出资≠产权！北京房产律师警示房改房继承常见误区

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一、案情介绍

周文山与吴秀英系夫妻，育有两子：长子周建、次子周强。

周文山与前妻另有一女周梅，自幼随周文山、吴秀英共同生活，形成抚养关系。

周强与妻子李芳育有一女周婷。

周强于2009年去世，吴秀英于2006年去世，周文山于2014年去世。

争议房产为一号房屋，位于北京市原宣武区。该房原为甲公司分配的公房，2001年房改时，以吴秀英名义签订《房屋买卖合同》，按成本价购买，同年登记在其名下。

长子周建主张：

购房款17,665元由其全额现金支付；

父母生前口头承诺“谁出钱房子归谁”；

自己作为长子，长期照顾父母，承担全部医疗、丧葬及日常开销；

曾与李芳、周梅达成口头协议：房屋由其占2/3，其余两家各1/6。

周婷、李芳、周梅则认为：

房屋登记在吴秀英名下，属夫妻共同财产；

周建出资无书面约定，不等于取得产权；

各方均履行了赡养义务，应依法定继承分割。

此外，吴秀英父母共育有六子女，其母后于吴秀英去世，引发转继承与代位继承，多位外祖家亲属亦参与诉讼。

因协商未果，周婷、李芳、周梅诉至法院，要求按法定继承分割一号房屋。周婷自愿放弃个人份额，由母亲李芳继承。

二、裁判结果

法院认定：

✅ 一号房屋为周文山与吴秀英的夫妻共同财产；

❌ 周建出资购房不改变房屋权属；

❌ “谁出钱归谁”无证据支持，不予采信；

✅ 周建尽较多赡养义务，可适当多分；

✅ 综合继承、代位、转继承关系，按比例确权。

最终判决一号房屋产权份额如下：

周建：74/180（约41.1%）

周梅：47/180（约26.1%）

李芳（含周婷放弃份额）：44/180（约24.4%）

其余份额由吴秀英兄弟姐妹及其后代按法定规则继承（合计约8.4%）

三、法院说理

1. 房改房权属以登记为准，出资不等于所有权

根据《物权法》第九条，不动产物权以登记为生效要件。

一号房屋在婚姻存续期间购买并登记在吴秀英名下，依法属于夫妻共同财产。

即便周建实际支付房款，若无书面协议明确“借名购房”或“赠与返还”，仅凭出资不能主张产权。

2. 口头承诺“谁出钱归谁”缺乏证据，不予认定

周建称父母曾口头承诺房屋归其所有，但其他继承人均否认，且无录音、证人等佐证。

法院指出：涉及不动产处分的重大事项，口头约定难以采信，尤其在其他继承人反对时。

3. 尽主要赡养义务者可多分遗产

周建提交大量票据证明其承担医疗、装修、丧葬等费用，并长期陪伴照料。

法院结合其与父母共同居住、次子早逝等事实，认定其“尽了主要扶养义务”，依据《继承法》第十三条，酌情增加其继承份额。

4. 继承链条复杂：法定+代位+转继承并存

吴秀英先去世，其1/2房产权由配偶、三子女、母亲五人平分；

其母后去世，所继承份额由六子女继承；

其中部分子女先于其母去世，由孙辈代位继承；

部分子女后于其母去世，配偶参与转继承。

法院逐层计算，确保每位合法继承人权益清晰。

四、律师提示

北京房产律师靳双权团队提示：

本案凸显三大继承实务风险：

1. “我出钱就该归我”是常见误区

房改房、借名买房等情形中，出资行为需配套书面协议，否则极易被认定为赠与或家庭内部资助，无法主张产权。

2. 口头遗嘱或承诺在房产纠纷中极难被采信

尤其涉及多子女家庭，建议通过公证遗嘱、家庭协议、转账备注等方式固定意思表示。

3. 尽孝有“法律回报”——可多分遗产

若能提供医疗费票据、陪护记录、居委会证明等，法院可依法倾斜分配。但需注意：“多分”不等于“全得”，仍以法定继承为基础。

建议家庭在处理房改房、老人赡养、遗产分配时，尽早咨询专业律师，避免亲情撕裂与诉讼成本。