西安楼市供需格局生变，90-144㎡成降价主力？

周一上午，全国楼市数据和最新70城房价数据的出炉，确实惊呆了很多人。

一方面，新房市场整体来看稍有起色，也是激活了一部分信心；但另一方面国房景气指数跌至近一年来最低，看到后也是让很多人倒吸一口凉气。

究竟是咋回事儿？从数据的表现来看接下来的市场发展对有需求的购房者有啥影响？一起来看看。

近两年来最低值

国房景气指数再跌

先来说说让大家看到后不由倒吸一口凉气的数据-国房景气指数。

这里其实对比去年同期数据，曲线变化的趋势很明显了。

为啥会出现这样的情况？在上周的中央经济工作会议上，不是已经说到楼市已经从“止跌回稳”的目标变为“着力稳定房地产市场”，为啥数据表现还是这样？其实稍微分析一下不难发现。

其一，虽然现阶段针对购房的利好因素很多，但前期的调控还是或多或少的影响了市场，同时大环境下的“房住不炒”也让市场不少投机者退出。

其二，调控和市场大环境下带来的房价下行趋势，购房者们“买涨不买跌”的心理促使其普遍选择观望，担心高位购房后资产缩水，这又进一步压制需求，形成 “价格下跌→需求萎缩” 的负反馈。

而如今，在整体楼市的发展模式转变过程中，接下来也将加快构建，“保障+市场”双轨并行的模式会再进一步，调整后的景气指数也将逐步恢复，相对的数据曲线也将逐步回归正常水平。

再来看让人们心情“美丽”一些的数据，70城的新房价格数据稍有起色，环比持平和环比上涨城市都在增多。

其中，排名并列第一的分别是合肥和襄阳，新房价格环比涨幅0.3%，更多的是上海、重庆、扬州这种0.1%环比涨幅的城市。从这些数据来看，楼市调整之下已经有部分城市开始热度恢复，而结合西安11月的推售数据来看，不难发现临近年底各城市都开始想办法激活市场信心，为来年做准备。

当然，整体上70个城市更多还是在环比下跌0.3%到0.7%之间，这样稍微小幅度的环比变化，一方面是年中更多房企开始走量，拿出价格实惠的项目，另一方面年底促销力度增加，以此吸引购房者。

再回到二手房市场的整体表现来看，依旧是全线下跌，和上月一样。

从全国层面的二手房价格变化来看，房地产发展新模式开始明确后，去库存是首位，同时随着现阶段“好房子”的落地，产品内卷成为常态，再加上新盘产品+价格内卷，购房需求向新房转移，因此二手数据呈现出整体下降的状态。

不过从上周的顶层会议所传递出的重点来看，今年去库存“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，或许也意味着接下来城市中的不少二手房将被政府收购，从而激活市场的进一步发展。

一二手房价双跌

90-144㎡房价降幅扩大

目光转回到西安的住宅市场，数据端一二手的双下跌似乎也成为了当下的常态，不过从整体数据曲线来看，西安的新房价格环比较上月降幅收窄。

这里，结合之前我们（公众号：四海为家）针对前11个月成交均价的分析来看，确实有些许回温态势。

当然，这样的价格表现也是因为11月尤其是热点板块推出极多高性价比住宅，也有多盘摇号，去化率较高。

这样的势头之下，能看到年底除了有热盘继续加推，还有如长安玉华、长缨赋这样高期待值的楼盘首次放价或首开，也是吸引了诸多购房目光，此外，金茂璞逸高新、西派昱府、中铁云岫曲江、中铁阅筠府等项目的示范区也即将陆续呈现，国央房企的实景和品质，或许也将带动又一波全新的市场热度。

值得注意的是，曲江两个新盘和邦泰观云曲江也刚刚首次公示价格，给接下来的年底和1月再添新选择。

虽然整体均价环比已经超过10个月下降，但就新房市场来看，小面积和大面积的价格整体相对还是比较稳定，90-144㎡的价格环比降幅较大，而这也和市场的存量以及房企供应量有关。

目前来看西安新房市场的供应和成交主力都仍然在120-150㎡徘徊，供应增多需求不变，自然就导致了库存的积压，部分房企为了能快速去化，降价销售。

同时这部分住宅面积也是当下市场上内卷度较高的，所以购房者们在选择的过程中还是要多方面关注，综合优势再做考量。

不过需要注意的是，目前因为得房率和产品设计等诸多因素的影响，西安也有不少项目打造90㎡及以下的创新产品，同时大改善的产品也以更高的产品力优势吸引购房目光，因此有这两类需求的朋友，暂时无需太过担心，价格相对稳定。

新房如此，二手房亦是。虽然二手房的价格降幅已经成为常态，但结合克而瑞发布的11月西安楼市数据，能看到两个现象：一二手房成交价差更小，二手房次主力成交面积开始追平新房。

这两个现象需要引起注意，对很多纠结的朋友，二手房的最大优势就在于现房无需等待，此外部分价格比较坚挺的二手房还有用一些特定资源加持。

曾经很长一段时间，大家买二手房是为了更便宜更高性价比，但就现阶段来看，一二手新房价差1465元/㎡，而现阶段新房的产品创新度、得房率等都相对更高，算下来新房的性价比是更高的，再加上目前很多项目也是尽力缩短等待期，因此具备较高的优势。

同时，结合上周会议对楼市的定调，未来住宅市场将深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，意味着买的更容易、买的更有性价比。