上海新房价格连涨42个月，但二手房7连跌，专家称供给端收紧信号明确

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

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12月15日，国家统计局公布2025年1—11月份全国房地产市场基本情况及11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，今年前11月，全国新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%；其中住宅销售额下降11.2%。11月末，商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米。其中，住宅待售面积减少284万平方米。

至于房价方面，11月份，各线城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。

对此，58安居客研究院院长张波接受时代周报记者采访时称，从70城房价数据来看，新房市场靠核心城市改善型房源实现局部企稳，二手房因挂牌量增长带动市场“以价换量”扩大化，城市能级和基本面分化持续加剧。

张波表示，短期来看，市场将延续二手刚需价跌量稳，新房核心板块改善支撑力强的格局，中长期需关注中央层面后续政策的落地带来的持续性效果。当下政策聚焦于激活交易流通，价格端仍和市场信心相关，核心城市未来或因需求韧性出现跌幅收窄，但整体市场仍处于筑底蓄力阶段。

此外，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，12月11日结束的中央经济工作会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。从上述政策表述中可以看出，供给端收紧信号明确。

他指出，今年1-11月全国新房待售面积同比增幅为2.6%，不仅比上月明显下降了0.5个百分点，而且创下了2022年以来的新低，这是一个好迹象。待售面积控制住了，新房供求关系改善，最终会传导至二手房市场，这是止跌回稳的路径。

在70城中，上海的新房价格环比上涨0.1%，涨幅比上月收窄0.2个百分点；而在二手住宅方面，上海房价环比下降0.8%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

对于后市，上海中原地产资深分析师卢文曦表示，”高端项目入市高峰期已过，对新房价格的拉抬效应减小；相反，远郊区域新盘的营销活动还在继续，势必对价格产生一定压力。“

他指出，年末新房价格能否还保持环比上涨需要一些网红项目的支持，尤其是一些标杆楼盘如果能有好的表现，对信心是强有利的支撑。

上海新房价格环比仍在上涨，但豪宅成交势头有所放缓

国家统计局数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二、三线城市环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点。

同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点；二、三线城市同比分别下降2.2%和3.5%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。

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就从城市层面而言，11月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有8个，比上月增加2个；而房价环比下跌的城市数量则有59个，比上月减少5个。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者表示，新房价格上涨的城市数量增多，是非常好的信号。这背后有两个重要原因，一是房价调整基本到位，很多城市房价无太多下跌空间，同时基于见底的判断，房企的定价策略发生了变化；二是11月份开始各地销售数据表现还不错，这和年底房企积极营销、本身年底属于传统置业期等都有关。

在众多城市中，上海新房价格表现依旧抢眼。11月份，上海新房价格环比上涨0.1%，为四座一线城市中唯一上涨的城市；同比方面，上海新房价格涨幅达5.1%，位列全国第一。此外，今年前11个月，上海的新房价格均值亦领涨全国，同比上涨5.7%。且据时代周报记者统计，这是上海新房价格连续42个月上涨。

张波指出，上海新房价格稳步上涨，主要源于上海新房市场以改善型需求为主，且供需结构呈现稳定态势。统计局数据显示，11月上海144㎡以上大户型新房价格同比涨幅达6.7%，而刚需主导的 90㎡及以下户型同比涨幅仅3.8%。此外，从安居客线上数据来看，120-140㎡、140-180㎡户型找房热度占比环比持续提升也印证了这一趋势。

此外，卢文曦指出，就房价而言，上海一直是全国最坚挺的城市，很多项目有稀缺性，尤其是高价房，吸引全国资金。

不过，他也指出，根据上海中原地产数据，在11月新建商品住宅成交面积前十榜单中，单价超10万/平米的楼盘只有2个，比上月减少1个，豪宅成交势头有所减缓。

“最近2个月高价房入市回归正常节奏，房价涨幅越来越小，随着结构性差异减小，新房价格运行趋势和实际体感契合度越来越高。”卢文曦称。

二手房环比下降0.8%，专家称部分改善型房源有补跌苗头

数据显示，11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.6%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点。

同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降5.8%，降幅比上月扩大1.4个百分点；二、三线城市同比分别下降5.6%和5.8%，降幅分别扩大0.4个和0.1个百分点。

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对此，严跃进指出，从上述数据可以看出，二手房依然在深度调整。不过，从各地市场反馈情况来看，年底二手房置业的节奏加快了，这也说明当前“以价换量”的市场效果还不错，也将有助于促进购房市场活跃度的进一步提高。

此外，张波指出，二手房“以价换量”有扩大化的趋势。从安居客线上数据来看，百城二手房挂牌均价同比跌 8.59%，仍处于下行区间，而二手房挂牌量增至 267.8 万套，同比增加7.8%，其中新一线城市挂牌量增幅达最高，达到了 10.13%。

就从城市层面而言，11月份，70个大中城市中，二手住宅价格环比上涨的城市数量为0。其中，上海二手住宅价格环比下降0.8%，降幅比上月收窄0.1个百分点。这是上海二手住宅价格自今年5月份起环比连续7个月出现下降。

另据上海中原地产数据显示，2025年11月份，上海二手住宅成交2.05万套，环比增加22.45%。是今年以来交易量第三高点，仅次于3月、4月“小阳春”行情。

卢文曦指出表示，网上房地产显示，工作日的网签量基本在500套以上，到双休日至少有1天网签过千套，这是市场活跃的指标之一。从市场交易热点来看，二手住宅依旧以低总价产品为绝对主力，并且这一特征在11月得到非常充分表现：300万以内的房源占比大约70%创今年新高，通常这一比例在60-64%波动。

此外，他还指出，根据统计局数据，144平方米以上的大户型环比跌幅高于小户型，说明改善型房源（尤其是一些房龄相对较小的房源）前期价格相对抗跌，但是近期有补跌的苗头。

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