猛拿地、造总部！居然还有民企，这么不差钱？

时间不知不觉来到了2025年的尾声，12月到来已经10余天，单城的数据们还在相继出炉，但全行业级别的榜单们，却基本都停更了——最新的数据，停留在了10月底。

对很多房企来说，停更的数据挽回了些许颜面；对少部分房企来说，却是痛失了一次在全行业面前大露脸的机会。

而其中，最痛心的房企之一，或许当属：

北京懋源地产。

11月底时，这家北京本土民企刚刚在北京土拍市场大展英姿，摘下了大热的朝阳区松榆里地块。

这宗地引来了7方竞拍，而力败群雄笑到最后的懋源，则是：

其中唯一一家民企。

为了摘下这块北京东三环的黄金地块，懋源和一众国央企鏖战了166轮，最终溢价率达到了北京市场都不多见的18.21%，成交总价也高达50.24亿。

如果按今年前10月克而瑞统计的数据看，就这一宗地，应该足以让懋源在前11月的新增土地价值榜上冲到TOP30，6.21万元/㎡的楼面价，按懋源的实力，未来卖到超10万元/㎡应该是小问题，也就是说，算新增货值，排位大概率也不会低。

只可惜，今年懋源暂时无缘在全国榜单上秀肌肉了。

作为几乎只在北京本土发展的民企，懋源虽然仍在行业声量不显，但在北京：

论拿地，是闷声出大招的黑马；

论造房，更是堪称豪宅专家。

简言之，懋源一出手，北京市场要震三震。

甚至在这个民企家家自危、有不少都被逼到贱卖总部的时代，懋源却还在去年年中时，斥资超30亿在北京兴建了总部——即便去年全年，这家没有上市的房企统共也不过卖了50亿出头。

总部效果示意图 图片来源：gmp官微

甚至，今年4月时，懋源还砸钱举办了一场产品发布会，向全球发布了自己最新产品系“云系”，并公布了新品案名——懋源·云纪就此首秀亮相。

要知道，发布会这种需要猛砸钱的事，如今已经鲜少有民企还会去专门做了，还能坦然花钱在此的，多少是有两把刷子的。

不过艳姐在深度了解懋源，却发现这家民企实则也并非全然“风调雨顺”，比如其手里亦不乏卖了七八年了依旧没清盘的项目。

但对比其他民企，懋源却又似乎过得格外滋润，甚至隐隐透出了些不差钱的味道，其背后资本之雄厚更有些超乎想像。

懋源究竟是何方神圣？它的钱到底从哪来？

01

拿地凶猛！

12年前就拍出了北京地王？

就像我们开头说的，懋源在北京土拍市场一向凶猛。

比如早在2013年时，懋源就曾力败恒大、融创、保利等巨头房企，杀出了35%的溢价率，拿下了当时的北京单价地王，这宗地就是后来的懋源·璟岳。

而近些年，懋源更是从大约4年前开始，频繁现身土拍市场，展现了一把当下民企罕见的“铁头功”，数次和国央企同台竞争而不败，相继在丰台、顺义等地落子。

至于今年，早在8月时，懋源就已经在顺义的中央别墅区低调底价补过仓了。

9月底时，懋源也曾为了北京太阳宫地块和一众央国企正面硬刚了一回。

太阳宫是懋源在北京扬名的起点，是其高端项目的核心承载地，也是懋源在建的总部新大楼所在。

懋源也因此一度被视为太阳宫地块的最有力竞争者之一，不负众望和最终拿地的中建智地激战了50多回，最终虽遗憾退场，却也已经秀了一把狠劲。

不过即便如此，当时也没有人能想到，2个月后的松榆里地块，这家民企居然再次杀出，甚至直接一路刚到了最后！

松榆里地块位于北京东三环至四环之间，未来可以实现14号线以及规划中的11号线双线环绕，五公里内可以通达北京国贸、双井、三里屯三大顶级商圈，论医疗、教育资源也颇为在线……总的来说，坐享北京成熟生活圈，也非常适合做出溢价。

有人曾总结懋源在北京的布局逻辑：

深耕丰台，偏爱顺义，着眼朝阳。

懋源铆足了劲拿下这宗地，自然也是因为看中了地块属性和朝阳的落位。

太阳宫不成，那就转道松榆里。

这一次，一举挺入东三环，虽然付出的代价不小，但或许将是对懋源在北京牌局的一次彻底扭转。

02

北京产品卷王的定制豪宅路

懋源成立于2000年，迄今发展也有25年之久，是一家典型的小而精民企，总得来说发展定力比较足。

这种定力核心体现在两点：

其一，只专注于北京市场。

其二，只专注于北京的高端市场，只做豪宅不说，还是卷王级别的极致主义定制化豪宅专家。

懋源在北京第一个打出名号的项目，就是2009年在朝阳区太阳宫推出的初代豪宅懋源·红玺台，在当时就非常大胆地用了彩釉玻璃幕墙外立面，独一无二的中国红建筑风格，迄今仍是北京楼市的视觉焦点。

