房价跌破万元！这个省会，难了！

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作者：余飞

01

水逆的南宁

不久前昆明，这篇来聊聊它的难兄难弟——南宁。

比昆明连续五年水逆好一些，南宁的水逆才从2022年开始。

2020年黑天鹅的到来，南宁当年增速直接降到3.7%，不过仍高于当年全国平均增速1.4个百分点。

从2021年开始南宁的增速就再也没有跑赢过大盘。

2021年南宁GDP在前一年低基数之上反弹至6.3%，表面上看还不错，但其实放缓的端倪已经出现。

因为当年全国GDP平均增速反弹力度更大，达到了8.1%。

2022年南宁增速1.9%，全国增速3%，跑输了1.1个百分点。2023年南宁增速4.2%，全国增速5.2%，跑输1个百分点。

2024年黑天鹅彻底结束，全国GDP增速稳步在了5%，而南宁的增速则降至3%，跑输了2个百分点。

来源：南宁统计局

2025年前三季度，南宁统计局披露：

前三季度全市生产总值4688.69亿元，按不变价格计算，同比增长4.2%。

4.2%的增速，跑输全国大盘1个百分点。

同时，在全国36个主要城市（直辖市、副省级市、省会与首府城市）中位居倒数第六，昆明倒数第七。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

从公布的数据来看，工业增速、出口都表现不错，唯一的拖累是固定投资。

前三季度，全市规模以上工业增加值同比增长9.3%，其中制造业增加值增长10.3%。

前三季度，全市外贸进出口总额719.28亿元，同比增长8.6%，其中，出口368.48亿元，增长18.0%；进口350.81亿元，增长0.2%。

而同期的固定投资下降了11.7%。投资是拉动经济发展的三驾马车之一，这一项跳水，影响不言而喻。

来源：南宁市统计局

而固定投资跳水的关键，是房地产投资断崖式下滑。

前三季度，南宁房地产投资下降了25%。

来源：广西统计局

一言以蔽之，南宁如今的水逆，很大程度上是被楼市反噬，这与昆明如出一辙，甚至反噬程度更深。

02

被楼市反噬，房价跌破万元

房地产一度是南宁支柱产业。

南宁给很多人留下的记忆，或者说偏见吧，更多的是传销之都、全靠房地产等。

你能想起南宁有什么工业吗？大概率想不起来。

数据告诉我们也是如此。

上一篇写昆明的文章，强调了昆明的工业很弱，2024年全部工业增加值才1837.64亿元。

且不说与头部工业强市比，就算与腰部工业城市比，也相差甚远。

2023年晋级为万亿GDP城市的烟台，全年全部工业增加值3682.35亿元。2024年晋级为万亿城市的唐山，2023年的全部工业增加值也有4233.4亿元。

但就这样，昆明与其周边两个省会（首府）南宁、贵阳相比，仍是最强，南宁最弱。

2024年南宁全部工业增加值才864.76亿元。

作为首府城市，不该是这样的工业实力。

南宁产业羸弱的主要原因之一与昆明雷同，在最该全力以赴发展工业的时候，忙着发展房地产去了。

有数据为证。

2020年，南宁房地产投资额高达1378.2亿，占GDP比重为29.16%，在广西区内排名第1，在全国省会城市中也能排进前5名。2021年，南宁市的土地财政依赖度超过110%，位居全国第八位。

