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探盘越秀杨浦天玥洋房：江湾五角场的改善王炸？4000字深度测评给你答案

【写在前面】

作为深耕上海新房市场8年的探盘博主，大民见过不少号称“板块标杆”的新盘，但能让行业嘉宾、主流媒体和购房者同时扎堆追捧的，还真不多。8月初，越秀杨浦天玥洋房开放日的火爆场面，我至今记忆犹新——签到处排起长队，样板间里摩肩接踵，连项目周边的临时停车位都一位难求。

江湾五角场板块，向来是上海中环内的购房热门地，这里既有城市副中心的成熟配套，又有千亿科创产业的加持，教育、生态资源更是独一档。而越秀杨浦天玥的入市，无疑给这个热门板块添了一把火。但热度之下，项目真的值得入手吗？

带着这个疑问，我花了整整3天时间，从板块规划、品牌背景、产品设计到周边配套，进行了全方位实地探盘。今天，这篇4000字深度测评，就把最真实的越秀杨浦天玥呈现在大家面前，不管你是刚需改善家庭，还是房产投资者，都能从中找到有用的参考。

一、先看板块：江湾五角场，为什么是上海改善的“必争之地”？

买房子，本质上买的是板块的未来。在上海，能同时兼具“城市副中心定位+成熟配套+产业红利+生态资源”的板块，屈指可数，而江湾五角场就是其中之一。在聊越秀杨浦天玥之前，我们先深入聊聊这个板块的核心价值——毕竟，好的项目，从来都是与优质板块相互成就的。

1. 城市副中心的“硬核定位”，规划红利持续释放

上海共有9个城市副中心，江湾五角场是其中发展最成熟、资源最集中的之一。早在2001年，五角场就被纳入上海城市总体规划，经过20多年的发展，这里已经从曾经的“城市边缘”，蜕变成集商业、商务、科创、教育于一体的综合性副中心。

根据最新的板块规划，江湾五角场将重点打造“科创+商业”双引擎。其中，五角场商圈已形成“五大商业体环绕”的格局——万达商业广场、合生汇、百联又一城、苏宁易购广场、悠迈生活广场，商业体量超过50万方，是上海北部最大的商业集群。我实地走访发现，这里不仅有国际大牌、连锁餐饮，还有不少网红打卡地，周末的人流量堪比南京东路，完全能满足不同年龄段的消费需求。

而在科创产业方面，江湾五角场板块依托复旦大学、同济大学等高校资源，打造了“环同济知识经济圈”和“江湾科创中心”。目前，板块内已入驻了大量科创企业，涵盖人工智能、生物医药、新材料等多个领域，产业规模突破千亿。科创产业的集聚，不仅带来了大量高收入人群，也推动了板块的租赁市场和房产价值提升——根据链家数据，江湾五角场板块的二手房均价常年稳定在8-10万/㎡，远高于杨浦区平均水平。

2. 交通+教育+生态“三重暴击”，生活便利性拉满

对于改善家庭来说，生活便利性是核心考量因素，而江湾五角场在交通、教育、生态这三大维度，几乎没有短板。

交通方面，板块内已形成“地铁+快速路”的立体交通网络。地铁8号线、10号线贯穿板块，其中8号线市光路站、10号线三门路站是板块内的核心站点，从这里出发，30分钟内可直达人民广场、陆家嘴、静安寺等核心商圈。我实测了一下，从越秀杨浦天玥项目步行到8号线市光路站，大约需要10分钟，到10号线三门路站大约15分钟，属于标准的“地铁房”。此外，板块内还有中环路、逸仙高架路等快速路，自驾出行也十分便捷，30分钟内可覆盖上海北部主要区域。

教育方面，江湾五角场堪称“上海教育资源高地”。板块内汇聚了上海二师附小、兰生复旦中学、上海同济中学、复旦大学、同济大学等多所名校，从小学到大学，形成了完整的教育链条。其中，上海二师附小是杨浦区的公办名校，师资力量雄厚，升学率常年位居区域前列；兰生复旦中学则是上海顶尖的民办初中，每年考入复旦附中、上海中学等四大名校的学生占比极高。值得注意的是，越秀杨浦天玥项目正好位于这些名校的辐射范围内，虽然具体的学区划分要以交房后官方公布为准，但周边优质的教育氛围，无疑是项目的一大核心卖点。