而从北京市场自红玺台认识懋源后，这家民企就一直特色鲜明，比如这种独特的 暖色调复合幕墙体系，几乎成了懋源的一个标志，并且这些年还一直在不断迭代进化。

也是从红玺台这个初代豪宅开始，懋源就已经有了同频世界顶豪的意识，开始打造高定会所，理念相当领先。

更特别的是，懋源的产品还形成了非常独特专属的特色化标签。

如果说新中式大拿建发，是“最会造大门的”，那么懋源，就是“最会卷餐厨的”。

懋源的作品中，餐厨空间往往大得超乎想象，比如懋源·璟玺的别墅产品中，就把一整层约150㎡的空间都给了餐厨。

懋源给到厨房的配备更是顶级中的顶级，甚至不少项目的厨房都是“百万级别”的。

在其他房企项目中几乎看不到的六眼神灶、万能蒸烤料理机、专业级别的排烟补风系统、制冰机……早在很多年前就已经是懋源“百万厨房”中的标配。

简单来说，在北京最不讲究产品的年代，懋源就已经闯出了响亮的名号，在当下，提到懋源的产品，更是无人不叹服。

03

慢步调的懋源“快”起来了

压力也拉满了？

不过相较于在土拍市场的敢拼敢闯，懋源在产品打磨上，却曾是出了名的“慢”。

光是从懋源·红玺台到第二个豪宅懋源·钓鱼台出炉，都足足经历了六年光景；加上今年12月刚开样板间的懋源·骊橒臺，从2009年开始的16余年里，懋源也不过只做了“5璟4台1云”10个豪宅作品：

节奏之慢，堪比很多港资。

甚至懋源早期在北京的产品打法也非常有港资风范，或许是因为追求慢工出细活，也曾默默走上过港资的囤地路。

其早年的很多项目，光是从拿地到开盘，都需要3-5年，比如：

懋源·钓云台——2012年拿地，2015年底开盘，时隔3年；

懋源·璟岳——2013年拿地（即当时的地王），2018年开盘，时隔5年；

懋源·璟玺——2015年拿地，2018年开盘，时隔3年。

不仅如此，懋源做项目，还出了名地敢开价。也因此，在北京市场，懋源一向是“又慢又好又贵”的代名词——选择懋源，基本就意味着要接受其产品自带的溢价：

比如2015年的钓云台，2012年拿地时懋源仅耗资3.54亿元，楼面价仅2.1万元/平方米，但开盘时，均价就直接抬到了8万元+/㎡，甚至首开就卖了7亿元——算下来，刚开盘就赚回了近2倍地价。

2018年同期入市的璟岳和璟玺，均价也都要在10万/㎡以上。

2022年开盘的煜泽台，入市售价更是高达13万元/㎡。

不过虽然用时间差和产品差异化呈现做足了溢价，但懋源的项目却也面临着另一个问题：

过长的操盘周期。

比如，璟岳和璟玺，从拿地算，操盘周期都已有10余年，迄今仍未清盘。

事实上，懋源从2021年回归北京土拍市场开始，就已经一改过去的慢周转开发模式，跟随同行的快步调，新的项目，从拿地到取证，最短仅仅只需要半年左右，最长也不会超过一年。

以其最新推出的骊橒臺为例，从拿地到开放样板间，甚至只用了3个月出头。

在这样的转变下，短短4年间，懋源就快速拿出了煜泽台、璟廷、璟瑜、璟橒、云纪等6个项目——跑出了过去的几倍速。

不过，加快的周转模式，并没有让懋源的项目普遍进入畅销状态。

除了刚开放样板间的骊橒臺，懋源近4年拿出的产品几乎全面重蹈了过往项目的覆辙：

迈入了超长的去化周期。

比如2022年年中取证的“周庄子三子”煜泽台、璟廷、璟瑜，至今已销售40多个月，但目前3盘累计销售刚过200套，还不足总体量的一半。

比如2022年年底取证的璟橒，大概还有4成房源待去化。

艳姐研究了下北京的市场，去化艰难也怨不得懋源，纯属有些“点儿背”：被同区域的一众友商用“好房子”和“低价”狠狠背刺了——虽然几年前的产品依旧领先，但架不住人家送得更多还更便宜。

