北京
文/上海进深 严明会
当中海在真如拿出楼王首开，上海楼市似乎又嗅到了一丝不同寻常的气息。
大多数新盘首开，总是“边角料”先行：一个靠边的楼栋，一个谨慎的底价，为后续批次留足涨价空间。
这不仅是市场常态，更是如中海这类擅长精细化操盘房企的一贯策略。
然而这一次，环宇玖章偏偏反其道而行之：首开就锚定了小区的楼王8号楼。
两天前，首批次房源过会，均价11.8万/㎡。
一共90套房源，125㎡西边户、123㎡中间户、144㎡东边户各30套。
建面约123-125㎡3房总价预计1350-1550万，单价预计10.8-12.5万/㎡；144㎡4房，总价预计1700-1870万。
这个总价段，填补了片区1500-2000万改善断供的缺口。
实得率超90%
作为中海“玖系”在上海的又一力作，环宇玖章融入了当下“好房子”理念，可以说是三个“玖章”中产品力最强的一代。
石材与铝板的外立面、3.15-3.3米的室内层高、飘窗阳台设备平台赠送拉满，将户型实得率普遍推至90%以上。
这些数字背后，是当下市场极度内卷下，产品力军备竞赛的缩影。
除此之外，中海也加码了公区配置。
项目南侧直面约3800㎡的公园，与社区内部超200米的中轴景观形成“内外双园”；约2000㎡普陀首个公园下会所，同源新天地、徐汇滨江玖系项目，配置了健身、泳池、私宴、茶室、下沉庭院等空间。
此次首推的8号楼处于小区中心位置，距离东面社区入户门距离适中，归家仪式感很强；一横一纵两条中心景观轴在侧，四周被景观绿化包围，居住的私密性更胜一筹。
看一下此批次推售的户型：
125㎡边套：四开间朝南，面宽达13.4米，三阳台全送飘窗设备平台，所有附赠空间加起来有24㎡，实得率超95%。
居住平权理念在这个面积段得到了很好的体现，三卧都朝南，南向有三阳台，是普陀区第一个“南向三阳台”项目。
稍小的123㎡是中间套，同样做到了南向三阳台，3个卧室都朝南。户型结构方面与边套略有不同，卧室分布于客厅两侧。
144㎡边套：最大的亮点是南向有着大约200多米的中轴景观线，景观视野和日照采光上都有优势。
一梯一户，全明电梯厅有7-8㎡的赠送，全小区仅两栋楼144㎡户型有此配置。
南向面宽近14米，四开间朝南，三阳台满飘窗设备平台多重附赠，主卧室270°飘窗，实得面积超过140㎡。
装标上，美诺厨电、TOTO NEOREST智能马桶、汉斯格雅龙头，乃至电视背景墙的整面安第斯雪景大理石，对标3000万级豪宅标准。
业绩冲刺
回顾今年上海楼市，新盘“破发”成为常态，远郊板块价格回调，连部分传统热门区域的倒挂神话也逐渐消散。
市场情绪在谨慎与观望中徘徊，开发商更多选择以价换量，以稳妥策略抵御寒流。
在此背景下，中海此番“楼王首发、一步到位”的操作，显得格外突兀，也格外硬气。
2018年，中海联合体以近94亿元的重金拿下真如红旗村7幅旧改地块，打造了“伟大的一平方公里”，升级了真如的城市界面。
时隔七年，它再次回归，以62.25亿元摘得环宇玖章所在地块，住宅可售楼板价约7.6万元/㎡。
从拿地到案名发布仅三个月，到面市约五个月时间，中海正在以“抢跑”般的节奏，宣示其对这片熟地的绝对掌控力与开发信心。
对比周边房价，同区域的中海臻如府二手房价约为11万/㎡，隔壁位置更好的品尊国际不到10万/㎡，这意味着，新产品要支撑起近12万/㎡的均价，不能仅靠地段叙事，也必须仰仗一次产品力的代际飞跃。
然而，这种产品飞跃也设定了更高的门槛：120㎡以上的户型，意味着总价段的提高，也会劝退一批预算触及天花板的买家。
另一方面，当前上海新房市场改善选择并不少，内中环部分区域也存在价格相近或更低的选择。
购房者的选择清单正在变长，容忍溢价的空间却在收窄。
去年，中海在上海创下销售额超700亿元的传奇纪录。今年1-11月，其权益销售额为168.38亿元，相较于去年同期的521.64亿元下滑明显。
中海上海公司总经理金天，既是中海上海700亿巅峰的见证者，也正经历着当下的业绩调整。
虽然仍位列前茅，但增速放缓是不争的事实。环宇玖章不仅是普陀真如的升级之作，某种程度上也承担着为中海在上海市场稳住势头、重塑高端产品标杆的战略任务。
楼王首开，既是彰显自信，更是为了快速锁定核心客群，一举定义市场标杆的策略选择。
相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股
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