一线楼市，需要反内卷

本文作者：阿庆

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最近一线城市的楼市，消息有好有坏。

好消息是部分顶豪楼盘在大卖。

比如华润旗下的深圳湾澐玺、北京润园，两个盘加起来卖了165亿（澐玺卖了130亿，润园卖了35亿），干出了很多开发商一年的业绩；

上海万科的高福云境，25套总价1.3亿至1.7亿元的房源（单套建面约600平方米）迅速售罄，单日销售额超过2024年上海全年同价段豪宅成交总额，创下顶豪市场去化纪录。‌

另外，最近盛传会出房贷贴息1%的政策，如果是真的，对于高房价和顶豪楼盘是大利好，因为贷得越多贴息越多。

坏消息是很多新楼盘都破发了。

以下是北京楼市部分新房破发情况表：

▲昨天群里发了个帖子，北京近四年来的新楼盘破发率接近100%，大部分买房人买入即接盘，少部分买到特价房的可能还没破发，不过也不远了（在我印象里，近几年的新房也就中信城四期、太阳宫中建玖合府比较稳，其他就连奶西的中建宸园据说都破发了）。

▲想当初，多少媒体大V推荐这个楼盘，又有多少人相信海淀房保值。可惜大梦一场，房价形势全面走弱，覆巢之下无完卵。

当然，由于现房会不断老化，居住改善的需求一直会存在，品质好的新盘始终会有人买单。但是买单的这个新房能不能赚钱，只能另说。

毕竟，住老房子的北京人，实在是太多了。深圳还好，作为最年轻的城市，像月亮湾花园、梅林花园那样的老小区，相对北京而言是较少的。

总之，当下仍处于楼市寒冬，二手房成交虽然活跃，但大逻辑仍然是以价换量、低总价撑量。

最近我们“硬核买房工作室”，将在海淀西四环举办2025年首场有关“北京买房&学区”的线下私享会，我们会讲到北京各区域买房、上学的黑科技干货，名额就20个，想来的宝子立刻+阿庆V：chenqing34567留座位。

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事实上，当下买新房和二手的，已经分化为不同类的两种人。

比如买二手房的，追求的是绝对性价比，一分钱一分货，砍价基本往死里砍，手不留情的那种。

而买新房的，主要是追求品质，所以新房价格相比二手房普遍贵一些，这些买房人也能捏着鼻子接受。

此外，二者逻辑也不同。二手房市场主要是因为当前供大于求，很多房子骨折价出售，但买家仍然是有需求才会买，很少有因为房价下跌就抄底的；

而新房滞销，则主要是因为开发商往往不接受市场的报价，开发商有拿地建安成本，在这个成本上还有利润追求，因此开发商往往会根据土拍价格制定一个比较高的开盘价慢慢降，追求利益最大化。

▲硬撑着不降价，往往会亏得更多。比如广州大壮名城这个项目，周边二手卖5万的时候它说自己值6万，二手降到4万它说自己值5万。结果就是根本卖不动，给市场彻底教育了一通后，最终在供应商不断催款催账的压力下扛不住了，现在报价3.1万起，出货终于提速了。

因此，对于普通新房，并不是缺少人买，实际上需求是有的，但新房价格与市场错配，导致普通新房出现明显的滞销。加上二手房贬值造成买家置换信心缺乏，置换链条断裂，普通人想买新房也不敢买。反倒顶豪在热销，因为买得起顶豪的，其实并不是特别在意房价，这部分买房人，关注的是居住升级和核心资产。

反过来说，正因为开发商的定价大都循着土拍价，而土地供应太多，开发商买的地极易贬值，更加剧了土拍地价-新房房价-市场接受价三者的矛盾。

典型如北京西红门，今年9月出让给中建壹品的土地楼面价大约为3万元/平方米，较 2023 年板块4.1万元/平方米的地价水平骤降 30%，比 2024 年 9 月出让的 6030 地块还低6000元+/平，堪称近期该板块土地成本最显著的 "价格跳水"。

▲北京今年是个楼市小年，但却是供地大年。供需完全错配，哎！

综上，开发商的新盘定价，因为要核算成本+保利润，并不一定会遵循市场规律降价（有些楼盘想降价也受管制），因此导致定价过高，市场不愿为此买单。

阿庆建了个北京楼市叨逼叨群，想加群的粉丝备注“买房群”+V: chenqing34567

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刚刚庆哥聊了下一线楼市尤其是北京的具体情况。个人认为，一线楼市，需要反内卷。

首先是反产品内卷。

当顺义的懋源骊橒薹得房率突破140%，南向阳台半赠送+北向设备平台全赠送+空中庭院，这种赠送拉满的房子，可以说是在全方位吊打二手房和其他存量在售新房。

对此，庆哥曾在《》文章中呼吁，新房偷面积、赠送这些不能太过，太过了对于二手和存量新房就是降维打击，会倒逼这些房源踩踏下行。

事实上，各个区对于赠送的规定也是不一样的。当顺义的新项目已经有了数十平米的大阳台，而海淀的新项目，如中建壹品的海宸元境还是羞答答的一步阳台，中海树村项目安澜北京，则是名为“外挂花池”的花池阳台，你就知道虽然同为北京，但各个项目的差距真的大了去了。

而除了反产品内卷，还应反供地内卷。

从上段里的供地日历，我们就知道当前土地供应是非常充足的。但很多人不知道的是，未来北京还会沿着轨道交通大量供地，据说光是海淀，就有朱房二期粉丝厂、西冉、香山片区地块，田村半壁店、宝山等多宗地....所以以前都吹海淀没地、没新项目，为啥楼市降温后，新地块新项目却如雨后春笋到处都是呢？

事实上，除了供地，当下北京的很多房企，库存都非常大，据说光是一个中海的库存，就有超过1000亿。而北京如此多的央国企，其库存堆积，难以想象。

因此，在供应端，个人认为真的该行动起来。反内卷，不应该只在价格端反内卷，其实北京楼市新房的特价，像6万的朝阳奶西御林湾、5万2的石景山招商元玺，8万多的西城百万佳苑，4万多的通州融御，这样的价格卷王反倒挺少的。

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