今年，开惯了高价的懋源，也不得不臣服于市场，这几个项目早就默默开启了“打折甩卖模式”。

以开盘均价高达13万元/㎡、早期最低单价也没下过10万元/㎡的煜泽台为例，一套建面约211㎡的特价房，总价仅约1700万元，算一算单价：

不过8万元/㎡出头。

而当下对懋源来说，更受伤的或许是“云系”首作懋源·云纪的表现。

为了这个足有超百亿货值的项目，懋源费心砸钱开了盛大的发布会，还自损8000㎡的建面，将其容积率从1.6降到了1.05打造更纯粹的墅区，产品依旧做得非常出彩，但奈何：

这是懋源内部最远郊的项目。

在最讲究地段的年代，多少落了些下风。

或许也是吸取了过往的价格教训，懋源给云纪的开价也很保守，不要9w9，不要8w8，只要6万/㎡出头即可。

5月取证6月首开、总房源量接近600套的懋源·云纪，开盘1个月后才网签了4套，到10月底去化了大约40套。

不过看最新的11月单月情况，懋源·云纪的别墅销售额位列北京第一。

图源：七环说

这个结果好也不好——好在打败了全北京的别墅；不好在，即便是第一，在位置不占优的情况下，去化也相对艰难，一个月仅卖了4套。

而对懋源来说，短期内可以指望扭转局面的项目，或许是“北京首个全景双舱平墅”——骊橒臺，往长远点看，或许还得靠未来的松榆里地块。

懋源·骊橒臺效果图

04

钱从哪里来？

懋源背后的资本局

这么盘下来，懋源这家企业无疑更显神秘了。

一位去化周期超长的产品主义家，按理来说，大概率会背负着较为沉重的资金压力，但懋源的生存状态，却似乎并没有受到影响，反而如今还在比以往更狠命地撒钱中。

那么，懋源的钱到底从何处而来？

这就要我们深入去看懋源背后暗藏的资本局。

如今，懋源地产（即北京懋源房屋开发有限公司）明面上的老板，是出任董事长兼总经理的陆挺宇——从股权关系来说，他也是懋源地产的实控人。

1965年2月出生的陆挺宇，毕业于华北水利水电学院（现华北水利水电大学）工业与民用建筑专业——华北水利水电大学有一座挺宇楼，就是4年前陆挺宇捐资5000万元建设的。

陆挺宇

据公开资料显示，陆挺宇曾先后出任北京城建总公司工程师、中发装饰工程总经理‌‌、中国中小企业投资有限公司总经理，至少从2006年开始，陆挺宇就已是懋源地产总经理，并自2010年原董事长陈建退任后，开始同时出任董事长一职，接手成为了懋源地产的掌舵人。

图源：企查查

从市面上的信息看，懋源之所以对产品这般极致追求，似乎也和这位掌舵人的理念分不开。

在懋源，除了站在台前的陆挺宇，还有两个关键人物，其一是原董事长陈建，其二是副董事长曹俊生。

这两位大佬指向了懋源背后暗藏的资本局。

陈建曾是民生银行的董事，虽然后来陈建自懋源淡出，但懋源却和民生银行一直保持着良好的合作关系。

比如2015年以来，懋源地产旗下存在的多笔巨额股权出质，都指向了民生银行，此外，近几年懋源还有了另一个重要的金主——浙商银行。

虽未曾上市，但在这两家银行的支持下，懋源的资金底盘一直不赖。

而另一个关键的力量则来自于曹俊生——这是一位投资版图巨大的资本大佬。

甚至在很多人眼中，曹俊生才是懋源系真正的“影子金主”。

曹俊生

曹俊生早在上个世纪就已经移民加拿大，其曾下海创办印刷厂、搞过“霹雳弹”玩具、做过火腿肠肠衣膜，也曾投资过双汇、万洲国际，并在2019年推动了高瓴入主格力。

据企查查显示，曹俊生在懋源系出任多家公司的要职，自懋源地产初创以来，其一直都是副董事长。

图源：企查查

与此同时，曹俊生也是北京懋源控股股份有限公司最大股东——北京懋源投资有限公司持股90%的实控人。

图源：企查查

简言之，两大银行合作商的支持、以及曹俊生这位藏在幕后的资本大佬，都是懋源地产的资本底气，也让其在行业下行期显得尤为弹药充足。

但这也揭开了懋源地产和当下诸多靠自有资金发展的小型民企不大一样的一面：

这家北京民企，虽然规模并不大，但杠杆却同样不低。

对于懋源来说，除了继续狠抓产品，如何在经营上更适应当下的市场，并拥有更稳健的牌局，或许也是未来发展的关键。

主编：张艳

责编：Nanako

本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系

我们建立了“地产人言交流群”