商品房销售广告中关于业主子女入读配套学校的承诺有约束力吗？

【案例索引】

Case Index

案 号：（2023）粤01民终15579号

案件名称：张*城、蔡*仰等房屋买卖合同纠纷

案例来源：元典智库

【基本案情】

Basic Facts Of The Case

2021年9月15日，*雅公司作为出卖人，与张*城、蔡*仰作为买受人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买其开发建设的*海岸花园二期**团（27、28、29、30、31栋）X层XXX号，房屋地址为番禺区大*街*泰东路*江西村段128号XX栋903房（以下简称涉讼房屋），总价款为4007624元。合同第九条“商品房相关设施设备交付条件”约定：学校和幼儿园的开办事宜、招生范围和条件、招生政策等，以所在区教育局公布为准。……同日，张*城、蔡*仰签署《**团项目不利因素及相关提示》，其中“五、关于教育设施不可抗力因素及不确定信息提示”中载明：“（一）社区与教育设施对应关系：教育设施与社区间的招生对应关系由当地政府教育主管部门确定（纯民办教育设施除外），与两者间物理距离无直接关系；依据主管部门公示，社区临近的教育设施，可能不对本社区招生；即使社区与教育设施存在有效对应关系，并不意味着该社区人员可无条件就读该教育设施，教育设施就读可能需要就读人员满足特定条件（二）办学主体与办学性质：项目周边已有或规划中教育设施由第三方单位或机构运营，开发商不参与教育设施运营，包括不参与民办教育设施运营（六）信息来源与更新：开发商在销售过程中提供的各类教育设施信息均来自政府相关主管部门、教育机构公开信息或商业合约，相关信息更新截止于本《告知书》签订时点，后续各类相关信息可能发生变化；教育设施相关最新信息及情况，须以政府相关主管部门、教育机构公开最新信息为准。”最后一段载明：本人郑重声明，本人已阅读和知悉以上全部信息，包括但不限于该项目规划红线内、外不利因素、该项目销售风险提示、教育设施等不确定信息提示及相关提示等，并充分理解和尊重广州市番禺置业*雅房地产开发有限公司作出的产品提示及声明，对此本人无异议。

2022年6月18日，广州市番禺区*海岸实验学校于微信公众号发布公告，内容为：经广州市番禺区*海岸实验学校理事会研究决定：学校对今明两年入读本校小学一年级、初中一年级的*海岸花园小区一手楼业主子女，按番禺区发改局批准的学费收费标准，实行学费八折优惠。

张*城、蔡*仰于2022年9月23日向一审法院提起诉讼，请求判令：1．依法确认*雅公司在销售广告中承诺的“*海岸实验学校（原名广州市*元实验学校）优先解决起始年级（小学一年级）业主子女入学需求；具有*海岸社区户籍的业主子女选择优质学位，享受减收60％学杂费的优惠（按番发改价格函【2018】43号物价审批标准）；*海岸有房产无社区户籍业主子女，可报读优质特色学位，并享受减收40％的学杂费（按番发改价格函【2018】43号物价审批标准）”的允诺对张*城、蔡*仰及*雅公司具有法律效力；2．本案诉讼费用由*雅公司承担。

【主要争议焦点】

Main Points Of Contention

1. 案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》中关于业主子女入读配套学校的相关条款是否构成开发商的义务条款？

