物管新医药箱

文/乐居财经 徐酒眠

摆在31岁的魏来而面前的，是一张布满财务赤字却承载着1.8亿用户的互联网医疗版图。

这位刚被任命为国锐生活（00108.HK）董事局副主席的“海归二代”，正意图将之融入父亲魏纯暹用二十年打造的商业版图中，以此带领家族企业在行业巨变中实现转型。

2025年12月5日，国锐生活公告宣布，其拟以2.69亿元收购北京春雨天下软件有限公司78.3%股权，成为其控股股东。

成立于2011年的北京春雨天下软件有限公司，正是国内知名移动医疗服务平台春雨医生的运营主体。这场跨界收购案，毫不意外地引起了互联网、医疗、物业管理等多个行业的关注和讨论。

这并非一场简单的资本运作。

公告发布时，国锐生活已经连续三年亏损，2024年其录得净利润巨亏9.19亿港元；与此同时，其作为核心业务之一的物业管理服务收入同比减少17%至1.79亿元。

而春雨医生的处境同样艰难。其收入从2023年的1.01亿元“腰斩”至2025年前十个月的5104.8万元，平台估值也从高峰期的近百亿缩水至交易时的约3.43亿元。

两家身处困境的公司走到一起，是抱团取暖的权宜之计，还是物业行业一次深思熟虑的“破圈”尝试？

跨界联姻

以国锐生活来看，以2.69亿元控股春雨医生的收购，算得上是以较低成本切入互联网医疗的捷径。

此番交易，春雨医生的估值约为3.43亿元，较其2016年Pre-IPO轮融资时曾一度超过10亿美元的估值相比，缩水超过95%。而春雨医生平台拥有约1.8亿注册用户，折合下来，国锐生活支付的单用户估值不足2元。

根据公告，这笔交易采用现金加股票支付方式，分两期进行。首期支付20%，对应约5380万元现金；二期支付剩余的80%，其中A类认购协议下，以发行1.36亿股A类代价股份支付，发行价为每股1.6港元，较其公告前一交易日收盘价折让约59.8%；B类认购方对应部分以约1710万元现金支付。

而现金加股票的收购方式，一定程度上也应该是为了缓解国锐生活的资金压力。数据显示，截至2025年6月30日，其账上的现金及现金等价物约为9942.2万港元，受限制现金约为1.92亿港元。

此番，国锐生活与春雨医生16名卖方订立了4份协议，王羽潇、张家林等6名自然人，以及浙江如山新兴创业投资有限公司、东证、搜狗、蓝驰资本等10家机构股东将出让其持有的春雨医生股权，另外春日资本以及盾安、银河二号等6家股东尚未选择出售股权。

完成交易后，国锐生活将成为春雨医生的控股股东。但这场吞并戏码还没有就此结束，国锐生活表示还将收购春雨医生剩余部分股份，并正在与相关股东进行磋商。

乐居财经《物业K线》注意到，早在今年9月15日，国锐生活就曾公布一份收购事项的意向书，彼时其透露的潜在标的便是“主要从事数字医疗服务的100%股权”，而这份意向书的截至2025年12月31日。

转型之路

国锐生活收购春雨医生，并非一次心血来潮的跨界。其背后，是这家京派企业在行业周期压力下的主动求变，以及一场已铺垫数年的战略转向。

国锐生活隶属于北京国锐集团，而在两年前，这家上市公司还叫做国锐地产。

2001年，建筑师出身的魏纯暹在北京创立国锐，其最为人所知的成就之一就是开发了北京的地标性商业项目——三里屯Village，即如今的三里屯太古里的前身。

此后，国锐在北京陆续打造了国锐·金长安、国锐·财满街等城市综合体，以及连续多年问鼎北京高端豪宅销售榜的国锐·金嵿。

2014年，魏纯暹以3.96港元通过收购港股平台“建懋国际”，国锐地产实现曲线上市。

登陆资本市场后，国锐将开始发展重心和开拓重点放在了海外市场，先后投资收购位于伦敦、洛杉矶的项目。

同时也是在上市的第二年，2015年初，国锐地产向北京澳西控股有限公司收购了当时年营收在六、七千万的北京澳西物业管理有限公司全部股权，总代价1700万元。

海外掘金之路不顺，负债困局与国内地产寒冬，2023年8月，上市平台“国锐地产”更名为“国锐生活”，有意从传统开发商向“社区生活服务商”转型，同时从事资管和城市更新业务。

