懋源新豪宅，定价逻辑出来了

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

北京新盘的亮相仪式，越来越有创意了。

前不久，懋源骊橒臺样板间正式对外亮相。距离它取得预售证的时间，过去了整整两周。

在此期间，骊橒臺并没闲着，在揭纱的前夕，它做了一次独具巧思的预热。

骊橒臺给所有参加样板间品鉴活动的人，送了一款非常精致的“黑天鹅”蛋糕，配送员不仅高大帅气，且全程有摄影师跟拍。

每个收到蛋糕的人，则在自己的微信朋友圈，发布了一条关于骊橒臺亮相前的信息。

如此细节，让外界对骊橒臺的正式亮相，充满了期待。

懋源地产并没有给骊橒臺单独再建个售楼处，而是将隔壁已进入尾盘的懋源璟橒营销中心，直接切换了过来。

甚至连样板间，也是懋源璟橒样板间拆除后的基础上，建造的。

这不仅节约了成本，也极大地提高了骊橒臺前期的开发节奏——它的样板间建造速度，只耗时48天；从拿地到样板间亮相，只用了107天。

骊橒臺共有4款户型，目前只建成了190平和220平两个样板间。

花姐印象中，它们的亮相，让骊橒臺成为顺义、乃至整个北京楼市，实际得房率超高的项目之一。

“百变”户型

骊橒臺身处天竺镇核心区域，周边被一众别墅项目包围。可它却是个纯平层项目。

这种基因，从土地规划时，就已经注定。

它占地面积2.3万平米，地上建筑规模3.68万平米，容积率1.6，建筑控高40米。

将这些指标组合起来，构成了一个平层项目的黄金标准。再加上骊橒臺整个地块正南偏西约5度，十分方正，属实打造纯平层的好胚子。

在楼栋排布上，懋源的设计师没有大动周折，显得十分从容。

它通过点状布局，整体呈对称排列，规划了10栋7-11F的洋房，共202户；所有住宅楼顶部，均采用了坡屋顶造型。

由于调规后限高40米，它所有户型的层高，达到了3.3米左右。

放眼整个北京楼市，骊橒臺几乎是唯一一个纯3.3米高的平墅社区。

如果说骊橒臺地块，是专为懋源而定；那么骊橒臺的产品，则专为纯粹的“富人”量身打造。

表面上，它的4款户型中，150平为两室两厅两卫、175/190/220平为三室两厅两卫。

但如果将赠送和可自由组合空间统筹起来，骊橒臺至少可幻化出超过10款户型。

以最小的150平户型为例。

骊橒臺为该户型，专门设计了超级一居室。背后，考虑的是家庭成员少，但又长期住在别墅的客群，满足其大空间居住要求的同时，又不让整个房间过于空旷。

而到了190平和220平身上，则可根据业主的实际需求，拆分成3至5居不等。

更夸张的是，懋源此次在骊橒臺身上，还打造了一款320平特别版户型——将150平和175平进行合并。

该户型最大的特点是，一个餐厅空间下，却有两个独立的客厅，以及静区空间。目的，是满足多人家庭成员，拥有各自独立的私密空间。

一房一价选房攻略

作为专为有钱人打造的纯平层，骊橒臺的售价，在整个顺义，也是屈指可数。

它的最低预售价8万元/平，最高9.3万元/平。按照懋源璟橒和懋源云纪不打折甚至溢价的做法，骊橒臺开盘打折销售的概率，似乎也不是很大。

针对这种情况，花姐对骊橒臺的“一房一价”，进行透视。详细如下：

1#175平户型

位于整个小区的东北角，两梯两户；东户为175平，西户为172平；整体预售均价8.56万元/平。

定价逻辑：

1、东西户除一层和顶层外，西户其余户型比东户贵1200元/平；

2、价差最低的房源位于4层，与下层的差价为100元/平；

3、东户价差最高为11层，较10层贵400元/平；西户在2层，较1层贵1660元/平，主要因1层为150平户型；

4、东西户3至10层，价差均为300元/平；

选房功率：1#的整体预售均价，为骊橒臺的第二低；东户因临街价格整体低于西户。从价差上看，性价比最好的为4层。

2#175平户型

位于整个小区的西北角，两梯两户；东西户均为173平米；整体预售均价8.54万元/平米。

定价逻辑：

1、东西户除一层和顶层外，东户其余户型比西户贵1400元/平；

2、价差最低的房源位于4层，与下层的差价为100元/平和200元/平；

3、东户价差最高为2层，400元/平；西户为11层，2700元/平；

4、东西户5至10层，价差均为300元/平；

选房攻略：2#整体均价，为郦橒薹最低楼栋，因临街坊路和幼儿园，西户整体价格低于东户。从价差上看，最具性价比的户型，除了4层外，在西户1102室，预售价只比下层，多了400元/平。

