谢逸枫：11月70城房价跌幅收窄，未来房价止跌上涨五大信号

文/谢逸枫

统计部门数据显示，11月70城新建商品住宅房价环比下跌0.4%，1月-10月下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%，比上月收窄0.1%，房价延续下跌筑底态势。

11月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.4%，比上月收窄0.1%，创年内第二大跌幅，表明房价处于下跌筑底阶段，市场有效需求不足，政策效果减弱。总体来看，房价止跌企稳基础不牢固，主要是供需修复放缓的状况未明显改变。

11月一线城市二手住宅房价下跌1.1%，跌幅最猛，跌幅比上月下跌0.9%扩大0.2%，其中10月下跌0.9%，创2021年以来最大跌幅，意味着房价处于下跌的筑底、探底、寻底的调整阶段，主要是二手房挂牌量、法拍房量有增无减。

预计未来70城房价完成筑底后，将在底部运行6个月-12个月的周期。目前房价触底反弹最大的阻力是销售端无法传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、居民收入减少、预期和信心弱、租金回报率无法支撑。

笔者认为，现在判断房价见底企稳、反弹上涨拐点的结论为时过早，因为市场信心（GDP、实体经济、就业、收入、交房）和预期（债务逾期、供应过剩、高库存、房价下降）及供需修复放缓、销售无法传导至房价，房价筑底过程拉长。

其次是政策刺激的强度、范围有限，并且城市更新货币化、收储存量商品房和闲置土地政策执行不到位、落地缓慢、规模有限、区域有限，无法扩大政策组合拳的政策效应，导致政策效应断断续续、持续力不强。

最后是市场产品供应和成交结构性的影响越来越明显，限价限签的政策取消导致市场以价换量，带来结构性的止跌效应减弱，让房价上涨预期修复缓慢。而二手房的房价下降明显带来冲击，不排除网签滞后性的影响。

2025年11月全国单月房价（商品房销售均价）来看，同比降幅扩大2.6%。11月全国商品房销售均价9097元/平，环比下降6.4%，同比下降9.5%，同比降幅较10月扩大2.6%，创下2024年5月以来单月最大同比跌幅。

2025年11月全国单月房价（商品住宅销售均价）来看，同比降幅扩大4.9%。11月全国商品住宅销售均价9594元/平，环比下降6.7%，同比下降11.1%，同比降幅扩大4.9%，房价跌幅扩大的幅度越来越。

2025年前11月全国房价（商品房销售均价）来看，同比降幅扩大0.6%。前11月9546元/平，同比下降3.6%。主要是影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足叠加2024年12月销售的基数高。

笔者认为，短期内要完成房价见底企稳、反弹上涨的条件不具备，传统房价周期路径为政策见底-成交量止跌上升-房价止跌见底-反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底阶段，市场分化明显，热点城市复苏表现起起伏伏。

按照楼市与政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是完成止跌筑底的标志。关键是大招的政策能否全面落地、新的政策加码能否及时出台、政策效应持续力能否保持、预期和信心逆转。

这一轮70城房价自2021年9月（环比下跌0.1%）下行周期开启，截至2025年11月，已经连续下跌超过4年，未来房价，到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？成为市场最关心的问题，因为房价下跌超过4年，是房价下跌周期中最长的。

笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产供需关系修复、库存去化需2年-3年时间，这一轮房地产拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。

目前经济、房地产市场状况未达到市场预期，房地产政策效果、持续力、以及出台落实情况不如预期，预计年底前，新一轮房地产更大力度刺激政策依然是地方、旧政策为主，不排除房价拐点到来时间拉长，筑底完成周期拉长。

靠降准、降息、解除限制政策、降首付和利率及存量利率、税收降低的政策，以地方为主的三大工程和城市更新货币化安置及收储商品房、收回闲置土地，是无法完成止跌筑底，解决不了钱、堵点、限制的问题。

地方为主政策（农民、人才、多孩家庭购房补贴、房票安置和以旧换新、购房落户和公积金政策）是无法让房价止跌回稳。只有国家出手，解除限制、打通政策堵点、出钱落实城市更新货币化、收储商品房、收回闲置土地政策。

笔者认为，未来中国房价止跌上涨的5大核心信号，首先是政策上，今年底或2026年3月或5月、9月全国更大力度更大规模的财政、货币一揽子超常规救市政策出台，国家下场救市。宽松的货币+财政强刺激用于楼市，不是债市、股市。

其次是2026年-2027年内，房地产市场基本面全面修复并复苏，实体经济、房地产市场恢复正常。例如GDP稳定增长、房地产投资逐步回升、居民收入稳定增长、房价预期和信心恢复、房企债务化解和按期交房及利润转正增长等。

第三是租金回报率上升超过房贷利率，房价率先上涨。第四是3万亿城市更新货币化安置100万套-200万套、1万亿收储商品房库存、1万亿收购闲置土地全面落地，去库存完成，供求关系逆转。第五是人口增长，户籍全面放开。