数据显示，截至2025年6月30日，澳西物业管理20个位于国内的大型住宅及商用物业项目。这个规模在同行中并不显然，今年上半年，其物业管理板块录得收入约9463.2万港元，占当前公司总收入约1.71亿港元的55.4%。

同期，国锐生活的银行及行及其他借款总额约27.95亿港元，净债务（借款减现金）约为26.95亿港元，资产负债率（净债务除以权益加负债部分）高达120.4%，流动比率为0.08。

物业板块经营承压，寻找一个“非周期性、轻资产且现金流稳定”的新增长点，成为国锐生活的当务之急。

春雨困境

这不是国锐的第一次转型尝试。寻着国锐生活的发展历程不难看出，过去几年，其也曾探索过文旅地产、海外投资等多个方向，但效果有限。

收购春雨医生，是国锐生活一次大胆的尝试，也是魏氏父子共同押注的未来。

今年6月26日，国锐生活发布人事变动公告，魏纯暹之子魏来而被获委任为公司执行董事兼董事局副主席。

这位哥伦比亚大学毕业的金融经济学学士，自2020年起就在国锐体系内历练。与多数地产二代从基层销售做起不同，魏来而直接参与了公司的海外资产收购和资本运作。

春雨医生有技术、有医生资源、有线上的入口，而国锐生活管理服务的社区正好能够提供医疗和健康业务的线下落地场景。从产业协同与资源整合来看，国锐生活和春雨医生核心契合点的确较为显著。

但新业务的整合与盈利能力，还需要交给市场检验。国锐生活能否将春雨的医疗资源与自身社区网络深度结合，打造“社区+健康”的商业闭环，仍是一个未知数。

春雨医生的巅峰与低谷，几乎与行业风口同步。2016年，在完成12亿元Pre-IPO融资之际，创始人张锐因突发心肌梗塞意外离世。

此后，春雨医生战略几经摇摆，在巨头林立的互联网医疗赛道上逐渐掉队。目前，春雨医生的用户活跃度与收入呈现下滑趋势，而如何扭转这一局面将是国锐生活需要解决的关键问题。

数据显示，春雨医生2023年实现收入1.01亿元，2024年降至6622.6万元，2025年前10个月为5104.8万元。收入下滑的同时还一直处于亏损状态，前述三个对应期内，分别录得税后亏损957.2万元、2294.9万元和291.8万元。

而行业内，随着平安好医生、京东健康等巨头入场，字节跳动、腾讯等互联网公司通过流量扶持第三方平台，春雨医生的市场份额受到持续挤压。

物企“破圈”

国锐生活收购春雨医生，并非物企跨界探索的孤例。

事实上，守住丰富的业主资源，物企们围绕业主的“衣、食、住、行、康、养”等高频需求，一直折腾不止。而在地产低迷的环境中，物业行业的跨界也已从围绕社区的简单增值服务，演变为深度融入城市运营、科技与金融的多元化战略。

从几年前开始，物企就声势浩大地跨界抢占“环卫服务”赛道，一边大举收购、一边在环卫市场为拿单火力全开。尽管近一两年受回款、价格等影响，物企在城市环卫的跨界之路逐渐放缓，但智慧化转型与城市更新仍是物企们跨界城市服务的重要突破口。

城市服务之外，团餐也是物业企业争相布局的领域。据不完全统计，目前国内上市物企中，保利物业、碧桂园服务、金科服务、新城悦服务、绿城服务、康桥悦生活等都已布局团餐业务。

数据显示，今年上半年，新城悦服务团餐服务以2.44亿元的营收规模，在继续蝉联物企行业第一。同期，新希望服务旗下餐饮服务实现收入约8080万元，同比增长9.2%，占总营收比例达10.9%；京城佳业来自餐饮服务的收入约3796.5万元，占总营收的3.6%；金融街物业餐饮服务收入约2829.5万元，占比2.97%；祈福生活服务餐饮服务收入约1003.5万元，占比6.2%。

科技浪潮席卷，物企跨界机器人也不是新鲜话题。以南都物业为例，据不完全统计，今年以来其在机器人生态上投资已超5000万元，这一金额占今年前三季度扣非归母净利润的六成。

而最能折腾的德商产投服务，近两年多次高调宣布业务边界拓展，其中包括发展转租服务、进入直播赛道、要搞代建业务、从事不良资产领域相关业务，以及逆流涉足地产开发……

折腾不止的背后，是物企们的业绩焦虑。物企们跨界投资寻找新的增长点，能否如愿等来收获期？