3#220平户型

位于小区的中间偏北位置，为楼王户型；东户217平，西户218平；整体预售均价8.91万元/平米。

定价逻辑：

1、东西户除一层和顶层外，其余户型差价为500元/平；

2、价差最低的房源位于4层，与下层的差价为100元/平；

3、价差最高的房源位于2层，与下层的差价分别为5200元/平和5700元/平；

4、顶层与次顶层差价，东西户分别为2200元/平和2700元/平；

花姐点评：在楼王户型中，3#的性价最高，它比6#和8#的整体预售价便宜，且视野通透，北侧不远即邻里共享中心，但较小区会所较远。

4#190平户型

位于小区东侧中间，东西户均为189平；整体预售均价8.91万元/平米。

定价逻辑：

1、东西户除一层和顶层外，其余户型差价为200元/平；

2、价差最低的房源位于4层，与下层的差价为100元/平；

3、价差最高的房源位于2层，与下层的差价分别为5500元/平和5300元/平；

4、顶层与次顶层差价，东西户分别为2600元/平和2400元/平；

选房攻略：该楼栋花姐优先建议选西户，整体比东户只贵了200元/平，但搭配超大露台后，在欣赏小区园林风景上，居住体验更佳。

5#150平和175平

位于小区西侧中间，东户169平、西户150平；预售均价与4#一致，为8.91万元/平。

骊橒臺的320平户型，就出自该栋楼，打通之后可形成两梯一户的多变户型。

定价逻辑：

1、东西户除一层和顶层外，其余户型差价为200元/平；

2、价差最低的房源位于4层，与下层的差价为100元/平；

3、价差最高的房源位于2层，与下层的差价分别为3000元/平和5200元/平；

4、顶层与次顶层差价，东西户分别为-300平和4900元/平；

选房攻略：5#最具性价比的房源，除了4层外，便是东户的1101室。十分奇怪，该户型是整个项目，唯一比次顶层便宜的户型，比1001室便宜了300元/平。

该定价策略背后，是否和该楼栋可合并成320平户型，有一定关系呢？

6#220平户型

位于小区正中稍偏南一点，为真正的楼王；东西户型均为219平；整体预售均价8.94万元/平米。

定价逻辑：

1、东西户除一层和顶层外，其余户型差价为100元/平；

2、价差最低的房源位于3-4层，与下层的差价为300元/平；

3、价差最高的房源位于2层，与下层的差价分别为6700元/平和6800元/平；

4、顶层与次顶层差价，东西户分别为1100元/平和1200元/平；

选房攻略：在骊橒臺楼王户型中，6#的均价最高，西户西边10米即是风雨连廊，再往南点便是小区的下沉会所。西户的整体售价，比东户便宜了100元/平米。

7#150平和190平

位于小区东边南侧，东户145平、西户193平；整体预售均价8.7万元/平。

定价逻辑：

1、东西户除一层和顶层外，其余户型差价为1900元/平；

2、价差最低的房源位于4层，与下层的差价为100元/平；

3、价差最高的房源位于顶层，与次顶层的差价分别为4100元/平和6000元/平；

4、2层与首层差价，东西户分别为6000元/平和3800元/平；

选房公路：7#是整个骊橒臺，东西户价差最大的楼栋。位置在整个小区中偏弱，东户临街，西户与前面9#有一定角煞。当然，如果只买150平，考虑5#为可合并楼栋，貌似只能选择7#。

8#220平户型

位于小区南面中间偏西，为楼王户型，东户217平、西户218平；整体预售均价为8.8万元/平米。

定价逻辑：

1、东西户一层价格持平，顶层差价3900元/平，其余楼层差价为1000元/平；

2、价差最低的房源位于4层，与下层的差价为100元/平；

3、东西户价差最高的房源位于2层，与首层的差价分别为3000元/平和4000元/平；

4、东户顶层较次顶层贵3900元/平；西户顶层与次顶层却同一价格；

选房攻略：8#西户紧挨风雨连廊和下沉会所。与东户的差价，在楼王户型中，该楼的整体均价为最低。背后，或许是出于噪音、隐私等考虑。

9#190平

位于小区最南侧中间偏东，东西户型均为187平米；整体预售均价8.97万元/平，为骊橒臺最贵楼栋。

定价逻辑：

1、东西户除一层和顶层外，整体差价为500元/平；

2、价差最低的房源位于3层，与下层的差价为200元/平；

3、价差最高的房源位于2层，与首层的差价分别为8700元/平和9200元/平；

4、顶层与次顶层差价，东西户分别为1700元/平和2200元/平；

选房攻略：9#共7层，是郦橒薹层数最低的楼栋，它的均价、二层与首层的差价，却为小区最高。在花姐看来，这令其整体性价比，不及4#和10#。

10#190平

位于小区西南角，东西户均为187平米；整体预售均价8.68万元/平。

定价逻辑：

1、东西户除一层和顶层外，整体差价为1100元/平；

2、价差最低的房源位于4层，与下层的差价为300元/平；

3、价差最高的房源位于2层，与首层的差价分别为6000元/平和7100元/平；

4、顶层与次顶层差价，东西户分别为3700元/平和4800元/平；

选房攻略：在190平段位中，10#整体均价较4#和9#，分别便宜2306元/平和2923元/平。

虽然位置有劣势，但从价格上看，该楼栋在190平户型中性价比最高，且出行方便。最大的劣势是离会所太近，容易产生噪音、隐私等问题。

花姐点评：

1、骊橒臺整体的定价逻辑，不复杂。一层最便宜，顶层最贵；差价小的房源位于4层，与下层的价差100-300元/平米，从5层至次顶层，价差一致。

2、150平只分布在5#西户和7#东户，共22套。考虑到5#为可打通户型，真正可购买的房源只有7#的11套，从价格上，性价比最高的当然为4层。

3、175平分布在1-2#整栋，以及5#东边户。在花姐看来，最优先选择的是1#西边户和2#东边户。

4、190平分布在4#、9#、10#，以及7#西户。从价格上看，最具性价比的为10#，但它临街，如果从私密性和居住体验选择，4#西户最佳；

5、220平分布在3#、6#、8#。虽然6#的位置最好，8#出行最方便，但作为全景舱洋房，3#反而在私密、安逸性价，似乎要优于6#和8#。