贝壳，得了AI之病

文：贾老道

十多天前，贝壳在成都举办了一场声势浩大的开放日活动，108家媒体云聚西南，为有108套房子的成都贝宸S1项目站台。

在之后几天的新闻通稿里，这个11月15日开盘，却只卖出20多套的豪宅项目，几乎变成了成都顶流红盘：

成都全年2000万元级以上的顶豪中累计网签排名第二位。

老道没有去核实这个数据的真假，但我想任何一个项目开盘近一个月，去化率还不到25%，都是一种彻头彻尾的失败。不管它排名第几。

老道也无意贬损贝宸S1的失败，只对其失败的原因进行探讨。

明面上看，贝宸S1是一个特别应该成功的项目。

作为贝壳首个自操盘项目，他们对贝宸S1进行了饱和式投入，建安成本超过了拿地价；项目层级也堪称罕见，由贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚亲自决策；最后，贝壳还在贝宸S1验证了C2M模式。

所谓C2M模式，即消费者直连工厂的生产模式。

具体到房地产行业，贝好家可以通过区域内的新房、二手房、客源等多维度数据，协助开发商精准拿地、预测开盘价、洞察客户需求等等。

为此，贝好家C2M模式甚至基于用户行为数据，迭代除了四大核心模型：

可比价格模型、项目时点价定价模型、潜客模型、套型配比模型。

不得不承认，凭借贝壳在中介行业的垄断级地位，这套理论是说得通的。

就拿电建地产和贝好家合作的长安华曦府来说，这个项目2024年开盘，首开成交16亿，三个月基本清盘。这次贝壳活动，电建领导为此亲自前往站台。

但贝宸S1还是失败了。

关于电建和贝好家的合作，后来老道和知情的朋友核实了下，得到了相反的答案。他否认了数据驱动项目模式的可靠性。

朋友说，去年和贝好家合作，是为了解决电建地产在特殊情况下，钱不够的问题：

他们进来的时候，我们啥都做完了。

这里解释下，贝好家有多种合作模式，依靠数据分析和AI算法的C2M模式，只是其中一种。资金服务是另一种。

说白了，电建主要看上了贝好家的钱。

为啥贝壳自操盘不靠谱，老道也可以用贝宸S1项目的一个细节举例。

贝壳宣传说，贝宸S1的四个楼栋，本可以被轻易排布为正南正北，但为了把西北向的城市天际线和夜景景观最大化，主动按照30°到50°的角度进行了旋转。

因为贝好家发现：

成都人对城市繁华景观超级买账。

老道不明白，贝好家的大聪明模型是怎么分析出来这个结论的。更令人难以置信的是，贝好家完全信任AI，居然真的这么操作了。

这番操作说白了就是，为满足城市景观，贝好家把主力375平户型的主景观面，设计为：

朝西北。

或许有成都人喜欢夜景，但前提绝对不是牺牲日照。没有任何一家正常的开发商会这么干，除非他们也得了：

AI之病。

关于贝好家和C2M的成败，北京地产圈这段时间也一直在讨论。

操盘过北京几个顶流项目的朋友认为，比起自操盘，贝好家更适合做顾问和外脑。

比如大数据和模型只能解决定价问题，不能解决策略问题。AI不会知道，客户因为找关系得到一个点的折扣，比直接拿到折扣，成单几率大得多。

尤其是在豪宅项目里，有时候成交原因就是销售一句说进心坎里的话：

人情社会里，很多事，数据解决不了。

显然，贝壳已经有人意识到了这一点。

就在贝宸S1开盘前三个月，贝壳二号人物徐万刚还在成都干得热火朝天，贝壳一号首长、董事会主席彭永东，便在中期业绩会上宣布，将不再新增自操盘项目。

你看，我就说AI永远替代不了人类。

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