广东普宁“双违”高楼调查：“幸福家园”顶风违建背后的监管之问

幸福家园高层建筑。冷万欣/摄

中房报记者 冷万欣 广东揭阳报道

在广东省揭阳市普宁市下架山镇汤坑村乡门一侧，两栋分别高达11层和17层的崭新建筑格外扎眼——外墙醒目的“幸福家园”红色大字下，是周边低矮村居映衬出的强烈反差。鲜为人知的是，这片地处军埠镇新厝村属地的建筑群，已被官方文件明确认定为“未办理相关合法手续”的违法建筑。

耐人寻味的是，其建设与封顶进程，恰好与揭阳、普宁两级政府高调推进违法建设“零容忍”高压整治期部分重叠。一边是三令五申的拆违号角，一边是拔地而起的无证高楼，这道刺眼的“风景”背后，是监管缺位还是另有隐情？日前，中国房地产报记者循着线索，赴普宁实地展开调查。

“村中高楼”

幸福家园二期内部。冷万欣/摄

11月25日上午8时30分，普宁市军埠镇新厝村的“幸福家园”二期工地内，覆盖着遮蔽网的建筑主体下已有工人在忙碌。这个分两期开发的项目中，11层高的一期早已落成，17层高的二期主体结构已基本成型，正在推进内部施工。

幸福家园一期底商外悬挂的广告牌。冷万欣/摄

在一期底商京东家电专卖店门外，一块“幸福家园现有楼房租售”的广告牌格外醒目，明确标注有三房二厅、二房一厅等多种户型，支持年租或月租。“这两栋楼在村里比周边房子高出一大截，建的时候正是全市拆违最严的时候。”周边村民的话语中透着疑惑。

村民口中的“严打期”，始于2025年揭阳市政府发布的《关于全面整治违法建设的通告》（揭府规〔2025〕3号）。该通告于2025年10月正式印发，依据《广东省人民政府关于打好违法建设治理攻坚战的指导意见》制定，明确对新增违法建设“即查即拆”，对拒不停止建设的行为，将采取停水停电、查封工地、依法拆除等强制措施，旨在构建“不敢建、不能建、不想建”的长效机制 。

巧合的是，“幸福家园”二期17层建筑的动工时间，与该通告实施周期部分重合。“在‘零容忍’整治令下顶风建超高层，这不仅是对法律法规的公然挑战，更是对政府执行力和公信力的直接考验。”知情人李然（化名）向记者直言。

值得关注的是，2025年4月普宁在全市开展了“三清三拆三整治”集中行动，市委书记梁柱华明确要求聚焦“拆危、拆废、拆违”，展现出铁腕治违的决心。

政府回应:存在明确违法情形

揭阳市政府知情人士向记者解释，违法建设的核心认定标准，在于是否具备合法用地批准、工程规划许可、施工许可三类文件，缺一项即属于违法。

根据普宁市军埠镇人民政府及普宁市自然资源局2025年11月27日联合出具的《情况说明》，项目业主为马某某（名下有下架山联鸿塑料厂），两期建筑均存在明确违法情形：

一期（两栋11层宿舍楼）：土地源头可追溯至1995年，由新厝村村民的责任田以1.85万元转让给马财波，2010年马财波又以65万元转让给马某某。2021年，马某某拆除地块上的旧厂房改建宿舍楼，官方明确认定“未办理相关合法用地手续”，属于集体农用地非法流转后违建。

二期（17层宿舍楼）：土地为马某某2007年通过出让取得的国有工业用地，2025年2月其拆除原有厂房改建住宅，官方认定“未办理建设工程规划许可证及施工许可证”，属于擅自改变工业用地用途违建。

“无论是集体农用地违规流转，还是工业用地改为住宅，项目在规划、用地、建设等关键环节均无合法手续，是不折不扣的‘双违’建筑。”李然表示。

不过，官方回应与实际情况存在明显“温差”：李然举报一期曾以每平方米3000元公开售卖，二期已接近封顶且存在预售，但《情况说明》称“两栋宿舍只有出租没有出售”“二期暂未完工，无租售行为”。

记者实地核查发现，二期主体结构已完工，正在进行内部施工，与《情况说明》中“暂未完工”的表述明显不符；而记者以购房者身份与马某某沟通时，其明确表示二期可按每平方米2600元出售，支持分期付款，还能根据需求定制户型和装修标准。周边多位村民也证实，“早就听说有人买了二期的房子，还交了定金”，进一步印证了售房事实。

对于公众最关心的“为何违法建筑能顺利建成”这一核心问题，《情况说明》仅确认了手续缺失的事实，对监管部门是否采取过制止措施、为何未能阻止施工等关键环节未做任何解释。李然表示，他曾向多个部门举报，仅收到普宁市住建局《告知书》，确认项目未办理施工许可和预售许可，其他部门均无回应。

安全与权益的双重“悬空”风险

“没有合法手续的建筑，就像没有身份证的人，所有权益都不受保护，还藏着致命风险。”广东建筑业内人士的比喻一针见血。

在结构安全方面，正规建筑需经过设计图审、监理监督、质安抽查、竣工验收等多重保障的流程，而“双违”建筑完全脱离该体系。“地基承载力是否达标、抗震设计是否合规、建筑材料是否合格，这些都是未知数，相当于在结构安全上‘裸奔’。”该业内人士警告，一旦遭遇极端天气或地质变动，极易发生安全事故。

消防安全隐患同样突出。正规住宅需通过消防设计审查和竣工验收，而违法建筑往往规避这些要求，在防火间距、疏散楼梯、消防设施等方面存在先天缺陷。“这类建筑就是‘火灾迷宫’，一旦起火，人员疏散和外部救援都极为困难，易酿成群死群伤悲剧。”消防安全人士表示。

对于购房者或租户而言，权益保障更是空中楼阁。广州市某头部房企销售负责人解释，违法建筑无法办理产权登记，交易合同不受法律保护，“遇到拆迁征收没有补偿，若被认定为危房拆除，所有损失都要自己承担，相当于把钱扔在沙滩上”。

此外，项目还存在严重的公平性问题。一期逃避了集体土地转用的相关费用，二期规避了工业用地改住宅需补缴的土地出让金及税费，对合法合规的开发企业构成不公平竞争，扰乱了当地房地产市场秩序。

近年来，揭阳已有多起农村乱占耕地建房的违法建筑被依法拆除并复耕的案例 ，普宁市也出台过《在建违法建设分类处置实施方案》，明确2020年1月1日后新增违法建设一律拆除或没收。如今“幸福家园”的违法事实已被官方确认，其最终处置结果备受关注。

（应受访者要求，文中李然为化名。）