高盛-房地产宏观：中央经济工作会议摘要与分析

中央经济工作会议（ CEWC ） 回顾了2025年的经济工作，并为2026年的宏观政策立场制定了方向，我们将要点总结如下：

在宏观政策方面，强调了若干增长挑战，包括不断变化的外部环境、国内供强需弱的不平衡。在政策立场上，重申需要实施更加积极有为的宏观政策，包括更积极的财政政策和适度宽松的货币政策（与去年相同），加大逆周期和跨周期调节力度，并提升宏观政策的协调性和有效性。

分析：首先，此次CEWC强调了外部环境和国内供强虚弱的两个挑战。从外部看，随着关税战暂时告一段落和美国新发布的国家安全战略（与中国的关系由对手转为有限度的合作），2026年外部环境的变数可能更多的来自于日本。但日本的影响力无法与美国相提并论，且高市的目的很明确为博得国内支持而并非寻求对抗，所以2026年总体上的外部环境相比前两年肯定会有显著的边际改善。

从国内看，目前经济中的梗阻点正如会议通稿所言是供强需弱，这一点不但体现在商品消费上，更体现在房地产市场上，新房的供应量可以主动控制，但二手房的供应量就比较难减下来了。虽然目前高线城市的新房可以凭借其更核心的地段、更好的品质、更高的得房率等优势卖的动，但如果和二手房的价差拉的太大的话，还是会对新房造成较大的向下牵引力，目前来说稳住二手房抛压的办法主要就是降存量房贷和提高收入两种，这两种方法都是通过减少还贷压力来减少二手房市场的被动抛压。

在宏观政策立场上，虽然重申了更加积极有为的宏观政策，但与去年12月会议表述的加强超常规逆周期调节和全方位扩大国内需求相比，明年的宽松立场可能更加趋于审慎。

在财政政策方面，提出保持适当的财政赤字、政府债务余额和开支规模，优化政府支出结构，并更加关注解决地方政府财政挑战，同时强化财政纪律。强调了完善两新两重政策的落实，两新指消费品以旧换新和设备更新升级计划，两重指重大专项和重大区域战略项目政策，适度增加中央预算安排投资，持续发挥政策性银行新增融资工具的作用以促进投资。与此同时，将继续努力解决地方政府债务问题，并严控新的隐性债务。

分析：总体财政政策的基调还是比较克制的，强调了适当的财政支出和强化财政纪律，所以2026年的财政应该还将延续今年的趋势，注重为经济托底而非大规模的刺激。

另外是特别提到了更加关注地方财政挑战，努力解决地方债务并严控生成新的隐性债务。这说明2026年地方政府基本的财政支出力度是有保证的，但不会出现大规模增加债务的情况，总体上将保持平稳。所以总体上看财政方面对房地产市场的影响将比较平缓。

在货币政策方面，强调了促进经济增长稳定和价格合理回归（上升）的目标，提出灵活有效地使用存款准备金率下调、政策利率下调及其他政策工具以保持充足的流动性，并引导金融机构加强对国内需求、技术/创新以及中小企业（SME）的支持。在外汇方面，高层坚持长期立场，保持人民币汇率在合理均衡水平上的总体稳定。

分析：货币政策方面锚定了经济增长和物价上升两个目标，其中我们比较关心的物价合理回升这个目标，因为这和我们体感和投资的关联度最大。价格合理回升意味着再通胀正式开始，经济回到正轨，各种资产价格（房地产市场和股市）将开启新的一轮上涨。

其实去年开始物价上涨已经被纳入央行的目标之一，但限于美联储降息节奏和银行净息差压力，所以降息推进的比较缓慢，可以看看2026年会不会打开新的货币空间。

在房地产和消费方面，与12月最高层会议相比，当时并未直接提及消费和房地产领域，而在此次中央经济工作会议纪要中，明确提出了一些支持这些领域的表述。

在消费方面，高层重申了保持国内需求为主要（增长）驱动力，同时强调需要促进消费、提高居民收入、增加高质量商品和服务的供给、改善两提升的落实，并取消不合理的消费限制，以增强服务消费潜力。

在房地产方面，提出加大力度稳定房地产市场，包括控制和改善新增供应、去化住房库存、鼓励地方购买住房库存用于保障性住房建设，并根据当地情况有序推进品质住房建设。

分析：与前不久的最高层会议相比，此次CEWC明确提出了支持消费和房地产，而促消费仍然是列在第一位的一号任务。会议重申了内需是经济增长的主要驱动力，因为科技再发达生产出来的东西也要消费掉才能使经济循环顺畅，而目前外需增速虽然还可以，但终归不受自己的控制，长期来看内需才是真正控制在自己手上的经济发动机。那么2026年促内需主要还是靠补贴（延续和扩容以旧换新消费补贴）和增收两个方法，另外教育、医疗、养老等服务消费是新的增长点。

稳定房地产市场的方法包括控制新房供应量、去化商品房库存、商品房回购等。这些都是延续去年的刺激措施，今年应该会加大执行力度，特别是商品房回购时地方和开发商之间的价格问题在2026年应该会有一个解决方案出来。

稳定房地产行业的优先级排位虽然相比去年有所下降（第五降至第八），但仍然明确了要大力度稳定房地产市场，这说明房地产市场的托底强度将有所增强，但目标限于稳定而非上涨，这对于手里捏着票等机会买房的人来说是比较友好的，市场波动平缓意味着买点判断容错率的提高。

我们预计2026年实际GDP增长目标维持在5%左右，CPI通胀目标（在实际中普遍被视为上限）维持在2%左右，以及官方预算内财政赤字目标维持在GDP的4.0%，与2025年保持不变（图表2）。

图表 2：高盛对2026年经济目标和财政预算的预测摘要

分析：以上是高盛预测的2026年主要经济目标，包括5%的GDP增速、2%的CPI增速、4%的赤字率。在这些经济目标里我比较关心的是CPI目标，CPI的拐点确认才是中国资产（房地产、股市等大类资产）真正迎来覆盖面较广的行情的关键条件。