虞晓芬：赋予地方更大自主权，精准调整政策，稳定楼市预期

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬

全国住建工作报告政治站位高、为民情怀深、工作部署实，既是一份求真务实的“成绩单”，也是一份引领航向的“任务书”。

中房报记者 苗野 北京报道

“整个报告政治站位高，为民情怀深，工作部署实。”虞晓芬表示，全国住建工作报告为房地产行业在关键时期的平稳过渡与转型升级指明了方向。

虞晓芬是浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长，今年是她第3次应邀参加全国住房城乡建设工作会议。

全国住房城乡建设工作会议于12月22日至23日在北京召开，会议指出，2026年要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给；优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设；城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行；加快构建房地产发展新模式等方面工作。

会后，虞晓芬在接受中国房地产报记者采访时表示，这些部署是对中央经济工作会议关于房地产工作决策部署的具体落实，在“控增量、去库存、优供给”方面，要坚持因城施策，精准控源和分类施策去库存；面向“十五五”，将“好房子”建设作为高质量发展的核心抓手，从“造房子”到“造好房子”，以高质量供给激发需求潜力。供给体系则转向保障与市场双轨协同，精准对接共同富裕需求，此外，风险防控与可持续发展将成为底线要求。

“2026年作为‘十五五’规划开局之年，房地产市场将在政策托底与市场出清中并行发展。”虞晓芬说。

引领航向的“任务书”

中国房地产报：听完倪部长的全国住建工作会议报告后，有什么感触？

虞晓芬：现场聆听倪部长的工作报告备受鼓舞，感触良多。报告立足于“十四五”收官、“十五五”谋篇的宏阔背景，系统总结了过去5年的非凡成就，深刻剖析了“十五五”时期的发展，以清晰有力的笔触勾勒出新一年的发展蓝图。

整个报告政治站位高、为民情怀深、工作部署实，既是一份求真务实的“成绩单”，也是一份引领航向的“任务书”。报告为房地产行业在关键时期的平稳过渡与转型升级指明了方向。

报告提出要巩固政策“组合拳”，持续打好“保交房”攻坚战，并发挥房地产融资协调机制，支持合理融资需求，旨在巩固当前来之不易的止跌回稳势头，为稳定市场奠定基础。

优化存量，供给侧改革精准发力。针对市场核心矛盾，报告提出了“控增量、去库存、优供给”的清晰路径。一方面，通过收购存量商品房，转化为保障房、安置房等多渠道供给，直接消化库存。另一方面，结合城中村改造并推进货币化安置以及实施房屋品质提升工程，既能改善民生，又能创造新的市场需求，这体现了“盘活存量”的系统思维。

谋划长远，构建房地产发展新模式。面向“十五五”，报告将建设“好房子”作为高质量发展的核心抓手，并着力构建新模式的基础性制度，如探索现房销售、推行项目公司制与主办银行制等，这标志着行业正从根源上重塑规则，迈向以品质和服务取胜的新阶段。

总之，这份工作报告传递出在稳中求进的总基调下，通过供给侧精准改革推动行业转型的决心，它不仅是稳定当前市场的“定心丸”，更是引领房地产迈向高质量发展新周期的一个纲领。

中国房地产报：您怎么评判这一年来房地产行业的发展？如果要用一个词来概括，您会用什么？

虞晓芬：2025年房地产行业处于周期性调整的深化阶段，市场敏感性极高。

去年“9·26”房地产新政带动今年一季度房地产回暖，二季度受中美关税摩擦因素影响，新房市场动能转弱，二手房持续“以价换量”，市场总体仍处调整期。1～11月全国新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%；新建商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%。但市场韧性明显增强，新建商品房销售面积与销售额降幅较2024年同期分别收窄6.5和8.1个百分点，“好房子”持续热销，现房销售量逆势增长，二手房成交量保持基本稳定，核心地块竞拍激烈，地价创新高。与此同时，非核心区域、三四线城市普遍承压。

如果要用一个词来概括，可以用“韧困交织”，一方面房地产业抗波动的韧性在增强，同时又面临预期不稳、去化不快、高库存等现实困境。

分类施策去库存

中国房地产报：全国住房城乡建设工作会议明确将“因城施策控增量、去库存、优供给”作为2026年房地产工作的首要任务，在“控增量、去库存、优供给”方面，需要注意什么？

虞晓芬：坚持因城施策，是因为我国城市间房地产市场差异大，同一城市不同行政区、不同板块市场供求情况差异相当大，需要各地在精准掌握人口动态、一手房库存、二手房挂牌量等基础上，精准施策。

坚持精准控源。核心是从供地源头约束低效无效供给，适配城市库存与需求节奏，建立土地出让与库存、去化率挂钩机制，库存超长的城市严格限新推地，库存合理的城市控节奏，库存不足的热点城市适度补供。严控同质化、低品质新增项目，提高供地质量，优先布局TOD综合项目、改善型社区等重点区域，满足市场对优质土地的需求。

坚持分类施策去库存。对适合用作保障性住房的存量商品房，收购转做保障性住房、人才房；推广房票安置、“以旧购新”，有力有序消化存量房产；联动需求端发力，如优化公积金贷款、发放购房补贴，针对新市民坚持优化供给结构，构建“人房地钱”要素联动机制，以需定建、以需定购，增加“好房子”供给；优化保障性住房供给结构，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，培育市场化、专业化住房租赁运营机构，扩大高品质租赁住房供给。

中国房地产报：“十五五”规划建议，将“推动房地产高质量发展”放在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”的重要位置，这释放了什么信号？