2. 案涉房产的销售广告中的承诺是否具有法律约束力？

【裁判摘要】

Summary Of The Judgment

一审法院

本案中，张*城、蔡*仰主要依据《*海岸社区业主子女入读*元实验学校资格及优惠条件的说明》、销售人员的宣传，以及同期购房业主已享受学费优惠的情况，进而主张*雅公司构成对*海岸实验学校的学费优惠的允诺。对此一审法院分析如下：一、张*城、蔡*仰与*雅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》并未就业主享受学费优惠进行相关约定，且*雅公司已于《**团项目不利因素及相关提示》提示，其司在销售过程中提供的各类教育设施信息均来自政府相关主管部门、教育机构公开信息等，时间节点为该提示签订之时，后续信息可能发生变化，须以教育机构等公开的最新信息为准。张*城、蔡*仰对上述相关提示已经阅读并知悉，且未提出任何异议。二、张*城、蔡*仰所提交的《*海岸社区业主子女入读*元实验学校资格及优惠条件的说明》的作出主体并非*雅公司，且落款日期为2019年，距离张*城、蔡*仰购房，甚至张*城、蔡*仰子女达到入学年龄有一定的时间跨度，收费标准及优惠政策均存在变动的不确定性因素。三、根据张*城、蔡*仰提供的*雅公司销售人员的微信聊天内容显示，*雅公司的销售人员仅系基于学校当时的收费政策，客观描述聊天当时*海岸项目的业主子女入读*海岸实验学校可享相应折扣的学费优惠，并非对此作出学费优惠的承诺。且*雅公司并非教育机构的经营方，亦无权干涉教育机构的定价权等自主经营的权利。四、张*城、蔡*仰主张已有同期购买的同小区其他业主子女享受学费优惠。张*城、蔡*仰为此提供的相关证据仅能证明2021年度入读的新生依据当年的收费政策享受相应优惠，现有证据无法证明该优惠是由于*雅公司作出并履行允诺，二者之间不具有因果关系。综上，张*城、蔡*仰主张*雅公司对*海岸实验学校的学费作出享受优惠的允诺，缺乏事实和法律依据，故就张*城、蔡*仰要求确认“*海岸实验学校（原名广州市*元实验学校）优先解决起始年级（小学一年级）业主子女入学需求。具有*海岸社区户籍的业主子女选择优质学位，享受减收60％学杂费的优惠（按番发改价格函【2018】43号物价审批标准）；*海岸有房产无社区户籍业主子女，可报读优质特色学位，并享受减收40％的学杂费（按番发改价格函【2018】43号物价审批标准）”的允诺对其及*雅公司具有法律效力，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：驳回张*城、蔡*仰的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由张*城、蔡*仰负担。

二审法院

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对张*城、蔡*仰的上诉请求，分析如下：

首先，要约是希望与他人订立合同的意思表示，要约的内容应当具体明确。张*城、蔡*仰认为“*海岸实验学校（原名广州市*元实验学校）优先解决起始年级（小学一年级）业主子女入学需求。具有*海岸社区户籍的业主子女选择优质学位，享受减收60％学杂费的优惠（按番发改价格函【2018】43号物价审批标准）；*海岸有房产无社区户籍业主子女，可报读优质特色学位，并享受减收40％的学杂费（按番发改价格函【2018】43号物价审批标准）”构成要约，但从该意思表示的内容来看，既没有时间范围的明确限定，同时所谓“优先解决”也表明具有不确定性，因此，并不符合要约的构成要件。

其次，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》并未就业主享受学费优惠进行相关约定，且*雅公司已于《**团项目不利因素及相关提示》中进行了风险提示，表明其司在销售过程中提供的各类教育设施信息须以教育机构等公开的最新信息为准，实际上也表明了前述意思表示具有不确定性。

其三，*雅公司并非《*海岸社区业主子女入读*元实验学校资格及优惠条件的说明》的作出主体，亦无权干涉教育机构的定价权等自主经营的权利。

其四，同小区其他业主子女是否享受学费优惠与张*城、蔡*仰所主张的案涉内容的效力问题，不具有必然因果关系。

综上，张*城、蔡*仰二审中主张的理由已在一审中予以体现，其主张缺乏事实和法律依据，一审根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，并无不当，本院二审予以认同，不再赘述。

综上所述，上诉人张*城、蔡*仰的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

【案例评析】

Case Analysis

本案例涉及房地产开发商与业主因其子女入读配套学校所发生的纠纷。纠纷的起因是案涉房地产开发商*雅公司在其商品房预售合同第九条“商品房相关设施设备交付条件”约定：学校和幼儿园的开办事宜、招生范围和条件、招生政策等，以所在区教育局公布为准。以及在其销售广告中曾承诺“*海岸实验学校（原名广州市*元实验学校）优先解决起始年级（小学一年级）业主子女入学需求。”但案涉业主张*城、蔡*仰因其子女未享受到*海岸实验学校的入学及学费优惠条件，遂将*雅公司诉至法院。本案经一审及二审法院审理均认为，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》关于业主子女入读配套学校的条款并不具体明确，不构成法律上的“要约”，且*雅公司已于《**团项目不利因素及相关提示》中进行了风险提示，以及*雅公司并不是配套学校的运营主体，无权对业主做出相应的入读学费优惠的承诺。故最终没有支持业主张*城、蔡*仰的诉求。

