广东
来源 ：深圳淘房志
“这一片，四个小区、6000多户，那可不越卖越便宜吗？”
近日，淘房君得到消息，这两年罗湖最火的小区--观山盛苑的单价已经“内卷”到了最低3字头起。
常规来说，小区成交价量应该是成正比，这里成交价反而伴随着成交量持续走低。
在实地考察中，其中一位业主跟淘房君大吐苦水，“2023年那会儿，我这套房可以卖300多万，现在已经降了50万，价格这么划算，还没卖出去。”
中介告诉淘房君，这个业主价格一直是2万、3万、5万的下调，别人一下降价十几万，自然比他卖得快。
经过实地走访，淘房君认为，观山盛苑“火起来”是必然的，价格便宜、学校普高率直逼深中，但部分房源存在“致命缺陷”，看房可得擦亮眼睛了。
观山盛苑成交持续活跃、内部分化明显
部分户型看似方正、实则“暗藏玄机”
观山盛苑是罗湖“二线插花地”棚户区改造项目，2022年入伙，2023年拿房产证，足足有2700余套房源。
小区共5栋住宅楼，最高楼栋达到了51层，内部有园林、儿童活动场所等。
从2023年开始，小区的成交就特别活跃，基本上每个月都是10套以上的成交。
观山盛苑户型面积段很多，有1房、2房、3房、4房可选，热门成交房源是2-3房住宅。
淘房君实地看了几套单价很低的房源，基本上都是毛坯，户型设计各有各的缺点。
目前，小区内单价最便宜的房源，是一套50多平的两房，单价3.7万/平。
由于该房源的厨房、卫生间采光很差，故业主对外报价213万，实际上还有很大的谈价空间。
另外一套建面62平的3房，业主报价不到250万，折算单价不到4万一平；客厅采光面全部被卧室挡住，厨房和卫生间跟“暗室”区别不大。
稍微好一点的户型，尤其是厅出阳台的户型，单价都是在4万/平以上。
淘房君看过一套厅出阳台的3房，厨房也带小阳台，建面81平、总价340万，单价接近4.2万一平。
中介跟淘房君说，这样采光好的房子，本身价格也不高，只要业主愿意稍微降价，很快就能卖出去了。
淘房君看来，观山盛苑很像一个微型的独立市场，市场存在明显分化；
好的户型贵但好买；不好的户型价格业主打“价格战”，出货速度也不快。
除了户型影响，竞品也给了小区业主很大的压力。
观山盛苑这一片还有观山瑞苑、观山嘉苑、观山祥苑等，四个小区一共有6000多户，大家户型、位置都大差不差，业主想要尽快卖出房子，就看谁舍得“割肉”。
观山盛苑地段不错、配套成熟
对口“黑马”学校
自住的购房者可以考虑
观山盛苑距离最近的地铁站是5号线布心站，距离不近，步行要10多分钟。
楼下还有个公交站台--“戒毒所”站。
自驾的话，出来是金稻田路，高峰期容易堵车。
小区自带底商，可以满足日常生活所需，附近还有布吉万象汇、天河城等大型商场，娱乐、购物方便。
在教育配套上，项目楼下有个金鹏幼儿园。
周边的学校有香港中文大学（深圳）附属礼文学校、东晓小学、布心小学、翠园东晓中学等，属于大学区招生。
其中，香港中文大学（深圳）附属礼文学校是很多购房者选择观山盛苑的一个重要原因。
该校是罗湖区与顶级高校在基础教育领域合作办学的第一家学校，2022年开始招生。
其今年中考的普高率达到82%，在罗湖仅次于深中，跟翠园中学、翠园东晓持平，确实是一匹“黑马”。
总的来说，观山盛苑综合性价比不错，但需要注意的是部分户型厨房、卫生间光线不行，一定要实地去看不同的单位户型。
如果想买在罗湖、且自己预算有限的家庭，观山盛苑可以看一看，总价低，好上车，再加上教育资源确实不错，孩子上学问题也不用太担心。
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