“躺赚”时代结束，大型物业公司进入差异化发展深水区

物业费限价、退盘潮四起、人工成本刚性上涨，物管行业在2025年经历了如此多的焦灼时刻。在存量时代，面对这场深刻的调整，越来越多物企开始进行基因重塑，从“看家护院”逐步转向“经营资产”。

近来，多家头部物企多对外披露了业务拓展新战略。例如，深耕公共服务多年的保利物业提出“全域景城”模式，探索升级“物业服务+文旅融合”，创造更多盈利模式；万物云则选择进军智慧物业，通过一套技术体系推动不动产管理迈向“智控时代”，帮助业主降费提租；而碧桂园服务则深耕基础物业，并发力老旧小区，突破重点难点。

中指研究院物业事业部研究副总监彭雨认为，上述三家物企分别代表了物业管理行业“向上”“向深”“向下”的战略升维路径，也清晰地表明行业正在从同质化竞争进入基于企业自身核心能力的差异化发展深水区。当前行业已经过了粗放增长期，通用型服务难以形成竞争力，未来的机会在于垂直领域的深度挖掘，物业企业要做深做透服务，通过专业化、差异化的服务价值重构建立商业护城河。

从“公共服务”向“区域运营”

生活在深圳的金楠（化名）平日里热爱冲浪、徒步，从2016年起他就经常会去东涌、西涌玩。

这里拥有深圳最长的海滩与“中国最美八大海岸线”之一的美誉，并凭借优质暗夜环境获评“中国首个国际暗夜社区”。“风景非常漂亮，像乌托邦一样，”金楠告诉记者，西涌分为四个沙滩，“一、二、三号沙滩的浪是相对小一点，水面更平稳，游泳、玩摩托的人会选择在这边，四号沙滩靠近东西涌穿越结束点的位置，有一些礁石，会起浪，浪速又很稳定，当年很多第一批在广东冲浪的人都会选在这里。”

但就是这样一片天然的美景海域，一直以来都因管理相对粗放，而未能被很好地激活。中物智库提及，西涌长期停留在“看海+拍照”的观光逻辑上，品牌符号模糊、体验场景单一、消费链条短，旺季拥堵、淡季冷清。

保利物业在今年接下了这个景区。不同于过去在西塘等成熟景区进行的基础服务，保利物业在西涌将服务提升为运营，除了秩序维护、环卫保洁、设施运维等基础保障之外，重点开展票务管理、活动策划、空间业态与品牌运营。

“过去的传统物业服务是围绕人做支出，例如小区里的停车场管理、能耗管理等是类支出型的服务，”据保利物业西涌项目运营负责人刘银杏介绍，“而运营端口则是要实现营收、怎么能够赚钱，例如在西涌通过快闪店、线下活动等举措，实现更多曝光，吸引客流，形成收入，为项目造血、创收。”

为了达到这一目标，保利物业在西涌进行了一系列改造，包括定位四大沙滩功能，重新规划沙滩并构建起集“住、购、吃、玩”于一体的文旅产品体系。

在旅游的六大要素中，住其实是提升体验或成为旅游目的地的一个非常重要的纽带。刘银杏表示，过去的观光旅游，大都一日游比较多，游客在景区沙滩逛逛之后可能就返程了，保利物业进驻之后，在沙滩上引入太空舱，面向大海，“通过住宿，人就可以停留下来了，从过去的一日游变成了两天一夜游，再吃、玩、购物，也就从单纯的观光升级为了滨海体验。”

在10月份进入旅游淡季之后，保利物业又以较低的价格推出了露营产品。刘银杏介绍，“每年来东西涌徒步穿越的人群数量差不多有100万，而且现在徒步的人越来越多。现在每个周末，那条徒步路线都是满满的。我们希望通过露营的方式，把这部分人群吸引到沙滩上。”

据了解，2025年，运营半年内，西涌景区收入结构就得到了改善，二次消费提升78%，整体游客体验与运营效率同步升级。就这样，通过“景城模式”的专业化运营，保利物业为原本功能单一的游览区域赋予生态保护、休闲消费、民生服务与产业发展等复合功能，推动景区功能与城市服务深度协同互补。

如今，保利物业还将这套逻辑落地在了广州海珠国家湿地公园、黄埔长洲街道，结合当地特色，进行个性化保护和开发运营。

克而瑞物管研究总监马燕娇认为，保利物业的“全域景城模式”是从“公共服务”向“区域运营”的跃升。它不再局限于保安、保洁，而是通过整合资源，深度参与景区的内容打造与价值挖掘，开创了“政府主导、企业运营、居民受益”的新盈利模式，在城市公共服务领域寻找更广阔的增量市场。

走出“服务红海”

“被动进入”资产服务领域的万物云则在尝试跳出传统的物业服务。

万物云董事长朱保全提到，2024年时万物云提出转型，要从传统的物业管理转向资产服务、AI服务及低碳服务；2025年开始“被迫”进入资产服务领域，成为业主参与其中，从中发现了更多痛点。

“当前的资产服务还处于非常粗放的阶段。”朱保全表示，当业主将楼宇托付给资产管理公司后，后者会配置1-2人在项目上，而此时的传统物业公司还局限在“四保一服”，物业公司、资管公司与业主方基本上是断联的。“正因为深入涉足这一领域，我们才深深体会到业主心中的痛。”