按照统计部门2025年1月-11月70城房价、供求关系、商品房库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场分析，目前市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价止跌筑底、政策效果减弱、市场分化信号的趋势。

一是房价止跌筑底基础不牢固，底部企稳条件不符合，暂时反弹上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨的条件不具备，区域结构性上涨占主导。

三是未来1年-2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是房价存在区域、城市内部、产品、一二手房两极分化，结构性成主流。

五是房价上涨的城市数量不稳定，呈现点状上涨趋势，片状上涨不稳定状态。

六是市场结构性因素决定一二线核心区域销量，对房价的传导效应正在减弱。

七是买房置业窗口来临，现在一线、二线城市核心区买好房子，就是抄底。

八是新房有价没量，二手房有量没价，二手房挂牌量和降价冲击新房价。

11月70城新建商品住宅房价环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1%，同比下降2.8%，降幅比上月扩大0.2%。11月70城二手住宅房价环比下降0.7%，降幅与上月持平，同比下降5.7%，降幅比上月扩大0.3%。

总体来看，房价处于下行趋势，止跌阶段，小幅度震荡趋势不变。一方面是二手房环比跌幅扩大至1.1%，比上月扩大0.2%，新房环比跌幅收窄0.1%，下跌0.4%。新房、二手房同比分别下降2.8%、5.7%，降幅分别扩大0.2%、0.3%。

11月70城一手商品住宅房价环比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1%

11月70城新建商品住宅房价环比下跌0.4%，1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.5%，比上月扩大0.1%，延续下跌态势。

11月房价环比下跌0.4%，创年内第二大跌幅，原因一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交量减少。二是限价、限签政策取消，房企以价换量的促销带来价格下降效应扩大。三是政策边际效应递减带来的短期效果减弱。

四是不排除网签数据的滞后性。五是市场有效需求不足，库存过剩，供大于求。五是二手房对新房价冲击大，二手房挂牌量一直居高不下，形成市场供应量处于加大的局面。六是好房子成销售热点，其他房子降价。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅。2025年1月-10月环比分别下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2025年11月连续下跌51个月，已经连续下跌超过4年（4年零3个月），超过上轮房价下跌周期。

11月8个城市房价上涨，合肥、襄阳环比上涨0.3%领涨全国

70城新房的房价环比上涨数量来看，11月上涨城市数量为8个，比上月增加2个城市（10月6个、9月5个、8月9个、7月6个、6月14个、5月13个、4月22个、3月24个、2月18个、1月24个）。这是释放出当前房价震荡不止的强烈信号。

70城房价环比上涨城市数量来看，上涨城市为8个，比上月增加2个城市。下跌城市59个，比上月增加5个城市。持平城市3个。其中合肥和襄阳上涨0.3%，涨幅第一，领涨全国。南京和贵阳上涨0.2%；沈阳、上海、重庆、扬州均上涨0.1%。

房价能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否止跌企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上，并且稳定增长。基于政策效应，市场起起伏伏的表现，房价短期内难上涨，处于止跌筑底阶段。

11月70城新房价格中，上海环比上涨0.1%，涨幅与上月回落0.2%。自2022年6月份以来，上海新房价格一直保持上涨的走势，目前已连续上涨41个月。10月上海的新房价格均值领涨全国，同比上涨5.1%，涨幅比上月收窄0.6%，堪称稳涨。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价格连续41个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交占比高。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价、限签、限售价项目等政策取消，限购等政策调整。11月上海新房价环比上涨0.1%，涨幅比上月收窄0.2%。二手房房价环比下跌0.8%，跌幅比上月收窄0.1%，同比下跌4.6%，比上月跌幅扩大1.2%。说明二手房市场依然寒冷。

11月一二线城市房价环比跌幅扩大，三线城市房价环比跌幅持平

11月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价环比持续下跌，其中一二线城市下跌0.4%、0.3%，比上月扩大0.1%、收窄0.1%，三线城市下跌0.4%，比上月收窄0.1%，形成一线跌幅扩大、二三线收窄的市场格局。

11月一线城市新建商品住宅价格环比下跌0.4%，1月-10月上涨0.1%、上涨0.1%、上涨0.1%、0.0%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.1%、下跌0.3%、下跌0.4%。其中上海上涨0.1%，北广深分别下降0.5%、0.5%、0.9%。

11月二线城市新建商品住宅价格环比下跌0.3%，1月上涨0.1%，2月-9月分别0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.4%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.4%，三线城市新建商品住宅价格环比下跌0.4%，均收窄0.1%。

11月一手商品住宅房价同比下跌2.8%，跌幅比上月扩大0.2%

11月70城新建商品住宅房价同比下跌2.8%（1月-10月为下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%），比上月收窄0.2%，连续12个月收窄，处于止跌筑底阶段。

过去3年房价同比下跌基数大，短期的下行筑底未完成，未来需要政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，所以短期内，70城房价总体见底、反弹有待观察。

