政策开闸，房企狂卷：解密郑州四代住宅高得房率的背后逻辑

郑州住宅进化论：155%得房率如何重塑你的生活与资产价值？

北上广深看不懂？郑州四代住宅用155%得房率实现居住自由。

143平米实得220平米！郑州楼市的“空间革命”正在闷声发大财。

阳台变庭院，房间多一间：郑州四代宅让改善生活触手可及。

花143平的钱，住出200平以上的感觉？这不再是天方夜谭，而是郑州新房市场上“四代住宅”带来的真切变革。曾几何时，购房者需要为高达百分之二三十的公摊面积买单，实际使用的每一平米都显得尤为珍贵。但现在，一场关于“得房率”的革命正在郑州激烈上演，彻底刷新了人们对户型价值的认知。

最近，一个数字在郑州地产圈内引发了广泛讨论：得房率155%。这个数字意味着，购买一套房产证上标注为143平方米的住宅，最终能够获得的实际使用面积可以超过220平方米。多出来的面积，几乎相当于白送了一个宽敞的两居室。创造出这一惊人数据的是位于惠济区的招商揽阅项目。它之所以能实现如此高的得房率，秘诀在于其创新的户型设计——南北双向、甚至达到270度拐角的超大露台。这些露台在符合特定绿化率要求的前提下，其面积不计入容积率和房产证面积，从而形成了巨大的“赠送”空间。这不仅仅是数字游戏，它从根本上改变了居住的体验。想象一下，在城市的空中，拥有一个被绿植环绕、可以呼吸新鲜空气、享受阳光、让孩子自由玩耍的庭院，这种生活方式的升级，是传统“鸽子笼”式住宅无法比拟的。

郑州的购房者正处在一个产品力爆发的黄金时期。当北京、上海的改善型家庭还在为得房率能否突破85%而绞尽脑汁时，郑州的四代住宅已经轻松将得房率的标准线提升至110%至120%的区间，甚至不断挑战新的上限。除了招商揽阅，金水北板块的两个明星楼盘——保利山水和颂与越秀金水云启，同样将产品力做到了极致。

保利山水和颂的户型设计备受好评，其部分户型的得房率也达到了约130%的高水平。特别是其165平方米的户型，配置了面积超过50平方米的巨型露台，这几乎等同于一个独立的房间面积，为家庭活动提供了无限可能。而越秀金水云启则在户型格局上展现了强大的功力，其149平方米的户型实现了令人惊叹的“四面宽朝南”设计，这意味着客厅和多个主要卧室都能享受到充沛的日照，再加上南北双露台的配置，以及功能完备的主卧套房，使它在同面积段产品中具备了极强的竞争力。客观地说，这样的户型设计标准，即便放在全国一线城市的高端改善盘中也毫不逊色。

一个自然而然的疑问是：为什么这种程度的产品内卷会发生在中国中部的郑州？其背后是政策东风与市场竞争双重驱动下的结果。2024年底，郑州市相关部门出台了新的建筑设计管理规定，明确提出对于套内面积超过100平方米的住宅，如果其空中花园阳台的绿化面积能够达到阳台水平投影面积的一半以上，则该阳台可不计入项目的容积率和建筑密度。这一规定从政策层面为“四代住宅”的诞生扫清了障碍，给予了开发商进行产品创新的合法空间。

但政策仅仅是导火索。更深层的原因在于郑州房地产市场本身的竞争格局。作为一个供应量充足、购房者选择众多的市场，开发商们发现，单纯依靠地段、价格等传统要素已经难以形成绝对优势。唯有拿出真正颠覆性的、能直击消费者痛点的产品力，才能在激烈的市场中脱颖而出。于是，我们看到了一场围绕“高得房率”和“空中庭院”的产品竞赛迅速白热化。从早期万科翠湾中城引入“垂直森林”概念，带有270度拐角阳台的创新尝试，到2024年二七新区招商林屿境作为郑州首个真正意义上的四代住宅项目入市，再到今年上半年龙湖中原颂开盘即售罄、华润超总润府价格上调依然热销的盛况，四代住宅的进化速度超乎想象。目前，这股风潮已经席卷全城，从北龙湖到高新区，从金水区到中原区，三十多个四代或类四代住宅项目同台竞技，为郑州购房者提供了前所未有的丰富选择。

这场由产品力驱动的变革，正在深刻重塑郑州楼市的运行逻辑。有市场研究机构的数据表明，在近期月度销售排行榜前列的楼盘中，四代住宅占据了绝对主导地位。这种趋势直接导致了一个结果：那些户型设计保守、得房率低的传统“三代住宅”面临着巨大的去化压力。除非它们能在价格上展现出足够的吸引力，否则很难与新一代产品竞争。可以预见，随着未来更多四代住宅项目集中入市，开发商之间的“内卷”只会更加激烈。竞争的维度将从简单的得房率数字，延伸到露台的实际使用功能、社区的园林设计、建材的品质以及后期物业服务的水准。

对于郑州乃至更广泛区域的购房者而言，这无疑是一个利好。这意味着市场的主动权正更多地向消费者倾斜。人们能够以相对合理的总价，获得远超从前的实际居住面积和更高的生活品质。更重要的是，这种趋势可能会对现有的二手房市场，特别是大户型二手房产生深远影响。当新房在户型、功能、社区环境上全面超越同地段的二手房时，后者若不进行价格调整，其竞争力将会减弱。这对于有改善需求的换房群体来说，可能意味着一个更好的置换窗口期。

当然，在为我们看到的创新和实惠欢呼的同时，也需要保持一份清醒的认知。极高的得房率依赖于大量的赠送面积，这对项目未来的长期维护和居住品质提出了更高要求。例如，空中露台的绿化养护、防水处理、邻里之间的隐私保护，以及整个建筑外立面的协调与安全，都是全新的课题。因此，在选择这类创新产品时，购房者应将开发商的综合实力、品牌信誉以及未来物业服务的口碑，提升到比以往更重要的决策位置。一个负责任的、有长期运营能力的开发商和物业公司，是确保这些“空中庭院”在十年、二十年后依然宜居、美好的关键。

归根结底，郑州四代住宅的这场“内卷”，其积极意义远大于竞争本身的残酷性。它迫使房地产行业从过去追逐土地红利、金融属性的狂热中冷静下来，回归到“造好房子”的本质上来。当房子的价值更多地由它所能提供的阳光、清风、绿意、舒适的空间和和谐的氛围来定义时，整个行业才能走向更健康、更可持续的未来，而每一位追求美好生活的人，也将在这种变革中真正受益。