北京房产律师：非安置人购拆迁房合同无效，法院判令房款返还

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2013年，陈先生经人介绍认识了赵磊，赵磊称其父亲赵某有两套拆迁安置房出售，并表示可直接联系开发商，将购房合同变更至陈先生名下，“省流程、快拿房本”。

在赵某带领下，陈先生于2013年4月26日与甲公司签订《拆迁安置房买卖合同》，约定购买一号房屋（建筑面积约89.66㎡），总价24.7万余元，房款以“拆迁补偿款”抵扣，不足部分补缴。签约前，陈先生已向赵某支付定金50万元；签约后，又支付剩余88万元，合计138万元。

房屋随即交付，陈先生装修入住，并于2016年1月顺利取得《不动产权证书》，登记面积88.61㎡，一直居住至今。

然而，2023年，乙公司（拆迁主体）、甲公司将赵某、陈先生等人诉至法院，主张相关协议系通过虚假材料骗取拆迁资格，损害国家利益。法院经审理作出判决，认定：

赵某并非真实被拆迁人，其获得安置资格所依据的“单位宿舍”证明系由原产权单位出具的虚假材料；

陈先生非被拆迁安置对象，无权直接与开发商签订安置房买卖合同；

整个交易链条以合法形式掩盖非法目的，《拆迁安置房买卖合同》无效。

二审判决维持原判，要求陈先生腾退一号房屋并配合过户回甲公司。

随后，陈先生起诉赵某及甲、乙公司等，要求返还138万元购房款及利息。

赵某承认收款事实，同意返还本金，但拒绝支付利息；甲、乙公司辩称：他们只是配合办理手续，实际买卖关系发生在陈先生与赵某之间，且陈先生自身也存在过错。

二、裁判结果

法院最终判决：

赵某于判决生效后十日内返还陈先生购房款138万元；

驳回陈先生关于利息的诉讼请求。

三、法院说理

法院认为：

陈先生与赵某之间存在真实的房屋买卖合意，138万元系购房对价，赵某应予返还；

但整个交易建立在虚假拆迁资格基础上，违反法律强制性规定，损害国家利益，故合同自始无效；

双方均有过错：赵某提供不实信息、转售安置资格；陈先生作为完全民事行为能力人，在明知自己非被拆迁人的情况下，仍配合签署安置合同，未尽审慎义务；

陈先生已实际占有使用房屋十余年，获得居住利益；赵某亦因合同无效丧失房款长期占用收益。综合考虑，利息损失不予支持。

四、律师提示

本文由北京房产律师靳双权律师团队整理，旨在提醒大家。

“能办房本”不等于“交易合法”：本案中房屋已登记在买受人名下多年，但仍因基础交易违法被强制撤销产权，说明登记≠安全。

拆迁安置房严禁对外买卖：安置资格具有人身专属性，非被拆迁人不得购买。即便开发商配合签约、房本已下发，仍可能被认定无效。

中间人承诺“走捷径”往往是陷阱：所谓“直接更名”“省税费”“快速下证”，常伴随伪造材料、规避监管，最终购房者承担腾房+无息退款的双重损失。

住了十几年也可能被清退：司法实践中，只要合同被认定无效，无论居住多久、是否装修、有无孩子上学，法院通常仍会判令返还房屋。

建议：凡涉及拆迁安置房、回迁房、指标房等特殊性质房产的交易，务必先咨询专业律师，切勿轻信“内部操作”“政策漏洞”等话术。