“大数据造房”样板楼贝宸S1亮相，贝好家重申“不做开发商”

极目新闻记者 刘闪

贝壳下场做开发一直备受关注。近日，贝壳旗下贝好家在成都打造的高端住宅项目“金融城·贝宸S1”亮相，因先锋设计、未来科技、与众不同的CM2模式、大数据造房，引发全国房地产行业的广泛关注与热议。

图：金融城·贝宸S1意境创想图

根据成都市住房和城乡建设局最新网签数据，截至2025年12月11日，在成都总价2000万以上的住宅（含别墅）中，开盘不足一个月的“金融城·贝宸S1”累计网签达20套，跻身该市全年累计网签量第二名。

贝壳跨界开发，饱和投入打造“下一代豪宅”

贝宸S1位于成都金融城三期，距城市核心地标“双子塔”仅两公里。该地块由贝壳旗下住宅开发服务平台贝好家于2024年9月20日以10.76亿元总价竞得，折合楼面价27300元/m²，一举刷新了成都市住宅用地楼面价纪录。

由于这是贝壳首次“跨界”涉足开发领域，并直接拿下成都“地王”，项目自摘地起便备受关注。“做自主操盘是为了锻炼和提升C2M能力——从拿地前的定位、建造到营销，整个过程是全新的模式，如果不能自己完成闭环，就没法真正掌握这种能力，这是我们做自操盘的核心原因。”被问起为何自主操盘，贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚如是说。

所谓C2M（Customer to Manufacturer）即“从消费者到制造者”。贝好家的C2M模式核心在于利用大数据与AI技术，将客户需求前置并贯穿开发全链条，具体是通过整合新房、二手房、客源、房源等多维度数据，利用AI算法挖掘客户需求，结合市场供给和区位规划，输出精准的产品定位和设计方案。这一模式不仅涵盖了产品定位和设计，还通过线上客户触达和前置锁客，实现了客户参与产品定位和设计的全过程。这种“以客户为中心的新开发模式”也是“以人定房、以房定地、以房定钱”的房地产发展新模式一种有效探索落地。

为打造一个面向未来的“样板楼”，贝好家在投入上近乎“不惜成本”。“是将价差放入利润，还是转化到产品中？”贝好家产品总设计师郭旌介绍，“管理层很快决定，将数亿元的价差投入到产品打造中，转化为客户的长期居住体验。”最终，贝宸S1的建造成本超过了地价，达到3万元/m²以上，这在过往住宅项目中极为少见，也使项目每平方米6万多的均价几乎贴成本线。

经过14个月的打磨，贝宸S1于2025年10月底正式开放全景示范区。一经问世，其极具特色的建筑造型、曲面艺术美学立面、遍布小区各处的全维立体景观，以及室内外遍布的“超配”科技智能化设计，让108套建面约275-560㎡的住宅宛如108个“智慧生态舱”，充满生态感和未来感，被业内评价为“新自然主义的时代之作”。

图：金融城·贝宸S1意境创想图

图：贝宸S1全景观架空层实拍图

在375㎡户型中，贝宸S1共接入环境控制、安防感知、影音娱乐、家用电器等19大类、超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍。据悉，其中多个国际品牌是通过贝宸S1项目，首次实现与华为鸿蒙系统的生态联通。

“贝壳的模式让我想到了华为对汽车行业的作用——贝好家不是开发商，而是一套能提升开发商投资成功率的系统，在前端和后端为资本投入提供更好的信息支持和渠道保障，还会与贝壳传统新房业务形成融合发展。”广发证券房地产行业首席分析师郭镇评价称。

全面落地C2M模式，以客户思维打造更好住的“样板楼”

在贝好家内部，贝宸S1项目一开始就被作为标杆来做。设计建造的同时，还有两个任务并行：一个是C2M工作模式的落地验证和完善，另一个是系统性知识的研究、创新和沉淀。原本的开发经验不能直接应用或者简单迭代，同时不仅是项目设计，每个课题都是从客户调研、需求出发，调研成果还要返回给客户进行反馈和迭代，这些场景很多设计师都从未经历。

在具体项目打造上，贝宸S1集结建筑、景观、精装、机电、工程、材料等各领域的顶尖大师、头部供应商，并以“客户思维”为导向，携手探讨和创造每一个方案。

图：贝宸S1小区大堂实拍图

作为贝好家C2M模式全面验证的“样板楼”，贝宸S1的设计打造突破了许多房地产开发设计的“惯例经验”。

例如，传统住宅强调“坐北朝南”，但贝好家通过对成都高净值客户的调研发现，在日照较少的成都，超过70%的客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”。为此，贝宸S1突破了传统“正南正北”格局，将四栋建筑巧妙偏转，形成如花瓣般舒展的布局，让每一户未来都能在室内主视野面，欣赏到约350米高的交子云塔等金融城盛景。

