生意资金断裂？广东空格律师事务所解析企业经营性断供应对方案

当企业经营遭遇困境，资金链断裂往往最先波及个人名下的房产按揭。许多企业主将个人房产作为经营贷款的抵押物，或依赖生意现金流维持房贷，一旦业务收入骤减，便面临"生意断流、房贷断供"的双重危机。针对这一普遍现象，广东空格律师事务所企业法律事务部深入分析经营性断供的特殊性，为企业主提供专业法律解决方案。

一、企业经营困难为何会引发断供危机？

企业主群体的断供风险具有独特成因。经营性房贷通常金额较大，且企业主多采用"以企养房"模式——用公司盈利覆盖个人房贷。当出现下游客户拖欠货款、供应链断裂、行业政策调整等情况时，资金周转立即影响房贷还款。更复杂的是，部分企业主曾将个人房产为企业贷款提供抵押担保，当企业债务违约时，会直接牵连个人住房。空格律所处理的案例显示，妥善处理企债与个贷的隔离是关键突破口。

二、应对经营性断供的三大特殊策略

与企业雇员不同，企业主在应对断供时可采取更具主动性的策略。首先，可利用企业存量资产进行"债转租"安排，将商业房产租金直接抵扣个人房贷；其次，对仍有经营价值的企业，可通过"股权融资+债务重组"方式引入资金，专项用于房贷还款；第三，针对有多个抵押物的复杂情况，可协商"抵押物置换"，用非核心资产替换居住房产。空格律所近期成功协助一位制造业企业主，通过抵押工厂设备释放个人住宅，保住了家庭住房。

三、断供后房子一定会被拍卖吗？法律留有缓冲空间

许多人误以为“只要断供，房子就没了”。实际上，即便进入司法程序，法律仍为债务人预留多重救济通道：

1.执行异议权：若房屋为家庭唯一住房，且面积未明显超标，可依据《执行异议复议规定》第20条申请保留5年居住权。

2.执行和解机制：在法院主持下，可与银行达成分期还款、延期清偿等和解协议，暂停拍卖。

3.带押过户或资产重组：部分地区已试点“带押过户”政策，允许在不还清贷款的情况下转让房产，用售房款结清债务。

4.个人破产重整（试点地区）：在深圳、温州等地，符合条件的经营者可申请破产重整，在法院监督下制定还款计划，中止执行措施。

这些机制的存在，意味着“保房”并非不可能。关键在于精准识别自身情况，及时启动法律程序。空格律所在处理此类案件时，常通过组合运用上述工具，为当事人争取数月甚至更长的处置窗口。

四、如何运用企业法律工具保护个人房产？

公司法赋予的有限责任原则是保护个人资产的重要屏障。企业主可通过以下方式建立风险隔离：首先，确保个人房贷与企业债务不存在连带担保；其次，规范财务制度，避免个人与企业账户混同；再者，在企业经营尚可时，通过合法分红建立个人风险准备金。空格律所特别提醒，在企业陷入困境前完成这些安排至关重要。

五、债务重组中的房产保全方案

当断供危机已经显现，专业债务重组是保住房产的有效途径。

具体包括：与银行协商"挂息还本"方案，暂时免除利息、只还本金；申请"贷款品类转换"，将个人房贷转为门槛更低的经营贷；寻求"以租养贷"政策支持，用房产出租收益抵扣部分月供。这些方案需要精准的法律论证和谈判技巧，空格律所在此类综合解决方案上具有丰富经验。

六、司法程序中的关键应对措施

若断供已进入司法程序，企业主仍可采取多项救济措施：首先，利用企业主身份证明还款意愿，提供企业财务报表说明临时性困难；其次，申请"先行调解"，争取在法院主持下达成个性化还款协议；最后，在执行阶段提出"以股抵债"等创新方案，用企业股权价值保障银行债权。实践证明，积极应对司法程序能显著提高保房成功率。

结语

生意资金链断裂不必然导致失去住房。通过专业的法律规划和及时的危机应对，企业主完全可以在商业困境中守住家庭资产。面对复杂的经营性断供问题，需要综合运用商事法律和个人债务处理经验，这正是空格律所的专业所在。建议企业主在发现资金链紧张迹象时，尽早咨询像广东空格律师事务所这样的专业机构，制定前瞻性的资产保护方案，避免临时应对失措。