房企债务暴雷、坏账高企，东方雨虹凭什么能独善其身？

近日，东方雨虹（002271.SZ）发布公告，公司通过其全资子公司东方雨虹巴西有限公司拟以约1.08亿巴西雷亚尔（约1.44亿人民币）收购巴西Novakem Industria Quimica Ltda.60%股权。本次交易旨在拓展海外市场，完善公司国际化战略布局。

作为中国建筑防水行业龙头，在房地产行业持续遇冷的情况下，东方雨虹依然保持了相对稳健的发展态势。此次海外收购正是其积极寻求新增长点、对冲国内周期的体现。

借房地产之势成长

东方雨虹成立于1995年，初期业务聚焦建筑防水工程与材料，在完成区域试点与技术积累后，逐渐成为行业技术标杆。2008年上市后，东方雨虹加速全国化产能布局，拓展工程渠道，营收从2008年的7.12亿元跃升至2018年的140.46亿元，确立了行业龙头地位。

业绩的指数级上升离不开彼时房地产行业的强势发展。据了解，2008年至2018年中国房地产是“危机触底—政策强刺激—持续扩张—调控加码—高位稳增”的十年，行业规模从2008年开发投资2.53万亿元增至2018年12.03万亿元，商品房销售面积从6.59亿平方米升至17.17亿平方米。

凭借与房地产的强关联，同一时期内东方雨虹的业绩突飞猛进。除了营收规模超过百亿元，2018年公司的净利润规模也超过15亿元。

随后，政策的收紧以及疫情的到来导致房地产行业彻底进入下行周期，行业整体发展承压。尤其是2021年至2022年，房地产开发商接连“暴雷”，多家头部房企因债务违约、资金链断裂等问题陷入危机。时至今日，房地产行业仍处于持续出清状态，部分房地产开发商的司法清算也仍未结束。

作为房地产的下游行业，建筑装饰、家居家电等行业也深受影响，部分企业净利润规模显著下滑甚至出现亏损。例如，与东方雨虹同样布局建筑防水业务的科顺股份，其2020年至2025年前三季度，净利润整体呈下降态势，并于2023年亏损3.38亿元。

相对比来看，尽管东方雨虹近两年业绩有所波动，但拉长时间线可发现，在房地产行业影响下，公司整体却依然保持着增长态势，并未出现亏损。数据显示，2019年至2025年前三季度，东方雨虹分别实现营收181.5亿元、217.3亿元、319.3亿元、312.1亿元、328.2亿元、280.6亿元、206.0亿元；分别实现净利润20.66亿元、33.89亿元、42.06亿元、21.21亿元、22.73亿元、1.08亿元、8.10亿元。

积极处置房产资产

乍一看东方雨虹的业绩，似乎说得过去，但房地产行业的崩坏对公司当然不是全无影响。通过数据可以看出，2021年是东方雨虹的业绩巅峰，但随后应收账款回收风险集中爆发。2022年，公司应收票据及账款达到113.9亿元的峰值，大量资金被房地产客户占用，吞噬着公司的现金流。

随后的2023年和2024年，在计提的信用减值中，超过80%来自中小房企的坏账。这些中小房企受行业下行影响，资金链断裂，无力偿还欠款，东方雨虹只能无奈计提减值，眼睁睁看着利润被侵蚀。这也是2024年公司净利润下滑的最主要原因。

据报道，到了今年上半年，东方雨虹通过债务重组，取得了价值8.39亿元的房产、股权等抵债资产。可这些房产资产零散分布在全国各地，处置不仅需要耗费大量的人力、物力和时间，还面临着市场价格波动、产权纠纷等诸多风险，进一步加剧了公司的财务风险。

尽管要耗费巨大的精力，东方雨虹仍决定通过变卖这些与主业无关的资产来缓解资金压力。10月28日，东方雨虹出售位于北京昌平区的2套不动产，成交价格为2313.08万元。然而，这笔交易却以亏损告终，预计形成资产处置损失2345.61万元；11月12日晚间，东方雨虹发布公告，拟出售公司及下属子公司位于北京市密云区和杭州市江干区（现已更名为上城区）的部分商铺及办公用房，总计7宗房产；12月9日，东方雨虹再发布公告表示，出售位于北京市昌平区的一套不动产，售价为1011.59万元。

据悉，这些房产包括公寓、办公、商铺等多种类型，预计资产处置损失超过千万元。此外，公司还减持了金科服务的股票，出售规模为2840.51万股，成交金额为1.89亿港元。

向服务商转型

果断处置了与主业关联度不高的房产资产和开发商股票，就如东方雨虹对房地产的断舍离一样。可以说，面对房地产行业的下沉，东方雨虹之所以还能够保持盈利，是因为其加快了从“地产配套商”到“建筑建材系统服务商”的转型。事实上，早在2020年之前，公司就曾提出“系统服务商”定位，开展涂料、管业等业务，发力工程与零售渠道。

如今，在产品上，东方雨虹以防水为核心，延伸至涂料、砂粉、节能保温、管业、胶粘剂等五大领域，形成“防水+辅材+功能材料”的产品矩阵，适配基建、旧改、家装、光伏屋面等场景。同时，向上游整合砂粉矿产、非织造布等原材料；向下游切入施工、修缮、售后维保，提供“材料+施工+交付+维护”全流程服务。

过去，东方雨虹超过70%的收入来源于房地产大客户。自2022年起，公司主动调整业务布局，将零售和工程渠道的比重提升，同时将地产直供比例压缩。例如，2021年后主动终止约12亿元高风险地产项目，聚焦央企/国企基建、保障房等高回款客户，严控垫资与坏账风险。

2024年，公司实现工程渠道及零售渠道收入共计235.62亿元，占公司营业收入比例为 83.98%，同比增长8.10%，渠道销售目前已成为公司主要的销售模式。一方面，工程渠道继续深入推进“平台+创客”经营管理模式，坚持合伙人优先，升级合伙人制度、赋能合伙人发展，持续培育合伙人的经营管理能力、业务拓展能力、施工服务能力，提升合伙人服务终端客户的整体交付能力，帮助合伙人持续发展；另一方面，零售渠道不断深化渠道下沉，丰富渠道矩阵，坚持渠道精耕，搭建线上线下全渠道融合的零售运营模式。

此外，海外业务也是东方雨虹对冲国内周期的核心力量。2025年10月，东方雨虹正式完成对智利Construmart S.A. 100%股权的收购，交易价为1.23亿美元（约8.8亿元人民币）。‌Construmart是智利领先的建材零售企业，拥有约32家门店，收购后东方雨虹得以依托其零售网络快速拓展拉美市场；近日，公司再收购巴西Novakem Industria Quimica Ltda.60%股权。作为巴西领先的水泥添加剂与混凝土外加剂供应商，Novakem不仅在巴西当地化学添加剂领域建立起了卓越的品牌声誉，在产能产值、营收盈利、资产积累等方面也表现着向好趋势。

东方雨虹相关披露表明，公司的国际化产能已布局至美国休斯顿、沙特阿拉伯、马来西亚等关键区域，其产品与服务已通过全球网络辐射150多个国家和地区。

数据显示，东方雨虹海外收入已从2020年的2.467亿元增至2024年的8.77亿元，四年增幅达255%；2025年半年报数据显示，东方雨虹2025年上半年境外营收升至5.76亿元，同比增长42.16%。