黑石罕见打三折卖房，黑石失手是怎么回事？

在世界资本市场之上，大名鼎鼎的黑石有着资本之王的美誉，就是这家投资界的大鳄最近却被传出打三折卖房的消息，黑石的投资失手到底是怎么回事？

一、黑石罕见打三折卖房

据投中网的报道，随着市场回暖，PE巨头们正在加大项目退出的力度，其中也包括趁机处理不良资产。

全球最大的PE机构黑石，眼下就正在忙于清算一个重大的失败项目。该项目包含遍布美国各地的90多处地产，总计有约9000套老年公寓。黑石八年前收购这些资产时花费了18亿美元，但目前它们的估值已经完全崩溃。

公开记录显示，2025年以来，黑石几乎是以不计成本的方式甩卖这些资产，7折、6折甚至是3折的交易屡见不鲜。

目前黑石的清理工作已经快要完成。据WSJ报道，黑石已经出售了该项目大约三分之二的资产，并且正在推动出售剩余的资产。据估计，黑石在这笔投资中的损失已经超过6亿美元。对一向以稳健著称的黑石而言，这样的惨重失败十分罕见。WSJ称它很可能成为黑石数年来亏损最为惨重的投资之一。

时间回到2015年，彼时全球一级市场一派欣欣向荣。这年底黑石募集了一只创纪录的房地产旗舰基金BREP VIII，总规模达到158亿美元，开始寻找值得部署巨额资金的投资机会。毫不令人意外，在所有商业地产类别中收益率名列前茅的养老地产进入了黑石的视野。

很快，黑石就用两笔收购建立起颇具规模的养老地产投资组合。2016年10月，黑石以11.25亿美元的价格，从HCP手中收购了一个包含64处养老公寓的资产包。2017年，黑石又以7.45亿美元的价格，从Welltower手中收购了26处养老物业。

二、黑石失手到底是怎么回事？

当全球私募巨头黑石以三折价格抛售近90处养老地产项目的消息传出时，资本市场一片哗然，黑石到底是怎么失手的？

首先，我们要明白一个基本道理，在风云变幻的投资市场中，任何投资都不可能是稳赚不赔的。即使是世界知名的投资巨头，也不可能是常胜将军，出现投资失败其实是很正常的事情。投资市场就像一片充满未知的海洋，有风平浪静的时候，也有波涛汹涌的时刻。市场环境、政策法规、经济形势等诸多因素都在不断变化，这些变化都会对投资项目产生深远的影响。即使是像黑石这样拥有丰富投资经验和强大专业团队的机构，也无法完全准确地预测市场的走向。每一次投资决策都是基于当时所掌握的信息和对未来的判断，但这些判断并不一定总是正确的。所以，黑石此次打三折卖房，看似意外，实则是投资市场规律的一种体现，是投资过程中不可避免的风险释放。我们不能因为黑石是投资巨头，就认为它不会失败，相反，我们应该以更加理性和客观的态度看待投资失败。

其次，石之所以当初大举布局养老地产，并非一时冲动，而是基于对全球人口结构趋势的深度研判。在2010年代后期至2020年代初，随着欧美国家老龄化加速、婴儿潮一代步入高龄阶段，养老需求呈现爆发式增长。黑石敏锐捕捉到这一结构性机会，认为养老地产将成为继写字楼、物流仓储之后又一优质资产类别。

于是，它动用大量资金，在美国乃至欧洲大量收购高端养老社区、辅助生活设施和记忆照护中心。这种战略选择在逻辑上是成立的，人口老龄化不可逆转，刚性需求持续上升，资产稀缺性日益凸显，理论上具备长期增值潜力。然而，问题的关键不在于判断方向是否正确，而在于执行路径是否匹配产业本质。黑石将养老地产视为一种“类商业地产”进行资本运作，却低估了其运营内核与传统地产的根本差异。

第三，黑石的判断其实并没有错，养老地产确实具备长期战略价值。但问题在于，养老地产本质上不是一块“躺着收租”的砖头，而是一家“开在医院里的酒店”。它融合了医疗照护、生活服务、情感陪伴与空间管理等多重功能，其运营复杂度远超普通住宅或商业物业。这决定了养老地产并非资本密集型那么简单，而是一个实打实的劳动密集型产业。它需要大量经过专业培训的护理人员、社工、康复师甚至心理顾问，而这些人力资源不仅成本高昂，且在全球劳动力短缺、薪资通胀加剧的背景下愈发难以维系。

更关键的是，养老服务的定价往往受到政策、伦理与市场竞争的多重约束，难以像写字楼那样随行就市大幅提租。结果就是，即便入住率尚可，收入增长却难以覆盖人力、合规与维护成本的快速攀升。黑石所面临的困境，正是这种“高投入、低弹性、强运营”属性与资本追求高回报、快周转逻辑之间的根本冲突。当现实运营的泥潭拖垮了财务模型，再宏大的战略愿景也只能让位于残酷的现金流现实。

第四，从长期视角来看，黑石此次的损失或许在其庞大的资产版图中只是局部调整，甚至可视为一次“及时止损”的理性决策。毕竟，真正的顶级投资者不在于永不亏损，而在于能否在错误尚未酿成系统性危机前果断抽身。黑石选择以三折价格快速出清部分资产，虽牺牲了账面价值，却避免了未来更大的现金流黑洞和声誉风险。

然而，这一案例的深层启示远不止于财务层面，它清晰地揭示了一个被资本界长期忽视的真理：任何巨头都有自己的能力边界。黑石擅长的是资产收购、杠杆运作与周期套利，但在需要精细化运营、长期人力投入与本地化服务的产业中，其传统优势可能反而成为包袱。资本可以买下养老院，却买不来护工的耐心；可以估值百亿，却无法量化老人的笑容。这提醒所有投资者，产业逻辑永远高于金融逻辑。再强大的资本，若不能真正理解并尊重所投行业的底层运行机制，终将在“看似正确”的赛道上栽跟头。