生态方面，江湾五角场拥有上海北部稀缺的生态资源。板块内有江湾湿地、新江湾公园、共青森林公园三大生态公园，其中共青森林公园是上海中心城区最大的城市森林公园，占地面积达1155亩，园内有湖泊、草坪、森林等多种景观，是居民休闲娱乐的绝佳去处。我在探盘时发现，从越秀杨浦天玥项目出发，步行20分钟就能到达新江湾公园，开车15分钟可到达共青森林公园，平时周末带家人去公园散步、野餐，十分方便。

3. 板块库存告急，改善需求“一房难求”

除了优质的配套资源，江湾五角场板块的库存情况，也让越秀杨浦天玥的入市更具稀缺性。根据上海中原地产的数据，目前江湾五角场板块的新房库存不足500套，且以大户型改善产品为主，小户型刚需产品几乎断供。而在二手房市场，板块内的次新房均价普遍在9-10万/㎡，且房龄超过10年的老小区占比超过60%，居住品质难以满足现代改善家庭的需求。

我在走访板块内的中介门店时了解到，近半年来，江湾五角场板块的二手房成交量持续攀升，尤其是品质较好的次新房，往往刚挂牌就被抢购。不少改善家庭因为找不到合适的二手房，转而关注新房市场。在这种背景下，越秀杨浦天玥作为板块内为数不多的新盘，自然成为了改善家庭的“重点关注对象”。

二、再看品牌：越秀地产，41年国企的“上海答卷”靠谱吗？

在当前的房地产市场环境下，开发商的品牌实力和信誉，是购房者最看重的因素之一。毕竟，烂尾、延期交房等问题，让不少购房者“谈房色变”。而越秀杨浦天玥的开发商——越秀地产，作为一家拥有41年历史的国企，其品牌实力到底如何？在上海的表现又能否让人放心？

1. 41年深耕，国企背景带来“安全感”

越秀地产成立于1983年，是隶属于广州越秀集团的核心企业，也是国内最早成立的房地产开发企业之一。经过41年的发展，越秀地产已在全国30个城市布局，开发了超过200个项目，累计开发面积超过5000万方，服务业主超过100万人。

作为一家国企，越秀地产的财务状况一直十分稳健。根据其2023年的年报数据，越秀地产的资产负债率为67.8%，远低于行业平均水平；同时，公司拥有超过1000亿元的现金储备，足以覆盖短期债务。在2022年房地产行业下行的背景下，越秀地产依然实现了销售额的正增长，成为行业内为数不多的“优等生”。

对于购房者来说，国企背景带来的最大优势就是“安全感”。一方面，国企开发商不会出现资金链断裂导致项目烂尾的情况；另一方面，国企在项目品质和交付标准上，也会更加严格。我查阅了越秀地产在全国其他城市的项目口碑，发现其交付满意度普遍在90%以上，很少出现业主维权的情况。

2. 深耕上海3年，多个项目“口碑爆棚”

越秀地产进入上海市场的时间并不长，2021年才正式布局上海。但短短3年时间，越秀地产已在杨浦、闵行、嘉定等多个热门板块成功布局了多个项目，比如越秀仁恒天樾园和、越秀象屿·星汇著等，这些项目一经入市，就受到了购房者的热烈追捧。

我实地走访了越秀地产在杨浦区的首个项目——越秀仁恒天樾园和。这个项目于2023年交付，目前的二手房均价已经达到了11万/㎡，远高于周边同类型项目。在小区内，我随机采访了几位业主，他们对项目的品质和物业服务都给予了很高的评价。一位业主表示：“小区的园林设计很用心，绿化覆盖率高，而且物业服务很到位，平时有什么问题，物业都能及时解决。”

越秀地产在上海的成功，并非偶然。一方面，其精准把握了上海购房者的需求，主打改善型产品，且在产品设计上注重细节；另一方面，其与仁恒、象屿等知名房企合作，整合了各方的优势资源，提升了项目的品质。而越秀杨浦天玥作为越秀地产在杨浦区的最新力作，无疑是其深耕上海市场的“重磅答卷”。

三、深入产品：122席珍贵奢宅，细节里藏着哪些“惊喜”？

如果说板块和品牌是项目的“加分项”，那么产品本身才是“核心竞争力”。越秀杨浦天玥主打122席珍贵奢宅，以洋房产品为主，定位高端改善。我在探盘时，重点关注了项目的建筑设计、园林景观、户型设计和精装标准，发现其中有不少细节值得称道。

1. 建筑设计：鎏金美学立面，成为板块“颜值担当”

走进越秀杨浦天玥的项目现场，首先吸引我的就是其独特的建筑立面。项目采用了现代美学设计风格，融合了海派文化元素，外立面主要由大面积玻璃、金属格栅和现代铝材构成，呈现出一种“鎏金美学”的视觉效果。