除了超规格的投入和大量材料、工艺、科技等创新，贝宸S1与传统住宅开发模式最大的不同，在于其“C2M模式”全面落地——通过以大数据为基础的需求预测模型，以及与潜在客户的沟通渠道建立，将未来业主的意见融入设计规划和方案落地中，强调“客户需求开发经验”。

贝宸S1合作的建筑设计大师孟凡浩表示：“贝宸S1对我们而言是一个很不一样的项目，我们第一次直面终端消费者，真正实现了从客户出发的设计，最终在建筑规划布局、户型构型、立面体系、实施策略等全过程中，实现了高度定制化与系统性创新。”

在徐万刚看来，客户的需求在变，而过去的经验有可能没有来得及迭代。“所有的想法一定要有客户的验证，我们叫客户触达，得到客户验证之后我们才去实施。房地产行业有很多国家标准、地方标准，但这个是底线，不是我们工作的标准。我们永远要多考虑一步，想想用户的需求到底是什么，我们的能力可以做到什么程度。”他说。

因此，在验证C2M模式的过程中，贝好家也沉淀了属于自己的产品观：住得好＞卖得好；客户需求＞开发经验。他们更关注今后业主住得好不好，而不仅是房子卖得好不好。同时，相比销售时的展示效果，更注重未来业主的长期居住体验。

例如，多数豪宅乃至改善型楼盘，都以更大、更豪华的“高奢网红”会所为核心卖点，从恒温泳池到雪茄吧等设计层出不穷。但很多会所最高光的时刻仅在销售展示那一刻，后期运营难以为继，常导致“闲置”或转为对外经营，而非业主私享。

经过大量楼盘调研、目标客户访谈，贝宸S1结合108户小型社区的特点，为会所配备必要的洽谈区、健身房、棋牌室等功能区域，并提供高端私享服务。徐万刚表示：“客户愿意用、长期用的地方要多花钱，用不上的东西我们坚决不做。”

有地产公司董事长参观贝宸S1后表示：“规模化的地产开发就像汽车的流水线，但贝宸S1以业主需求为导向，进行的一项项研究与重新设计则像手工定制，细节太多，投入也很重。它和传统豪宅最大的区别，在于它不只注重豪华感受，更是为真正生活在这里的人设计的。”

图：贝宸S1 375户型客厅实拍图

截至2025年11月底，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等地累计落地17个项目，涵盖多种合作模式，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂、绿城中国、新兴地产、滨江集团、兴耀房产等众多实力强劲的开发企业。

不想成为一个“新的开发商”，希望做开发商的“好伙伴”

有业内人士评价称：“互联网公司来造房子，最大的价值就是把行业痛点变成用户爽点。正如中国的新能源汽车行业，用未来感设计、智能驾驶技术和极致用户体验，对传统燃油车进行了创造性革新一般，贝宸S1让我们看到完全不一样的开发逻辑和产品表达，这是地产新时代的一个积极信号。”

值得注意的是，贝好家还将贝宸S1打造过程中的大量调研、设计细节乃至走过的弯路等全部公开，并以“108个小故事”的方式连载发布，向行业与客户清晰传递。据了解，贝宸S1每位客户平均看房时长超过2.5小时，这在业内同样是极其少见的。

图：贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚

不过，尽管打造出这样一座备受关注与好评的项目，但贝好家并不想成为一个“新的开发商”，而是以之作为全面验证C2M模式的“样板楼”——12月12日，贝好家在成都正式发布C2M全链解决方案，希望为开发商、业主方、代建方等提供涵盖从定位、设计、品控到营销的住宅开发全链条服务，以更全面的能力，携手合作伙伴打造更满足客户美好居住需求的“好房子”。

选择不做开发商，做开发商的“好伙伴”，让贝宸S1对贝好家的战略意义更为凸显。徐万刚表示：“贝宸S1是贝好家的‘样板楼’，我们当然会更珍惜客户口碑，不但要把房子建得足够好，也要确保把未来的物业做得足够好。这对贝好家的长期发展、持续获取合作伙伴的信赖，都有重要意义。”

（来源：极目新闻）