也正是因此，基于自身在智能化领域的研究，万物云推出了一套解决方案，也即“灵石3.0”。这已经是第三代“灵石”。

此前的第一代实现了不动产硬件集群的连接，从摄像头集群切入，利用AI算法形成工单调度，实现从“人找事”到“事找人”的转变。第二代则进一步连接能源硬件集群，实现空调、电梯、照明的智控，并搭建储能、光伏与荷载的微电网，实现算法节能；又接入通行与消防硬件集群，完成了四大硬件集群的AIoT连接；并整合了物业管理、资产管理等核心软件系统，实现了物业、资产、节能服务的全面数字化。

目前，第三代灵石已开始部署蒸馏大模型，并衍生出端侧灵石，植入扫地车、巡逻车等机器人体内。灵石开始构建涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的全方位生态。

据万物云灵石首席商务官程家森介绍，多个灵石落地的项目都在不同程度上实现了提租降费，例如在中山大学深圳校区，针对校园面积大、巡检难的问题，灵石实现了95%的巡检效率提升，释放了5名工程师的人力资源；在长沙万博汇，灵石的AI算法将存量摄像头升级为智能哨兵，使得车辆拥堵现象减少70%。

事实上，掌握了更全面的数据之后，在进行资产管理和资产服务时可以采取更有针对性的举措。对于当前的业主来说，一大关键的任务就是保证出租率。

“在数据打通之后，我们就可以发现很多细节变化，例如某公司员工工牌更换率变高、供电量变小、访客人数减少，而这家公司在三个月后租约到期，”朱保全举例，资产管理方就可以根据这些信号提前进行安排，“后来发现这是一家初创企业，融资失败，可能要缩小办公室或换地方，资产管理方也可以看能否帮助进行政策性帮扶，提供融资等更多可能的服务。”

如今，灵石已实现44种场景的商用化，未来还将接入算力服务，为不动产打造ESG标签，为企业提供碳服务等。依托这款产品，万物云正在尝试借助智慧和低碳，走出“服务红海”。

深耕基础与老旧小区

不同于保利物业、万物云向外发展，碧桂园服务则继续向基础服务聚焦，将视线集中在了老旧小区这块“硬骨头”上。

一直以来，这类型物业都是物业管理和城市治理的一大难题，普遍存在四大管理痛点，包括设施旧、环境差、规模小、投诉多等，导致了“政府推不动、企业不愿管、居民不满意”的治理困境。

难治理，物业费又很低，提价难度很大，很多大型物业公司通常不会选择此类型的项目。而在当前，更多物企从经营实际出发，对于各类无法扭亏的项目，或者不在深耕区域又牵扯太多管理精力的孤岛项目，更是以退盘为主流。

碧桂园服务设立独立的服务品牌“悦佰家”，专注于为老旧小区居民提供现代化物业服务，目前已在北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、佛山等主要城市落地实践。

在上海区域，碧桂园服务在管项目184个，总户数94841户，有近9成为外拓项目，其中临汾小区、阳曲小区、景凤小区位于静安区彭浦板块。这三个距离相近的老旧小区均建于上世纪80年代，以多层住宅为主，小区住户分别为732户、1963户、1422户，而物业费仅为0.8元/平方米-0.95元/平方米。

碧桂园服务入驻后，先对小区进行了一番治理。例如，对老旧小区普遍存在的垃圾乱丢、楼道堆物堵塞消防通道、飞线充电等各种老旧小区常见问题进行专项治理，加装监控、进行楼栋巡查、加强宣传等。对于停车位紧张的这一大难题，则通过外来车辆管控、巡逻保安帮助晚归业主寻找车位、管控乱停乱放等方式，保证业主停车。

但很明显的是，单靠物业费想要在这样的项目上实现盈利，并不是件容易的事。碧桂园服务则通过提供多元化增值服务的方式，如社区零售、家政家装、养老托幼、文娱旅游、停车充电、便民设施经营等，创造收入以弥补成本缺口，达到“微利可持续”的经营目标。

例如，在阳曲小区设置的“智享楼下充电桩”项目，目前已经完成6个点位布设，后续会落地22个点位全覆盖；在临汾小区规划建设的“数字小屋”便民服务站点，则引入了碾米机、咖啡机等，均可实现部分收入。

此外，对于加装电梯的小区，碧桂园服务亦通过承接后续维护等方式“接活”分成。“通过不同的模式或收取场地费，或进行分成，将更多业态引入小区，在实现收入的同时，我们也对业主所需的服务进行补充。”碧桂园服务相关负责人表示。

与此同时，碧桂园服务还提出了“房屋全生命周期健康体检”理念，打造出“利屋保”房屋体检服务，形成房屋专业检测报告，并制定专属维修解决方案。后续，碧桂园服务还可以提供相关的装修服务，进一步创收。目前也已成功服务阳曲、临汾多小区业主。

马燕娇表示，基础物业是永续需求的“压舱石”，而老旧小区改造是国家政策重点，市场空间巨大但服务难点多。服务好这一基本盘，也能在庞大的存量市场中获取坚实的立足之本。