虞晓芬：在过去20多年城镇化快速推进期，房地产承担了过多的“扩大投资、拉动增长”经济功能，甚至一度成为短期刺激工具。此次规划将其纳入“民生与共同富裕”框架，意味着行业价值导向的转型。

住房不再是单纯的“资产标的”，而是“共同富裕的基础单元”，通过改善性住房满足品质需求、保障房覆盖工薪群体与困难家庭、存量改造惠及广大居民，让不同收入群体共享居住品质提升的红利。

需政企协同发力

中国房地产报：您怎么看房地产行业在未来5年的高质量发展？

虞晓芬：房地产定位从“经济引擎”回归“民生基石”，推动产业发展从“增量扩张”转向“存量提质+内涵升级”，行业从“高负债、高杠杆、高周转”转向稳健经营、高品质开发。

一是从“造房子”到“造好房子”，以高质量供给激发需求潜力。聚焦“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，引导行业转向“产品力、科技力、服务力”的比拼，将新房子建设成“好房子”、把老房子改造成好房子”，满足人民群体美好居住需求。

二是供给体系转向保障与市场双轨协同，精准对接共同富裕需求。保障端“补短板”，从“十四五”的“有效增加”转向“十五五”的“优化”，意味着保障房更注重“结构优化”，如人口流入城市增加保障性租赁住房供给、三四线城市盘活存量商品房作保障房等。市场端“提品质”，“因城施策增加改善性住房供给”是首次明确写入五年规划，针对老龄家庭（适老化设计）、小型家庭（功能型小户型）、多孩多代家庭（大户型、低密度）等需求分化趋势，精准开发，避免“一刀切”。

三是风险防控与可持续发展将成为底线要求。推进现房销售、项目公司制、主办银行制等基础制度的改革，增强行业自身的抗风险能力。建立房屋全生命周期安全管理制度，破解存量住房（尤其老房）的安全隐患。

中国房地产报：具体要怎么做？

虞晓芬：房地产高质量发展不是“单一主体的独角戏”，需政府、企业协同发力。

政府筑牢“制度基石”，以“因城施策+长效机制”引导行业转型，坚定不移地推进开发、融资、销售制度改革，从制度根源上防范风险。坚持因城施策，赋予地方政府更大自主权，根据人口、产业、库存等情况，精准调整政策，稳定市场预期；落实“人、房、地、钱”联动机制、房屋全生命周期安全管理制度等长效机制。

此外，需加速培育新增长极，减轻经济对房地产的过度依赖，为房地产行业转向高质量发展创造宽松的宏观环境。金融资源要从支持土地囤积和规模扩张，转向支持现房销售、租赁住房、老旧小区改造、建筑节能等符合新模式的领域。

企业要转变发展观念，聚焦核心能力。企业必须彻底放弃对规模扩张和杠杆游戏的幻想，将战略重心转移到产品力、服务力和运营效率上。积极响应“房屋品质提升工程”，在安全、舒适、绿色、智慧上下功夫，以高品质供给引领和创造有效需求。在庞大的市场中找到自己的细分赛道，如租赁运营、城市更新、特定人群住房等，做深做透，形成品牌护城河，积极应用智能建造、数字化管理等技术提升效率。

托底与出清并行

中国房地产报：目前来看，房地产行业前行中存在的主要问题是什么？

虞晓芬：一是结构性失衡，房地产供需关系发生根本性转变，但供给调整滞后。当前房地产主要矛盾已从“总量短缺”转向“总量过剩”与“结构短缺”并存，非核心区域和三四线城市传统房产品供给明显过剩，空置率高；同时，大城市在保障性住房、高品质改善型住房上仍存在供给缺口。

二是市场预期不稳，高负债模式遗留问题突出，市场信心偏弱。部分房企的债务风险尚未完全出清，“保交房”任务依然艰巨。购房者持币观望情绪浓，进一步加剧了房企销售困难、资金链紧张的恶性循环。

三是发展模式转型阵痛，旧模式难以为继，新模式尚未完全确立。行业正处于从“规模扩张”向“质量提升”的艰难转型中，许多房企习惯于粗放式开发，缺乏打造“好房子”、提供“好服务”的核心能力和经营策略。在市场需求收缩背景下，一些企业为求生存往往选择牺牲品质来压缩成本，而非通过提升价值来开拓市场，在竞争中陷入“降质量、打价格战”的内卷。

四是保障与市场关系有待进一步厘清。国家已明确要形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的供应格局。在实践中，保障性住房的供给规模、效率、准入退出机制等仍需完善，如何确保保障房精准覆盖目标人群而不影响商品房市场的正常定价机制，需要精细化的政策设计。

五是与宏观经济协同的挑战。当前，房地产调整与宏观经济增速换挡、新旧动能转换期相互交织，造成房地产问题更趋复杂。

中国房地产报：对2026年房地产市场有何预判？

虞晓芬：2026年作为“十五五”规划开局之年，房地产市场将在政策托底与市场出清中并行发展。

主要体现在，新增供应缩量。市场整体仍处于“去库存”阶段，受近年新开工及土地成交面积整体明显缩量影响，除部分核心城市新房供应保持一定规模外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量项目为主，有利于促进供求平衡。

市场分化延续。核心大城市重点是“优供给”，改善型需求占主导；低能级城市重点是“去库存+控增量”，主要依赖政策托底。

此外，房价局部企稳与整体承压并存。一线城市及二线核心城市因经济基本面修复，人口净流入及改善型需求支撑，房价或率先止跌，但三四线城市因库存高企，房价仍有下行压力。

“好房子”成市场主流，逐步覆盖全品类，从“新建商品房”延伸至保障房、租赁房、存量改造房，标准将进一步细化。