笔者在研读本案例后，基本认同两级法院的认定结论。在此基础上，结合本案例所反映出来的商品房小区配套学校和业主子女入读条件的相关问题，笔者进一步补充解析如下：

01. 案涉商品房预售合同中关于配套学校的入读条件条款的法律效力问题

本案例中，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》约定了“商品房相关设施设备交付条件：学校和幼儿园的开办事宜、招生范围和条件、招生政策等，以所在区教育局公布为准。”虽然该条款出现在了房屋买卖合同中，但可以看到，该条款其实并未对业主子女入读配套学校做出任何明确和具体的意思表示。且商品房开发商仅负责配套学校和幼儿园的建设，并不负责配套学校和幼儿园的设立和运营，因此，该条款并不能作为*雅公司对业主子女入读配套学校的承诺，业主张*城、蔡*仰自然也就不能依据该条款要求*雅公司履行义务或承担违约责任。与此同时，需要注意的是，虽然上述条款并未构建合同双方明确的权利义务关系，但不影响该条款及该商品房预售合同的效力。该条款及案涉商品房预售合同依然是合法有效的。

02. 案涉商品房销售广告中关于业主子女入读配套学校相关表述的法律约束力问题

案涉纠纷中，业主张*城、蔡*仰主张，《*海岸社区业主子女入读仲元实验学校资格及优惠条件的说明》一直在*雅公司*海岸花园销售中心张贴、出示，并且通过工作人员发送到客户群、业主群当中作宣传、打广告来吸引购房者。*雅公司的销售工作人员不仅在销售中心出示《*海岸社区业主子女入读*元实验学校资格及优惠条件的说明》，还通过微信向购房者宣传、广告购买案涉商品房房屋享有上述说明中的优惠。以及该二人还主张，*雅公司与配套学校之间有密切的关联关系，*雅公司就应当对配套学校的入读条件及学费优惠承担相应的义务责任。

需要注意的是，即便事实如业主张*城、蔡*仰所说，但依据《民法典》第四百七十三条的规定可知，案涉商品房销售广告在法律性质上属于“要约邀请”，即，该销售广告的发出是希望购房人向*雅公司做出订立房屋买卖合同的意思表示，还尚未构成能够直接发生订立合同行为的“要约”。这也意味着，一般情况下，*雅公司的销售广告并不构成商品房买卖合同的权利义务条款，并不能依据销售广告的内容来确认开发商是否存在实质违约。

但与此同时，还需注意的是，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2021.1.1)》第三条的规定，虽然一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，购房人正是因为这些允诺才订立了商品房买卖合同的，则该销售广告就构成要约，即使未载入商品房买卖合同，开发商如果没有兑现相关允诺，亦需承担违约责任。

依据上述司法解释的规定，并结合本案例，对于业主张*城、蔡*仰来说，其实更需要去证明的是*雅公司的销售广告和宣传资料中展示的配套学校的入读条件和学费优惠是否是其决定购买案涉商品房的决定因素。但在本案例中，业主张*城、蔡*仰并未就这方面的内容进行举证或说明，因此也就无法依据相关司法解释的规定来印证自身的主张是于法有据的，其诉求最终没有得到法院的支持也是在意料之中了。

【法条链接】

《民法典》

第四百七十一条　【合同订立方式】当事人订立合同,可以采取要约、承诺方式或者其他方式。

第四百七十二条　【要约的定义及构成要件】要约是希望与他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列条件:

(一)内容具体确定;

(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

第四百七十三条　【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。

第四百七十九条　【承诺的定义】承诺是受要约人同意要约的意思表示。

第四百八十三条　【合同成立时间】承诺生效时合同成立,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2021.1.1)

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

文源 | 丰乐法苑（2025年12月9日）

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