20年房产中介说漏嘴：明后年买房，牢记7个字：买旧买大、不买三

奉劝一句，即便是现在房价比当年大打折扣，市场房源越来越多，也千万别瞎跟风买房。

毕竟很多人一辈子可能就买得起一套房，尤其是这两年楼市行情往下走，买房这种大事，更是半点都不能马虎。

如果稀里糊涂的跟风上车，搞不好沦为“接盘侠”。

那么，普通人到底该怎么买房，才能尽量不亏钱、不上当呢？有一位干了20年、卖了800多套房的资深老中介，根据自己多年的经验总结了一句话：明后年买房，记住七个字——买旧、买大、不买三！

如果你也打算买房的话，不妨先了解一下，再做有利于自己的决策！

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买旧：核心区老小区

所谓的买旧，并不是让你去购买又老又破的房子，这里的就主要指的是大城市核心区域的老小区住宅。

说白了，买房首先要看地段。地段好的房子，上行期涨得快，下行期也更抗跌。而且好地段的房子有几个明显优势：

1.地段好，生活方便

地段优势决定了房子的价值，比如市中心的房子，因为周边配套一应俱全，学校，商超，医院，地铁等等应有尽有，囊括了整个城市的最优质资源网，聚集了大量的优质企业，选择这样的核心区域居住，上班通勤时间短，孩子上学、老人看病都很方便。

而相比之下，新区的这些规划基本上都停留在纸面上，配套不全，整个小区都没有烟火气，舒适性不高，房产价值也大打折扣。

2. 更保值，甚至能升值

大城市核心区的老房子，虽然外观看上去有点破旧，但价格常常比郊区的新房还高，而且成交速度也快。

因毕竟中心区土地稀缺，这种房子未来依然值钱。

3. 还有拆迁或改造的机会

住建部明确，2000年以前的老房全面改造，预计2026年城市核心区改造工作或加速进行，这也意味着，核心区域的老房子拆改机会更大，一旦列入拆迁，因为土地价值等原因，补偿也更高。

即使不拆，政府补贴翻新改造，房子的价值也会大幅上升，出租出售获益空间更大。

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买大：尽量选大户型

很多年轻人第一次买房，想先买个小户型过渡，等有钱了再换大的。但在老中介看来，这种思路就等于是踩坑，

从小房子转换到大房子，其实远没有大家想象的那么轻松，背后的置换成本远超预期。

比如杭州一位朋友，先买了套76㎡的两居，后来有了孩子、老人来帮忙，房子不够住了，想换成120㎡的三居。结果一算账才发现，当初装修、房贷投入不少，卖房时还有折旧、税费；支付的成本反而更高了。

而且，再买新房，二套房的首付比例和利率都更高。里外里一算，当初为了省20多万首付，最后换房多花了将近七八十万，这还没算两次装修耗费的时间和精力。

更现实的是，这五年除了每月日常养家和还房贷，还能攒够置换大户型的资金吗？

如果一开始就咬咬牙买个大户型，前期压力虽然大点，但省去了后来换房的麻烦和高额成本，也能更从容地应对家庭人口变化。

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不买三：这三类房子别买

不是什么样的房子都值得购买，比如以下这三种建议，钱再多都不要去碰：

1. 不买海景、度假、养老等“概念房”

讲到海景、度假、养老等概念房，很多人首先想到的就是银滩海景房，当年很多人跟风花大几十万去购买，结果现在？房子常年空置，租不出去也卖不掉，价格跌幅高达60%，甚至有的更高，即使如此，也无人接盘。

说白了，这些概念房其实就是智商税重灾区，比如海景房，常年潮湿、腐蚀，很多人买来一年都住不到两个月，长期空置发霉，这种房子居住成本超高，根本就找不到接盘侠。

度假房也是一样，对于普通人来说，没有实现财富自由，根本就没有那个闲工夫去度假，一旦买了这种房子，一年住不上几天，还要不断支出物业费，简直就是个负担。

而养老概念房就更加，一般这种房子位置都比较偏僻，风景虽然很好，但是离好点的医院起码大几十公里，什么菜市场，药店等等，要啥没啥。真到了需要养老的年纪，这些都是刚性需求，这样的房子一点都不实用，谁会傻傻的去做接盘侠？最后只能沦为不动产。

2. 不买远郊大盘

很多远郊楼盘，售楼时宣传得天花乱坠，什么地铁3公里以内，楼下就是商超，走路十分钟就是学校，打车不到十分钟就是医院……

很多人就是栽在这类房源上，一开始对宣传自信满满，等到交房四五年以后发现，所有的配套都在纸面上，一直落实不了。

如果入住这样的房子就更糟心，周边配套要啥没啥，想买个新鲜蔬菜肉类，还得开车几公里以外，没有公交地铁，上班通勤以及日常出行，都成了无解的难题。

因为规划没有落到实处，周边的道路不是泥泞路，就是漫天灰尘，晚上8点钟整，小区点灯率不足30%，漆黑一片。

因为入住率超低，小区的物业服务也跟不上，安保形同虚设、电梯故障常年不修、楼道灰尘垃圾长期无人清理……住这样的小区，毫无居住舒适性、毫无安全可言。

而且买这样的房子，还很容易出现资金链问题，烂尾的风险特别高，所以大家一定要谨慎。

3. 不买三四线城市的超高层住宅

超高层住宅表面看高大上，说不定未来就沦为城市的贫民窟。

一方面，超高层住宅设备设施更多，居住成本更高，尤其是电梯，一开始交房运行畅通，但因为使用频率太高，这种住宅的电梯报废的时间一般更早，10—15年就可能故障频频，大大增加了维护成本。

一旦电梯运行不畅，将来要更换电梯，动辄几十万，维修基金见底，资金就需要业主自掏腰包，这种情况估计扯皮几年都用不上电梯。

到那个时候每天爬楼三四十层，那种生活半个月就让人崩溃，更别说长期。

另一方面就是消防安全问题，一般消防云梯最高只能抵达18楼左右，楼层越高，救援难度就越大。

一旦遇到火灾、地震等突发情况，住在高楼层的居民就只能听天由命了。你看香港宏福苑火灾，就是一个很好的警示！

更何况，超高层住宅居住密度特别高，邻居的素质也是参差不齐，像这样的房子，隔音差，住久了特别的烦躁。

而且三四线城市产业经济单一，这几年一直都存在着人口持续外流加剧的现象，人都没有了，这样的房子流动性就变得更差，将来想要找租客都不容易，更何况找接盘侠，最后说不定就沦为了不动产。

买房千万别跟风，记住“买旧、买大、不买三”——优先考虑核心区老小区、尽量选大户型、避开概念房、远郊盘和三四线超高层。多做功课，理性选择，才能买得安心、住得踏实。