北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2001年，刘建国（化名）在与妻子李秀英（化名）婚姻关系存续期间，通过单位房改购得位于海淀区的一号房屋（建筑面积93.61㎡），并登记在其个人名下。购房时使用了夫妻双方工龄，依法属于夫妻共同财产。
2011年，李秀英去世，未留遗嘱。根据法律规定，一号房屋中50%份额属于李秀英遗产，应由其配偶刘建国及三名子女——刘强、刘芳、刘伟（均为化名）共同继承。因未实际分割，该房屋转为四人共同共有状态。
此后多年，刘建国由非亲属唐女士（化名）长期照料生活起居。2020年7月，刘建国与唐女士签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以225万元价格将一号房屋“出售”给唐女士，并于当日完成过户。但唐女士承认：
实际未支付任何房款；
签订买卖合同仅为规避赠与高额税费，实为赠与；
过户时刘建国神志清醒，全程录像。
2024年1月，二人登记结婚；同年5月，刘建国去世。
刘芳（女儿）得知后认为：
一号房屋系父母夫妻共同财产；
母亲去世后，子女依法享有继承权；
刘建国擅自处分共有房产，严重侵害其他共有人权益；
所谓“买卖”实为虚假意思表示，应属无效。
遂起诉至法院，请求：
1. 确认《房屋买卖合同》无效；
2. 确认隐藏的“赠与关系”无效；
3. 确认一号房屋为父母遗产（后撤回此项，另案处理）。
唐女士辩称：
刘建国多次手书遗嘱、赠与协议，明确愿将房屋赠予她；
子女常年在国外，未尽赡养义务；
另一套房产已在2013年经西城法院调解分割，本案房屋属刘建国个人财产。
法院查明：2013年调解仅涉及另一套二号房屋，未包含一号房屋；刘建国的手书材料仅为单方意愿，无其他共有人签字同意。
二、裁判结果
法院判决：
✅ 确认刘建国与唐女士签订的《房屋买卖合同》无效；
✅ 确认双方就一号房屋形成的赠与法律关系无效；
❌ 驳回关于确认房屋为遗产的请求（属继承纠纷，需另案处理）。
三、法院说理
1. 一号房屋系夫妻共同财产，非刘建国个人所有
购房发生在婚姻存续期间，使用双方工龄；
李秀英去世后，其50%份额转为遗产，由四名继承人共同共有；
→ 刘建国仅对50%份额有处分权。
2. “名为买卖、实为赠与”构成虚假意思表示，合同无效
双方均承认未实际付款，交易仅为避税；
根据《民法典》第146条，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。
3. 隐藏的赠与行为亦无效，因侵犯其他共有人权益
处分共同共有不动产，须经全体共有人同意；
刘建国未经子女同意擅自赠与，且事后未获追认；
→ 赠与行为损害其他继承人合法权益，应认定无效。
4. 手书遗嘱或赠与声明不能替代共有人合意
即使刘建国有赠与意愿，也无权处分他人继承份额；
2013年调解书仅处理另一套房产，与本案无关。
四、律师提示
本案揭示三大高风险操作，务必警惕：
⚠️ “假买卖真赠与”避税？法院可直接认定无效！
税务筹划应在合法框架内进行，虚构交易不仅无效，还可能被追缴税款。
⚠️ 老人处分房产，子女继承份额不可忽视！
夫妻一方去世后，房产自动转为“配偶+子女”共有，未经全体同意的处分一律无效。
⚠️ 长期照顾≠自动获得房产
情感付出值得尊重，但不能替代法定权利。若确有赠与意愿，应通过全体继承人书面同意或设立有效遗嘱实现。
北京房地产律师靳双权团队建议：
涉及高龄老人房产处置，务必做到：
1. 查清产权性质（是否夫妻共同财产？是否有其他共有人？）；
2. 取得全体共有人书面同意；
3. 避免“阴阳合同”，真实交易、真实纳税；
4. 如确需赠与，可通过公证遗嘱+生前赠与+补偿其他继承人等方式平衡各方利益。
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