历史拆迁房无买卖合同，能否主张产权？房产纠纷律师解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1996年，张建国（化名）因西城区旧城改造，与甲公司（原西单某开发公司）签订《拆迁安置协议》，约定将其原住房拆除后，安置至大兴区枣园小区的一号房屋（两居室，71.08平方米）。张建国依约搬迁并入住该房至今。

同年，张建国与乙公司（原大兴某物业公司）签署《房屋租赁管理协议》，明确房屋“产权为西单方所有”，并开始按月缴纳租金。乙公司还向其颁发了《住房证》。

此后多年，张建国多次要求办理产权登记，但甲公司称：“房子已卖给乙公司，我们不管”；乙公司称：“2020年已撤出小区，无义务协助”；丙公司（开发商）则称：“我们只卖房给甲公司，与你无合同关系”。

2024年，张建国将三方诉至法院，请求判令三公司共同协助将一号房屋产权登记至其名下。

二、裁判结果

法院判决：

甲公司、乙公司、丙公司于判决生效后十日内，共同协助张建国办理一号房屋的产权转移登记手续，将房屋登记至张建国名下。

三、法院说理

1. 安置房性质为可售私产，非公租房

法院查明，丙公司于1995年将包括一号房屋在内的整栋楼出售给甲公司；2001年，甲公司又通过《房屋委托管理协议》将产权“永久移交”乙公司，并明确“产权归乙方所有”。同年，乙公司发布公告称：“交清费用即可办理产权”，且已为部分住户完成过户。

→ 足以证明该房屋属于可办理产权的私有住房，并非不可交易的公房。

2. 三公司形成完整权利链条，均负协助义务

丙公司作为开发商，是初始产权人，有义务配合完成首次登记及后续转移；

甲公司作为拆迁安置主体，负有为被安置人落实产权的合同义务；

乙公司实际持有房屋管理权和处置权，并曾承诺协助办证，构成对义务的承继。

→ 三者虽无直接与张建国签约，但基于内部协议与公告行为，已形成对拆迁户的连带协助义务。

3. 未约定办证期限，不超诉讼时效

被告辩称“28年未主张，已过时效”，但法院指出：合同未约定办证时间，权利处于持续可行使状态，且张建国长期占有使用房屋，主张权利未显怠慢，故不适用三年诉讼时效。

4. 主体适格，其他共有人放弃权利

虽原拆迁协议列有张建国及其父亲，但其父已去世，妹妹出具书面声明放弃权益，张建国作为唯一实际权利人，具备完全诉讼主体资格。

四、律师提示

本案是典型的“历史遗留拆迁安置房确权”纠纷，具有重要参考价值：

“租赁协议+住房证”不等于公房：若开发商或安置单位曾承诺可办产权，且已为他人办理，则房屋性质应认定为私产；

公司更名、撤管、股权变更均不免除历史义务：只要权利链条清晰，原责任主体仍需配合；

长期居住≠自动获得产权，但可强化确权主张：持续占有+缴费记录+办证公告，是胜诉关键证据；

即使无直接合同，也可基于公平与诚信原则主张协助义务。

北京房地产律师靳双权团队建议：持有90年代至2000年代初拆迁安置房的居民，应尽快收集《安置协议》《住房证》《缴费凭证》及当年办证通知等材料，必要时通过诉讼固化产权，避免因政策变动或企业注销导致“房住不商、证不能办”的困境。