11月70城新房房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅未大幅度扩大，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的少部分城市结构性房价上涨，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是网签滞后性的原因。

11月70城新房房价同比下跌2.8%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价的上涨预期。

11月70城新建商品住房价同比下跌2.8%，比上月跌幅扩大0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2025年11月，房价同比已经连续下跌44个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2025年11月70城新建商品住宅房价同比连续下跌44个月，房价下跌周期超过上轮。

11月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市5个，比上月减少2个。持平1个，比上月减少1个。下降城市64个，比上月增加2个。房价同比上涨的城市分别为上海5.1%、杭州3.0%、合肥1.3%、乌鲁木齐0.8%、沈阳0.2%。

11月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅扩大

11月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅扩大0.4%，二线城市跌幅扩大0.2%、三线城市房价跌幅扩大0.1%，形成连续9个月一二三线城市跌幅收窄后连续2个月扩大的市场格局。

11月一线城市新建商品住宅价格同比下跌1.2%，1月-10月下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.8%、下跌2.1%、下跌1.7%、下跌1.4%、下跌1.1%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.8%。其中沪上涨5.1%，北广深下降2.1%、4.3%和3.7%。

11月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下降1.2%，跌幅比上月扩大0.4%。二线城市同比下降2.2%，降幅比上月扩大0.2%。三线城市同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.1%。表明一二三线城市房价处于下降趋势。

11月70城二手住宅房价环比下跌0.7%，跌幅与上月持平

11月70城二手住宅房价指数环比下跌0.7%，跌幅与上月持平（1月-10月分别下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%），当前房价要完成止跌筑底需要时间。

相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2025年7月-10月70城二手住宅房价指数环比分别下跌0.6%、0.6%、0.6%、0.7%、0.7%，跌幅已大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位，房价处于止跌筑底阶段特征。

目前二手住宅房价止跌企稳的基础不牢固，2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。二手住宅房价跌幅持平，重要原因就是二手房挂牌量上升，新房以价换量冲击二手房，互为影响。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2025年11月连续下跌52个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

11月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市0个、0城持平，下跌城市70个，与上月保持一致。说明70个城市的二手住宅房价全部下跌。释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期减弱的信号。

目前70城二手住宅房价数据来看，总体止跌见底、企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。因为二手房市场的库存巨大，挂牌量巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

11月70城二手住宅一三线房价环比跌幅持平、二线城市房价跌幅扩大

11月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续7月下跌，一线城市降幅1.1%，比上月扩大0.2%，二线城市跌幅持平，三线城市跌幅收窄0.1%。形成一线城市跌幅扩大、二线城市跌幅持平、三线城市跌幅收窄市场格局。

11月一线城市二手住宅销售价格环比下跌1.1%（1月-10月分别上涨0.1%、下跌0.1%、上涨0.2%、下跌0.2%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌0.9%）。其中北上广深分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%

11月一线城市二手住宅销售价格跌幅扩大，主要是高品质的二手楼盘大户型、高价房成交减少，以价换量的市场主流，存在结构性房价下降，及限价、限签的政策取消未来带来单价上涨，政策效应的集中效果减弱。

11月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比下跌1.1%，跌幅比上月扩大0.2%。二线城市二手住宅环比下跌0.6%，跌幅与上月持平。三线城市二手住宅环比下跌0.6%，降幅比上月收窄0.1%。

11月70城二手住宅房价同比下跌5.7%，跌幅比上月扩大0.3%

11月70城二手住宅房价指数同比下跌5.4%（1月-10月分别下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%），跌幅较上月扩大0.3%，表明房价处于下降，小幅震荡形势。

11月70城二手住宅房价同比下跌5.7%，比上月跌幅扩大0.3%，说明房价处于止跌筑底阶段。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2025年11月房价下跌5.7%，已经连续下跌46个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2025年11月二手商品住宅房价同比连续下跌46个月，房价下跌周期超上轮。

11月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续22个月70城房价全部下跌后，自2024年初以来同比均下降。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

11月70城二手住宅一二线城市房价同比跌幅扩大，必须防大跌

11月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，一、二线城市房价同比跌幅扩大，下降压力加大。其中一线城市房价跌幅扩大1.4%，二线城市房价跌幅扩大0.4%、三线城市房价跌幅扩大0.1%，说明要防止二手房价大跌的信号。

11月一线城市二手住宅销售价格同比下跌5.8%，跌幅扩大1.4%（1月-10月下跌5.6%、下跌4.9%、下跌4.1%、下跌3.2%、下跌2.7%、下跌3.0%、下跌3.4%、下跌3.5%、下跌3.2%、下跌4.4%，北上广深下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%。

11月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线二手住宅销售价格同比下降5.8%，比上月降幅扩大1.4%。二线同比下降5.6%，比上月扩大0.4%。三线同比下降5.8%，比上月扩大0.1%，意味着一二三线城市二手房价集体下跌。