浙江
NO.1 丨 壹
小区电梯故障停用多天，物业敷衍拖延，怎么办？
近日，有之江居民在民呼我为平台反映：转塘街道篁外山庄小区17幢某单元电梯故障停用超20天，期间多次致电物业催促，但物业敷衍拖延，希望街道能处理。
对此，转塘街道办事处回复：目前业委会已聘请第三方机构检测电梯，待出具检测报告后立即针对相关问题对接维保单位进行更换维修。
全知道注意到，就在近日，杭州市举行《杭州市物业专项维修资金管理办法》新闻发布会，以后小区的常规维修和紧急维修将有新办法！
NO.2 丨 贰
小区的公用设施加装和维修问题一直受到之江乃至整个杭州居民的关注。
2024年6月，之江九溪云庄小区群众报警求助：他们5个人被困在电梯内出不去了，引发大家对小区电梯故障与维修的关注。
九溪云庄资料图
从整个杭州范围来看，电梯的故障、维修也困扰着不少小区业主。
今年3月14日，杭州亲亲家园居民向钱江晚报记者报料：3月13日早上8点左右，小区一幢电梯突发故障，有老人和小孩被困其中。
根据钱江晚报的报道，此前亲亲家园物业曾提供一份电梯更换方案：根据不同的楼层，按照电梯使用系数来折算，将电梯更换费用的自费部分分摊到每家每户。这也引发了业主内部的争议：楼层越高承担的费用越多，需要自费的部分从几千元到几万元不等，有人愿意出，有人不愿意出。
今年10月，有杭州居民在网上发帖求助：我们小区单元楼电梯坏了一个月了都没有维修！物业说业委会解散了要等新的物管会成立才能修。
图源杭州交通918
李先生的遭遇并非个例；在社交媒体上，不少杭州业主反馈自己所在小区电梯故障，但物业不作为，导致问题被拖延。
图源杭州交通918
在《杭州市物业专项维修资金管理办法》实施前，这类问题具体如何解决？
根据杭州市物业管理条例第73条，共有部分发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的（例如电梯严重故障），物业服务人应当及时报告业主委员会，并采取必要安全措施或者应急措施。
发生前款规定的紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修和更新、改造的，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。
但由于业委会或物管会暂未成立，小区电梯的维修问题一拖再拖；而即将施行的《管理办法》，则对小区常规维修和紧急维修分别设置了对应程序，弥补了原先程序上的漏洞。
NO.3 丨 叁
《管理办法》中，针对小区共有部分常规维修和紧急维修，分别设置了物业专项维修资金使用的一般程序和简易程序。
一般程序，须经业主共同决策。简易程序，须由镇街负责确认。全知道了解到，简易程序的适用范围包括电梯严重故障；消防设施、器材严重损坏；建筑外立面存在脱落危险；围墙、道路坍塌；屋顶、外墙渗漏等。
发生以上情况，业主委员会审核维修方案并经镇街或居委会确认，可直接申请维修资金实施维修，免于业主表决。
珊瑚世纪雅园资料图
这就涉及到一个问题：物业专项维修资金从哪里来？
根据杭州市政府2004年发布的《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》，新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳，由建设单位在房屋销售（预售）时向购房人代收。
围绕着之江二小、之江一中的之江居住区
同时，根据2004年版的《管理办法》，物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。
这又延伸出一个问题：业委会空缺时，维修资金该如何申请？
为解决业主委员会空缺时维修资金申请问题，2026年版《管理办法》还创新设立了代行制度。
在申请使用、退还以及续交物业专项维修资金等事项时，物业管理区域未成立业主委员会的，物业管理委员会可以临时代为履行业主委员会职责；未成立业主委员会也未成立物业管理委员会的，居民委员会根据国家和省有关规定代为履行相关职责。
维修资金的申请问题解决了，若资金余额不足，怎么办？新版《管理办法》明确了资金续筹的两种途径：
一种是公共收益补充。“小区公共收益应当主要用于补充物业专项维修资金，补充后达到首期交存金额的，可以停止补充。”杭州市物管中心副主任蒋益锋带来一组数据：近三年来，杭州市有52个小区利用公共收益，补充物业专项维修资金3556万元。
另一种是组织业主续交。《管理办法》明确，房屋分户账内物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十的，业主应当续交，业主委员会应当依法依规组织续交。相关业主应当积极履行续交责任。
《管理办法》规定，物业专项维修资金房屋分户账不足以支付维修费用或者未建立相关维修资金的，由相关业主按照专有部分面积所占比例按实分担物业共有部分的维修、更新和改造费用。
同时，业主还可以通过“线下+线上”便捷查询物业维修资金账户余额、使用情况等，让物业专项维修资金在阳光下运行。
在线上渠道，维修资金已经分账到户，业主通过登录“浙里办”APP，或者支付宝和微信的“浙里办”小程序，搜索“杭州业主卡”，点击“维修资金查询”，可查询本人名下房屋的物业专项维修资金房屋分户账余额和历次使用情况。
✍️编辑：江树 | 主编：小全 |律师：郑晶晶
来源：浙里杭州、之江全知道、杭州交通918
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