我仔细观察了一下，项目的玻璃采用的是Low-E中空玻璃，这种玻璃不仅隔音、隔热效果好，而且透光性强，能让室内的采光更加充足。金属格栅则采用了香槟金的颜色，在阳光的照射下，呈现出一种奢华的质感，与周边老小区的灰色立面形成了鲜明的对比。此外，项目的建筑线条流畅，没有多余的装饰，显得简约而大气。

值得一提的是，项目的洋房产品采用了退台设计，每一层都有独立的露台，不仅增加了居住的私密性，也让建筑的层次感更加丰富。我登上项目的样板间露台，发现视野十分开阔，能看到周边的生态公园和城市景观，居住体验感极佳。

2. 园林设计：4大景观中轴+全域花园，把家搬进“公园”里

对于高端改善项目来说，园林景观是提升居住品质的关键。越秀杨浦天玥在园林设计上，可谓是下足了功夫。项目打造了4大景观中轴和全域花园主题空间，将自然景观与居住空间完美融合，让业主仿佛生活在公园里。

我在项目的园林示范区看到，4大景观中轴贯穿整个小区，分别以“春、夏、秋、冬”为主题，种植了不同季节的花卉和树木，实现了“四季有花、四季有景”。比如，春季中轴种植了樱花、桃花等花卉，夏季中轴种植了荷花、紫薇等植物，秋季中轴种植了银杏、红枫等树木，冬季中轴则种植了梅花、松树等植物。

全域花园主题空间则包括了儿童游乐区、老人活动区、健身休闲区、邻里交流区等多个功能区域。其中，儿童游乐区设置了滑梯、秋千、沙坑等游乐设施，地面采用了防滑橡胶材质，保障了孩子的安全；老人活动区则设置了健身器材、休息座椅等，方便老人锻炼身体和交流聊天；邻里交流区则打造了草坪、凉亭等空间，为业主提供了一个休闲聚会的场所。

3. 户型设计：精准匹配改善需求，空间利用率拉满

越秀杨浦天玥的户型设计，主要针对改善家庭，推出了120㎡、140㎡、160㎡三种主力户型，每种户型都有其独特的优势。我重点参观了140㎡的洋房户型，整体感受是“空间宽敞、布局合理、采光充足”。

这个户型采用了四室两厅两卫的设计，南北通透，客厅和餐厅相连，形成了一个开阔的公共空间。客厅的面宽达到了4.5米，进深达到了8米，空间十分宽敞，摆放一套大尺寸的沙发和茶几后，依然有足够的活动空间。餐厅紧邻厨房，方便家人用餐，同时餐厅还带有一个飘窗，增加了采光和储物空间。

主卧采用了套房设计，配备了独立的卫生间和衣帽间，私密性极强。主卧的面宽达到了3.8米，进深达到了5.2米，摆放一张2米的大床和两个床头柜后，依然有足够的空间摆放梳妆台等家具。独立卫生间采用了干湿分离的设计，配备了浴缸和智能马桶，提升了居住的舒适度。

此外，这个户型的三个次卧也都十分宽敞，最小的次卧面宽也达到了3米，能够满足家人的居住需求。阳台则采用了双阳台设计，客厅阳台和主卧阳台相连，长度达到了8米，宽度达到了1.8米，不仅可以用来晾晒衣物，还可以打造成休闲区，摆放桌椅和绿植，享受惬意的生活。

我还注意到，这个户型的空间利用率很高，没有多余的浪费空间。比如，入户处设置了玄关柜，增加了储物空间；厨房采用了U型设计，操作空间宽敞，方便家人烹饪。

4. 精装标准：一线品牌加持，细节彰显品质

越秀杨浦天玥的精装标准，也充分体现了其高端定位。项目采用了全精装交付，装修材质和品牌都选用了一线品牌，比如西门子的厨房电器、科勒的卫浴用品、大金的中央空调、威能的地暖等。

我在样板间看到，厨房配备了西门子的油烟机、燃气灶和洗碗机，这些都是厨房电器中的一线品牌，质量和性能都有保障。卫生间配备了科勒的马桶、台盆和浴缸，同时还安装了智能马桶盖，提升了居住的舒适度。此外，项目还配备了大金的中央空调和威能的地暖，能够满足业主在不同季节的温度需求。

