务。期间，陈明多次要求甲公司协助办理产权登记，但对方始终以“材料不全”“政策限制”等理由推脱，导致房屋16年未能过户。

因协商无果，陈明向法院起诉，请求判令甲公司立即协助办理一号房屋的产权转移登记手续。

甲公司辩称：

认可双方存在房屋买卖关系，购房款已收讫；

但因房屋性质特殊（按经适房管理），无法提供不动产登记中心要求的全部材料，故客观上难以配合过户。

二、裁判结果

法院判决：

甲房地产公司于判决生效后七日内，协助陈明办理一号房屋的产权登记手续，将房屋登记至陈明名下。

三、法院说理

口头合同+实际履行=合法有效

虽然双方未签订书面合同，但陈明已支付全部房款，甲公司交付房屋并接受款项，且陈明长期实际占有使用，符合《合同法》关于“一方履行主要义务、对方接受”的规定，房屋买卖合同依法成立并有效。

开发商负有法定协助过户义务

一号房屋初始登记在甲公司名下，作为出卖人，其有义务配合买受人完成产权转移登记。不能以“内部材料缺失”或“历史遗留问题”为由拒绝履行合同义务。

房屋性质不影响过户责任

即使房屋按经济适用住房管理，只要交易本身不违反当时政策（如已满五年、具备上市条件等），开发商仍应积极协调相关部门，而非将责任转嫁给购房者。

长期占有使用强化权利主张

陈明自2007年起持续居住、缴费、行使业主权利，形成稳定的占有事实，进一步佐证其系真实权利人，法院应保护其合法权益。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

口头买房≠无效！关键看是否实际履行

法律允许口头订立房屋买卖合同。只要付款+交房+占有事实清楚，即使无书面协议，法院仍可认定合同成立。

开发商“材料不全”不能成为拒不过户的理由

开发商作为产权初始登记人，有责任完善自身资料。若因自身原因（如欠缴费用、未办大产证）导致小业主办证难，应承担违约责任。

尽早主张权利，避免“拖成历史问题”

虽然本案胜诉，但16年未过户风险极高：如开发商破产、房屋被查封、政策变化等，都可能导致权益落空。建议：

签约后立即催办过户；

遭拒时及时发函或起诉，不要默默等待。

保留所有履约证据至关重要

本案胜诉关键在于：

付款收据；

入住交接书；

近20年的水电、物业缴费记录。

这些是证明“真实交易+持续占有”的核心证据。

经济适用房类房屋需特别关注政策时效

若房屋按经适房管理，务必确认：

购房时是否符合资格；

是否已满上市年限；

是否需补缴土地收益金。

必要时可申请法院向住建部门发函核实。

律师建议：若您已购房多年但未过户，请立即：

（1）整理付款、入住、缴费凭证；

（2）书面催告开发商配合办证；

（3）若遭拒，尽快起诉确权+强制过户。时间拖得越久，风险越大！