北京：非京籍购房门槛再降，房贷利率不再区分首套二套

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

继今年8月五环外限购调整后，北京再一次对楼市调控进一步优化。

12 月 24 日，北京出台《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），放宽非京籍购房人群限购政策，商业性住房贷款利率将不再区分首套住房和二套住房，公积金二套房最低首付比例由30%改为25%。

业内认为，核心城市在稳定全国市场中扮演着“压舱石”和“领头羊”的双重角色，一线城市加入政策优化行列，意味着“因城施策”的深度和广度正在拓展。北京之后，预计沪深等城市将跟进调整。

放宽非京籍限购政策

此前，北京地区的购房政策中，对于京籍家庭和连续社保或纳税符合年限的非京籍家庭，五环外购房不限套数。但非京籍家庭五环外购房需连续缴纳个税或社保满2年，非京籍家庭购买五环内住房需满3年。

此次调整后，非京籍家庭连续社保或纳税的门槛有所调整，五环内购房的由3年改为2年；五环外购房则由2年改为1年。

同时，对于多子女家庭，此次政策也给予了倾斜和照顾，五环内可增购一套住房，这将满足这些家庭的住房、子女教育等需求。

在个人住房贷款方面，此前，北京首套房贷和二套房贷执行不同的利率。商贷首套房贷利率为3.05%，购买五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房房贷为3.25%。

根据《通知》，首套房贷和二套房贷利率将不再区分，具体利率多少，由银行根据利率定价机制安排，不得低于首套房贷利率。公积金二套房贷最低首付比例由30%改为25%。

据了解，在今年8月份北京的楼市政策中，公积金二套房贷最低首付比例降至30%，时隔四个多月后再次下降，达到25%。

此外，《通知》还提出，为进一步优化营商环境，提升房地产投资效率，调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案。

58安居客研究院院长张波指出，北京此次综合性调整，预计将对市场产生多层次的影响。新政对“非京籍新市民”与“多子女改善家庭”的限购优化，精准匹配了北京当前需求结构，当下北京房地产市场已呈现二手房刚需主导、新房改善提升特征，市场的去化难度在增大，从安居客线上数据来看，11月挂牌时长96.73天同比增长25%，新政通过降低准入门槛直接释放这两类核心需求，会带动成交节奏加快。预计北京五环外非京籍二手房带看量将会明显增加，置换需求也将同步提升。

政策明确可在五环内再多购买一套商品住房，则是匹配了多子女家庭置换的诉求。叠加此前对多子女家庭公积金额度上浮的优惠，形成政策组合拳，有望显著提升改善意愿。这一政策预计可带动北京五环内改善型二手房，主力面积120～140平方米成交占比提升。

政策在金融端的两大调整直接利好北京市场改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“卖旧买新”需求。在允许银行根据客户风险灵活定价后，预计超过一半的改善客群有望获得接近首套利率水平。二套公积金首付从不低于30%降至25%，则是有效配合了商贷利率调整，预计会进一步带动北京公积金贷款申请量和组合贷占比提升，进一步降低综合购房成本。

根据中指研究院监测，2025年以来全国各地公积金政策出台频次超270条，涉及提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、扩大公积金使用范围等多个方面，近期中央及监管部门多次强调要“深化住房公积金制度改革”，公积金政策有望成为未来支持住房需求的重要举措之一。本次北京将首付比例降至25％，仍高于其他一线城市，未来北京的公积金政策在降低首付比例、扩大公积金使用范围、优化公积金提取次数等方面仍具备进一步优化空间。

针对本次政策将招拍挂拿地项目立项从市区分级核准调整为区级备案，张波指出，一方面是行政流程优化，另一方面为解决了北京新房市场优质房源供给不足的问题。从安居客线上的数据来看，2025年11月北京二手房挂牌量7.33万套，但“近地铁、带优质配套” 的优质房源仅占挂牌量约29%。

同时，由于房企拿地后立项审批周期长也导致部分板块项目入市延迟。新政后，区级备案预计审批周期会明显缩短，房企可更快启动规划建设，有效匹配新政释放的非京籍刚需与多子女改善需求。房企也会更有动力开发“好房子”类产品，契合住房高质量发展的导向。

沪深或将跟进调整

据了解，在此次政策发布之前，北京房地产市场已持续承压。国家统计局数据显示，今年7至11月，北京二手住房价格跌幅分别位列70城的第二位、第一位、第十四位、第四位和第二位，月平均下跌幅度为1.12%。

从市场的角度来看，根据中指研究院数据，今年1至11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9%，整体表现平稳，但近期新房市场表现偏弱，11月新房成交面积处于2025年以来月度低位，仅高于2月；二手房成交1.44万套，保持较高水平，预计本次政策落地将带动市场活跃度出现阶段性好转。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从今年下半年开始，一线城市楼市政策出台频率开始频繁。

其背景是今年二季度以来房地产市场调整幅度增大，也超出市场预期，其中一线城市房价领跌，而且有从二手房领跌到一二手都领跌的迹象。

同时，一线城市二手房挂牌量快速攀升，出现了“一口价”等挂牌销售的案例。新房产品包括“好房子”项目的去化也在下降，开发商降价卖房的现象明显，比如今年11月，国家统计局数据显示，一线城市新房环比下跌0.5%，比之前0.3%的跌幅明显加大。

基于此，李宇嘉认为，从北京开始，预计接下来上海或深圳会跟进调整。“具体政策内容和北京类似，就是在限购政策上会有所松动，深圳可能会退出外围限购。但尽管投资性需求基本退出，京沪深核心区不太可能彻底退出限购。”

中指研究院一位研究员亦指出，《“十五五”规划建议》指出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，近期全国住房城乡建设工作会议也强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求”，在清理住房消费不合理限制性措施的要求下，北京已经迈出重要一步，在市场供求关系已经发生重大变化的背景下，未来北京应该进一步清理限制性政策，支持刚性和改善性住房需求释放，在稳定房地产市场中积极发挥大城市带动效应，预计上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）