协商一致提前退租，房东能否主张违约扣押金？

新京报讯（记者张静姝 通讯员雷明华 李程）如果租客决定租房到期不再续租，为方便房东寻找租户，与房东协商一致提前退租并腾房，但是房东主张违约并拒绝返还押金，这时租客该怎么办？近日，北京市平谷区人民法院审结一起相关案件，法院判决房东退还肖某租金及押金并支付利息。

2023年10月，田某（出租方）与肖某（承租方）签订房屋租赁合同，约定肖某承租田某的房屋，租期一年，月租金1350元，押金1350元，租金按半年支付；租赁期间承租方不得中途退房，若需退房，需赔偿出租方一个月租金作为违约金。

2024年8月，肖某通过微信告知田某，自己实际居住时间较少，可允许田某带人看房。田某询问是否到期后不再续租，肖某回复“嗯，如果有人租我也可以提前，反正我一个月也就回去两回”。9月中旬，田某带人前往房屋看房时，告知肖某若房屋提前租出，会退还其相应款项，肖某表示同意。

10月3日，田某微信告知肖某已找到新租户。次日，肖某委托他人将出租屋内的床拉走，并告知田某剩余个人物品后续会前来收拾，田某回复同意。10月5日，田某告知肖某，房租计算至10月4日，剩余款项待其回来后结算。之后，田某多次催促肖某取回个人物品，肖某因事务繁忙未能及时前往，直至10月20日才返回出租屋将物品全部带走。

肖某后续多次向田某询问退款事宜，田某提出，肖某搬家时间为10月4日，但房租应截至10月20日，押金1350元扣除水电气费用后仅剩余450元。

双方就退款金额无法达成一致，肖某遂向法院起诉田某，要求田某退还押金1350元及一个月租金1350元共计2700元并支付利息。田某主张肖某构成提前退租，应承担违约责任，用押金折抵违约金，其未退款的原因是双方未就退款金额达成一致。

法院经审理认为，当事人协商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的部分终止履行；已经履行的部分，当事人可根据履行情况和合同性质，请求恢复原状、采取其他补救措施并要求赔偿损失。田某与肖某签订的租赁合同合法有效，肖某明确提出到期后不再续租，并同意田某提前带人看房，双方已达成“若房屋提前租出，肖某可提前退房、田某退还剩余房租”的一致意见。10月5日，双方进一步就合同善后事宜达成约定，即房租计算至2024年10月4日，肖某仅将个人物品暂存屋内，待取走后田某退还剩余款项。因此，田某主张肖某提前退租构成违约并要求支付违约金的意见，法院不予支持。田某实际未按约定退还押金及租金，应当支付肖某逾期利息。对于退还金额，法院对肖某未支付水电气费用扣除后进行核算。

最终，法院判决田某退还肖某租金及押金2456.25元并支付利息，现已生效。

编辑 杨海 校对 贾宁