除了一线品牌加持，项目在装修细节上也十分用心。比如，室内的墙面采用了乳胶漆和壁纸相结合的设计，提升了整体的质感；地面采用了大理石和实木地板相结合的设计，客厅和餐厅铺设大理石，显得大气奢华，卧室铺设实木地板，更加温馨舒适；门窗采用了断桥铝材质，隔音、隔热效果好，同时还配备了指纹密码锁，保障了业主的安全。

四、配套实测：从柴米油盐到吃喝玩乐，生活有多方便？

对于购房者来说，项目周边的配套资源，直接影响到未来的生活品质。前面我们已经提到了江湾五角场板块的整体配套，接下来，我将以越秀杨浦天玥项目为中心，进行一次“15分钟生活圈”实测，看看从项目出发，到各个配套设施的距离和便利性到底如何。

1. 交通配套：步行10分钟到地铁，30分钟直达核心商圈

我从越秀杨浦天玥项目的售楼处出发，步行前往8号线市光路站。一路上经过了多个居民区和便利店，路况良好，步行速度不快的情况下，大约10分钟就到达了地铁站。8号线市光路站是8号线的终点站，发车频率较高，大约5分钟一班，从这里出发，乘坐8号线经过10站，大约30分钟就能到达人民广场站。

如果选择乘坐10号线，从项目出发步行到10号线三门路站，大约需要15分钟。10号线是上海的“黄金线路”，串联起了虹桥火车站、新天地、豫园等多个热门区域，从三门路站出发，乘坐10号线经过8站，大约25分钟就能到达新天地站。

自驾方面，从项目出发，沿着市光路行驶5分钟，就能到达中环路入口。中环路是上海的环线快速路，连接着上海的各个区域，从这里出发，自驾前往陆家嘴，大约需要30分钟；前往静安寺，大约需要25分钟。此外，项目周边还有逸仙高架路、淞沪路等多条主干道，交通十分便捷。

2. 商业配套：自带潮流市集，周边3大商场环绕

越秀杨浦天玥项目自带一个3480㎡的潮流市集，目前已经基本建成，预计将引入便利店、生鲜超市、餐饮、美容美发等多种业态，满足业主的日常购物需求。我在现场看到，潮流市集的外立面设计十分时尚，与项目的建筑风格相呼应。

除了自带的潮流市集，项目周边还有多个大型商场。从项目出发，步行15分钟就能到达五角场商圈的百联又一城；步行20分钟就能到达万达商业广场和合生汇。这三个商场都是上海北部的知名商业体，涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能。比如，百联又一城有永辉超市、优衣库、星巴克等品牌；万达商业广场有万达影城、肯德基、麦当劳等；合生汇则有不少网红餐饮和潮牌店。

此外，项目周边还有多个小型超市和菜市场，比如联华超市、农工商超市、市光路菜市场等，步行5-10分钟就能到达，日常买菜、购物十分方便。

3. 教育配套：名校环绕，教育氛围浓厚

前面我们已经提到，越秀杨浦天玥项目周边名校环绕。我实地走访了这些学校，发现距离都非常近。其中，上海二师附小距离项目大约1.5公里，开车5分钟就能到达；兰生复旦中学距离项目大约2公里，开车10分钟就能到达；上海同济中学距离项目大约1公里，步行15分钟就能到达。

我还了解到，上海二师附小的招生范围主要覆盖江湾五角场板块的多个小区，虽然越秀杨浦天玥项目尚未交房，具体的学区划分还未确定，但根据板块的学区规划，项目大概率会被划入上海二师附小的招生范围。如果真是这样，对于有教育需求的改善家庭来说，无疑是一个巨大的利好。

4. 医疗+生态配套：就医方便，休闲有去处

医疗方面，项目周边有多家优质医院。其中，上海市肺科医院距离项目大约2公里，开车10分钟就能到达；上海市第一人民医院（北院区）距离项目大约3公里，开车15分钟就能到达。这两家医院都是三级甲等医院，医疗水平较高，能够满足业主的日常就医需求。

生态方面，项目周边的三大生态公园，都是业主休闲娱乐的好去处。我从项目出发，步行20分钟到达新江湾公园，公园内绿树成荫，湖水清澈，还有不少健身步道和休闲座椅，很多居民在这里散步、跑步、遛狗。如果想要进行更丰富的户外活动，开车15分钟就能到达共青森林公园，园内有烧烤区、划船区、骑马场等多个功能区域，适合全家出游。

