社保、利率、首付都放开！北京楼市新政解读→

来源：@国际金融报微博

北京楼市又出新政。

12月24日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（下称《通知》）。

该《通知》明确，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，进一步优化调整住房限购政策，比如放宽对“非京籍新市民”与“多子女改善家庭”的限购、金融端利率与首付双减。

让更多人能买房

具体来看，此次《通知》提到，非北京市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

而对二孩及以上的多子女居民家庭（包括北京市户籍和非北京市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，还允许在五环内再购买一套商品住房。

在58安居客研究院院长张波看来，这一政策精准匹配了北京当前需求结构。其表示，当下北京房地产市场已呈现二手房刚需主导、新房改善提升特征，市场的去化难度在增大。

安居客线上数据显示，11月二手房挂牌时长96.73天的房源同比增加25%。“新政通过降低准入门槛直接释放这两类核心需求，会更带动成交节奏加快。预计北京五环外非京籍二手房带看量将会明显增加，置换需求也将同步提升。”张波强调。

有媒体统计，北京非京籍购房社保/个税年限的调整经历过两次关键优化，且各有侧重。第一次是2024年9月，彼时为应对市场阶段性低迷，将五环内5年缴纳年限调减至3年、五环外调减至2年，同时对高层次人才单独放宽至1年。

政策落地后半年内，据相关中介统计数据，非京籍购房占比提升约10%，累计新增购房需求上万套。受益群体主要集中在长期在京工作的中产群体。

第二次则是2025年8月，放宽五环外购房套数限制，社保或纳税缴纳门槛未进一步下调。而此次政策，实现了五环内外差异化精准降门槛，形成与城市功能分区相匹配的“梯度化准入”体系。

中原地产首席分析师张大伟称，分层释放购房潜力成为新政的核心发力点，非京籍购房门槛的梯度降低，将有效激活新市民刚需群体，“尤其是五环外1年社保的低门槛，精准匹配了新市民梯度置业的节奏”。

买房成本更低

金融端来看，此次《通知》明确，各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

同时，借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

张波认为，这两项调整直接利好北京市场改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“卖旧买新”需求。

他指出，在允许银行根据客户风险灵活定价后，预计超过一半的改善客群有望获得接近首套利率水平。二套公积金首付从不低于30%降至25%，则是有效配合了商贷利率调整，“预计会进一步带动北京公积金贷款申请量和组合贷占比提升，进一步降低综合购房成本”。

张大伟也表示，新政允许二孩及以上家庭在五环内增购1套住房，京籍可购3套、符合条件的非京籍可购2套，叠加二套公积金首付比例从30%降至25%的利好，直击多子女家庭居住升级的核心痛点。

当前北京改善型市场中，144平方米以上大户型成交量同比已呈现增长态势，北五环外四居室二手房成交占比显著提升，新政将进一步强化这一趋势，带动五环内中高端改善型住宅去化。

信贷政策的优化则为需求释放提供金融支撑，商业房贷不再区分首套二套利率定价，优质客群有望获得更低融资成本，同时赋予银行更大风险定价自主权，实现“促消费”与“防风险”的平衡。

另外，北京此次新政优化还考虑到了供给端，《通知》内容显示，为进一步优化营商环境，将通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式由市区分级核准调整为区级备案。

信息来源：中原地产

张波认为，这一方面是行政流程优化，另一方面则解决了北京新房市场优质房源供给不足的问题。他直言，由于房企拿地后立项审批周期长也会导致部分板块项目入市延迟。因此新政后，区级备案预计审批周期会明显缩短，房企可更快启动规划建设，有效匹配新政释放的非京籍刚需与多子女改善需求。

张大伟也指出，这一调整将助力房企缩短项目启动周期，加快资金周转，改善现金流状况，尤其对聚焦五环外的开发企业而言，是重大政策红利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地与开工积极性有望提升，推动形成“销售—回款—拿地—开工”的良性循环。

谁会跟进

北京继续放宽楼市政策，其他一线城市是否会跟进？

“预计接下来上海或深圳会跟进。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这些城市后续可能在限购政策上松动，比如深圳可能会退出外围限购，即在盐田、大鹏的基础上，宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区等也加入彻底退出限购的队伍，上海的政策逻辑可能和北京类似。

上海住宅 吴典/摄

李宇嘉称，从今年下半年开始，一线城市纾困楼市的政策开始频繁推出。导致这一情况的重要背景是，二季度以来的市场调整，幅度比较大，也超出市场预期，尤为突出的是一线城市房价领跌，而且出现了从二手房领跌到一二手都领跌的迹象。

同时，一线城市二手房挂牌量快速攀升，出现了“一口价”等恐慌式挂牌销售的案例，包括好房子项目在内的新房产品去化率也在下降，开发商降价卖房的现象明显，比如11月，一线城市新房环比下跌0.5%，比之前0.3%的跌幅明显加大。

克而瑞数据显示，今年10月，TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，同比减少41.9%。累计业绩来看，百强房企实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅相较于前9个月扩大4.2个百分点。

不过，李宇嘉也强调，尽管投资性需求基本退出了，但北京、上海、深圳的核心区不太可能彻底退出限购。这些城市的核心区，不论城市面貌、公共服务还是就业机会，都是国内最好的，且核心区住房早已进入存量时代，供求关系较为稳定，资产保值增值的前景更好。

“如果中心区也彻底退出限购，考虑到国内收入差距比较明显，可能会导致国内富裕人群在这些区域置业，加剧不平等和对其他区域、城市的虹吸效应。”