制图：城市财经；数据：南宁市统计局

强调一下，2017年之后南宁官方不再公布固定资产投资规模，仅公布增速，所以表格中2018年之后的固定资产投资规模数据，都是本号根据公布的增速计算而得。

从上表数据可以看到，上一轮全国大牛市期间，南宁的房地产投资疯狂扩张。

2012年南宁的房地产投资规模还只有362.73亿元，2018年扩大至1461.5亿元，翻了4倍多。

房地产投资规模占全社会固定资产投资规模从2012年的占比14%，跃升至2021年的占比27.6%，也即超过四分之一的资金，投向了房地产。

但是，这个支柱产业，由于之前房价猛涨过头，而南宁本身的产业、经济、人口和需求根本托不住高昂的价格，导致这座城市成为南方城市中最早转向的一批城市之一。

这两年，随着全国楼市全面调整，南宁的楼市陷入了深度调整当中。如今的南宁，已经遭遇着房价、销量、卖地收入、房地产投资四杀，正在被房地产反噬。

房价方面：已经跌破万元。

贝壳找房追踪的成交数据显示，目前南宁的二手房成交均价跌至0.94万元/平方米。

来源：贝壳找房

勾股大数据统计的结果显示，南宁高点时期的均价是13566元/平方米，与昆明相当。

今年年中均价跌至9054元/平方米，跌幅33.26%。

销量方面：销售额与销售面积，双双腰斩。

根据广西官方数据显示：

2020年南宁商品房销售面积1837.59万平方米，销售额1581.21亿元。2021年分别下滑至1494.08万平方米、1240.28亿元。

2024年商品房销售面积降至807.38万平方米，相比于2020年下跌了56%；商品房销售额降至560.87亿元，跌了三分之二。

制图：城市财经；数据：广西统计局

最关键的是，跌势仍未收住。

广西统计局披露，今年前10个月，南宁商品房销售面积同比下跌8.8%，销售额同比下跌7.9%。

来源：广西统计局

卖地方面：2023年南宁的卖地收入相比于高点时期，已经只剩下零头了。

制图：城市财经

房地产下行的结果，便是南宁经济增速的持续放缓。

2021年南宁房地产投资开始下降，与之同步是南宁的GDP增速开始跑输大盘。

制图：城市财经；数据：南宁统计局

随着房地产的落幕，南宁这座过度依赖房地产的城市，经济遭受到了严重反噬。在还没有其他产业成长起来的情况下，南宁的经济短期内很难走出水逆周期。

03

广西，必须“强首府”到底

南宁如今的困局是预料之中的事情，凡事之前过度依赖房地产的城市，如今都陷入了两难境地。

比如之前写到过的昆明、太原、佛山等等。

如果说昆明的工业发展受阻是因为高原地形所困以及平原面积占比小所致，南宁则没有这个理由。

南宁虽然是丘陵盆地，但平地资源并不紧缺，对工业发展影响有限。

真正制约南宁工业的，是区位、分工与产业基础，而非自然条件。

作为自治区首府，南宁长期承担行政、会展、金融与对外开放职能，产业政策更偏向服务业，而非重工业或制造业。

广西本就工业基础薄弱，有限的产业增量又集中在已有集群的柳州——柳州拥有完整的汽车和钢铁体系，工业文化、配套企业与熟练工人齐备，形成强烈的“虹吸效应”，南宁难以在短期内构建类似的产业链。

从全国视角看，南宁地处华南边缘地带，不在珠三角、长三角或中部沿海等主要工业轴线上，与珠三角的产业外溢相比距离并不占优，竞争力弱于玉林、梧州等更靠近广东的节点。

此外，南宁缺乏千亿级龙头企业，难以带动上百家配套厂商形成集聚，工业规模自然难以壮大。

总体而言，南宁是一座以行政服务为主导的区域型中心城市，其工业偏弱具有结构性和逻辑性。

除此之外，南宁作为广西中心的时间比较短，也是一个因素。

广西之前的中心，一直都是桂林。

秦始皇一统中国后，为征服南方百越修建了灵渠，沟通了漓江与湘江，征服百越后设立了桂林郡，桂林开始进入中原人的视野。

同时，灵渠的存在让桂林成为“南连海域，北达中原”的重镇，政治、经济、文化和军事地位凸显。

自此至民国初年两千多年的历史中，桂林一直都是广西的中心。

20世纪初，随着近代交通格局重塑，尤其是湘桂铁路从衡阳经柳州延伸至南宁，广西内部的交通中心开始南移。

南宁地处桂南盆地，位置更居中，便于联通粤桂、滇黔及中越边境，其军事与行政战略价值迅速提升。1929年，民国政府正式将广西省会由桂林迁至南宁，使其成为新的政治中心。

作为广西经济第一强市且是首府的南宁如此，广西的经济根本没有发力点。

最终的结果是，人口大量从广西流向广东。

本号之前梳理的数据显示，2024年广西人口净流出规模高达18.4万，位居全国第四，流出规模仅次于河南、山东、云南。

制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局；其中带*的地区，未公布直接出生人口与死亡人口数据，是根据公布的出生率与死亡率计算得出

广西人最喜欢去的，就是临近的珠三角。

七普数据显示，广东的外省人口中，广西规模第一，高达693万。

制图：城市财经；数据：国家统计局

要解决人口不断流出的问题，就必须发展首府南宁。

然而，在既缺乏历史底蕴，又没有产业链优势的情况下，南宁想要起势，必须依赖广西区政府的“强首府”战略方可。

之前本号就针对全国范围内的省与区，到底是均衡发展好，还是强省会与首府路线好，给出了八字方针：

强者兼顾，弱则核心。

广西与南宁，明显属于后者。

资源分散、城市分工模糊式的发展已难以为广西提供新的增长点。

对于产业基础薄弱、企业规模偏小、市场化程度不足的广西而言，把有限要素继续摊大饼式地铺向各地，只会导致整体竞争力进一步下滑。

因此，把政策红利、资金投入、科研资源、重大平台更多向南宁集中，形成“以一带全”的结构，才是最具现实性的路径选择。

更重要的是，南宁是广西唯一具备对接全国、辐射西南、链接东盟三重通道优势的城市。

只有把南宁的门户功能做强，把区域资源在首府形成合力，广西才有可能在全国城市体系中占据一席之地。

强首府不仅是南宁的机遇，更是广西突破经济天花板、获取外部产业溢出、提升全国竞争位势的关键抓手。

对于弱省弱区而言，集中力量办大事，打造一个真正具备增长极能力的首府城市，是最有效、也最现实的发展策略。

有限的产业若不集中在省会与首府，不强省会强首府，对于缺钱、缺产业、缺人才、缺环境的中西部地区，如何才能招架得住东部的人口虹吸？

当然，即便强省会强首府，对于在发展上处在天然劣势中的西部地区，依旧难以改变人口外流的形势。

但，本号认为，中西部地区各省区的强省会，不是为了吸引东部人口，因为根本吸不动。

也不是为了已经离开的人，而是为了留下来的人活得更有尊严。

让愿意留下来、被迫留下来的人，在强省会战略之下，能够有更好更多的选择，找到相对好的工作，过上相对便捷、舒适的生活，享受到更好的教育、医疗、交通服务。

能做到这一点，才是一个省一个自治区最大的体面。

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