五、价格与购买建议：谁适合入手？性价比到底如何？

聊完了项目的各个维度，最关键的问题来了：越秀杨浦天玥的价格如何？谁适合入手？性价比到底值不值得？

1. 价格预测：大概率突破10万/㎡，符合板块改善定位

目前，越秀杨浦天玥的官方价格还未公布，但根据板块内的新房和二手房价格，我们可以做一个大致的预测。江湾五角场板块内的新房项目，比如仁恒海上源，均价已经达到了11万/㎡；而板块内的次新房二手房，比如保利香槟花园，均价也在9-10万/㎡。

考虑到越秀杨浦天玥的高端定位、稀缺的洋房产品、优质的配套资源以及国企品牌加持，其均价大概率会突破10万/㎡，预计在10.5-11万/㎡之间。如果按照这个价格计算，120㎡的户型总价大约在1260-1320万元，140㎡的户型总价大约在1470-1540万元，160㎡的户型总价大约在1680-1760万元。

2. 购买人群分析：这些人最适合入手

结合项目的定位和价格，我认为以下几类人群最适合入手越秀杨浦天玥：

第一类：江湾五角场板块内的改善家庭。这类家庭长期居住在板块内，对周边的配套和环境比较熟悉，有改善居住品质的需求，但又不想离开熟悉的生活圈。越秀杨浦天玥的洋房产品，能够满足他们对居住舒适度和品质的要求。

第二类：科创产业的高收入人群。板块内的科创企业聚集了大量高收入人群，这类人群收入稳定，购买力较强，对居住品质有较高的要求。越秀杨浦天玥的高端定位和优质配套，能够匹配他们的生活需求。

第三类：有教育需求的家庭。项目周边的优质教育资源，是吸引这类家庭的核心卖点。如果项目能够划入上海二师附小等名校的招生范围，对于有教育需求的家庭来说，无疑是一个绝佳的选择。

第四类：长期看好上海北部发展的投资者。江湾五角场板块作为上海的城市副中心，未来的发展潜力巨大。项目的稀缺性和优质配套，决定了其未来的增值空间。对于长期投资者来说，是一个不错的选择。

3. 性价比分析：优势明显，但需理性看待

从性价比来看，越秀杨浦天玥的优势主要体现在以下几个方面：一是板块价值高，配套成熟，未来发展潜力大；二是品牌实力强，国企开发，交付有保障；三是产品品质高，洋房产品稀缺，户型设计合理，精装标准高；四是教育资源优质，生态环境好。

但我们也要理性看待项目的不足：一是价格较高，总价门槛高，对购房者的购买力要求较高；二是项目周边有部分老小区，可能会影响整体的居住氛围；三是具体的学区划分尚未确定，存在一定的不确定性。

总体来说，越秀杨浦天玥的性价比还是比较高的，尤其是对于改善家庭来说，其稀缺的洋房产品和优质的配套资源，在上海中环内是比较难得的。

六、总结：江湾五角场的“改善王炸”，值得重点关注

经过3天的实地探盘，我对越秀杨浦天玥有了一个全面而深入的了解。总的来说，这是一个“板块优质、品牌可靠、产品出色、配套完善”的高端改善项目，堪称江湾五角场板块的“改善王炸”。

项目的优势十分明显：江湾五角场板块的核心位置，赋予了项目优质的配套资源和巨大的发展潜力；越秀地产的国企背景，为项目的交付和品质提供了保障；稀缺的洋房产品、精美的建筑设计、优质的园林景观和合理的户型设计，满足了改善家庭对居住品质的需求；周边的交通、教育、商业、生态等配套资源，让业主的生活便利性拉满。

当然，项目也存在一些不足，比如价格较高，总价门槛高，具体的学区划分尚未确定等。但对于有实力的改善家庭来说，这些不足相对于项目的优势来说，还是可以接受的。

最后，我给想要入手越秀杨浦天玥的购房者几点建议：一是如果有时间，一定要亲自到项目现场实地考察，感受项目的品质和周边的配套；二是要关注项目的官方价格和开盘时间，及时了解最新的销售信息；三是要了解清楚项目的学区划分政策，避免因为学区问题影响购房决策；四是要结合自己的经济实力，理性购房，不要盲目跟风。

如果你正在上海寻找改善型房源，那么越秀杨浦天玥绝对值得你重点关注。相信在未来，这个项目将会成为江湾五角场板块的又一个品质标杆。

【文末互动】

你对越秀杨浦天玥这个项目有什么看法？你认为这个项目的价格合理吗？欢迎在评论区留言讨论，大民会一一回复大家。如果想要了解更多上海新房信息，欢迎关注“沪上好房通”，我会持续为大家带来最新的探盘报告和购房攻略。