亏损近亿：万科泊寓清退10余家深圳门店

2014年，万科试水长租公寓领域，首个项目是“泊寓·万汇楼”；2016年，整合旗下各地子公司长租公寓项目，确立了“泊寓”品牌。

万科全资控股的“万科公寓管理有限公司”统一管理全国长租公寓项目，该公司下设4家全资控股子公司，再由这4家子公司全资控股各地的项目公司和配套服务公司。

长租公寓通常采取二房东模式，因为租售比太低，不可能买地自建。为了降低收储成本，万科瞄准了城中村。

2017年，深圳市万村发展有限公司（简称“深圳万村”）成立，由深圳市万科发展有限公司（简称“深圳万科”）和深圳市万轩置业有限公司（简称“深圳万轩”）各持股50%。而深圳万轩由深圳万科控股约99%，永丰县云科创富企业（有限合伙）持股约1%，深圳万科实际由万科全资控股。

深圳万村的核心业务就是“万村计划”：采取"统租改造+品牌运营"模式，以略高于市价统租城中村物业，经消防设施升级、外立面改造后，移交"泊寓"品牌运营。项目包含配套商业开发与物业管理服务，主要面向18~40岁白领。

改造后必然涨价，白领可以接受这个价格，但原来的低收入租户怎么办？

因此，万村计划被认为变相抬高了城中村房租，引起很大的争议，于是从2018年11月起停止新增项目。当时，在深圳已经签下近2000栋农民房、超10万间公寓房源。

7年后的2025年12月，泊寓清退10多家深圳门店，涉及龙华观澜锦鲤公社、龙岗五和大发埔公社等，主要是“万村计划”时期留下的房源。

对此，万科泊寓为租客提供了三种方案：

1、直接换签：与原房屋业主方重新签约，租金与服务条件不变。

2、内部搬迁：免费换至周边泊寓门店，提供300元搬家补贴。

3、退租赔偿：1个月租金赔偿 + 1个月免费过渡期。

至于清退原因，泊寓官方回应：优化低效资产，提升运营效率。

说白了，就是不挣钱！

公开资料显示：深圳市泊寓租赁服务有限公司（简称“深圳泊寓”）今年前11个月亏损约8881万元。按照这种亏损速率，再加上清退产生的违约金，预计全年亏损过亿。

深圳泊寓的出租率为94%，高于行业平均水平。亏钱的原因不是租不出去，而是成本太高。

长租公寓运营方通常会和原业主签约10~15年，租金每隔1年或几年按照一定比例递增。

因此，就算初始租金不高，但随着时间的流逝，复利开始发挥威力。

况且，万村计划开始实施的2017年，正是长租公寓发展的高峰期，各路资本疯抢房源，初始租金不一定很便宜。

一方面，租入成本不断递增；另一方面，对外租金却很难同步上涨，因为这几年的租房市场不太景气。

今年11月，50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%。

俗话说，债务是刚性的，资产是弹性的。

同样道理，成本是刚性的，收入是弹性的。

刚性，意味着很难下跌，甚至还会稳步上涨；而弹性，则意味着可上可下。

相对房地产开发业务，长租公寓退出成本较低，赔偿违约金即可，但泊寓也是举债经营的。

根据万科公告：深圳泊寓向华夏银行贷款4亿，期限1年，由关联公司“深圳市富春东方房地产开发有限公司”（简称“深圳富春”）以持有的资产进行抵押，万科同时提供保证担保。

该笔贷款余额2亿，最近到期，又延长了1年。

此外，万科自己也向华夏银行贷款8.3亿元，目前余额为8.26亿元，也是由深圳富春以持有的资产提供抵押担保。