“孪生”地块迷局背后——启东头部国企的“囤地”账本

近日，笔者在梳理2025年南通土地市场数据时发现，启东吕四港经济开发区连续推出多宗“孪生地块”。

10月27日，南通海璟开发建设有限公司斥资7亿元底价摘牌25030地块，折算地价约10500元/㎡，楼面价约10000元/㎡。

11月28日，南通海璟开发建设有限公司再度斥资3.15亿元底价摘牌25039地块，折算地价约10500元/㎡，楼面价约10000元/㎡。

本月19日，即将出让的25040地块，起拍总价2.45亿元，折算起拍地价约10500元/㎡，楼面价约10000元/㎡。

三宗地块位置均为“吕四港经济开发区”，容积率均为“1.01-1.05”，地价、楼面价也完全一致。

在南通市区多个板块楼面价已跌破5000元/㎡的市场背景下，启东乡镇板块竟接连诞生三宗“万元地”？

从规划指标推断，这些地块将打造以别墅为主的低密产品。这又引出另一个问题：一个乡镇板块是否具备支撑如此大量别墅产品的真实市场需求？

若将视野扩展至近六年，这一“迷局”稍显清晰。

据「新知南通研究院」不完全统计，2020年至今，启东吕四港镇已累计出让19宗涉宅地块，合计出让土地面积约90.09万㎡，揽金约75.52亿元。

然而，根据实地调研反馈，这些地块多数尚未进入开发销售阶段，处于实质上的闲置状态。

并且，这些地块也存在明显“孪生”现象——5宗地块土地面积均为66666㎡，9宗地块容积率上限均为1.05……

更值得注意的是拿地主体——19宗地块中，17宗都是由本地国企摘牌，其中江苏吕四港置业有限公司摘牌13宗、启东沿海港口建设有限公司摘牌2宗、南通海璟开发建设有限公司摘牌2宗。

股权穿透显示，上述前两家企业均为江苏吕四港集团有限公司（以下简称“吕四港集团”）的全资子公司，而南通海璟开发建设有限公司则由启东沿海港口建设有限公司全资控股，实为吕四港集团的孙公司。

换言之，自2020年以来，吕四港集团通过旗下平台已在吕四港镇累计摘牌涉宅地块17宗，合计土地面积约79.39万㎡，投入资金约64.34亿元。

然而，这还并非全部。根据我们统计，过去六年间，吕四港集团还在启东高新区以及城区摘牌了7宗地块（包含1宗联合拿地），耗资约22.78亿元。

大规模储备土地却鲜少推向市场，引发核心疑问：其拿地初衷究竟是基于真实开发需求，还是承载了其他职能？“只储不建”的背后是主动的战略选择，还是受困于市场与资金压力的无奈之举？

根据《江苏吕四港集团有限公司相关债券2025年跟踪评级报告》显示，吕四港集团作为启东市“港、产、城”融合发展的重要实施主体、战略地位较高，业务范围包含吕四港镇、吕四港经济开发区、启东高新技术产业开发区等。2024年公司在财政补贴方面继续获得启东吕四港经济开发区管理委员会的外部支持，利润水平得到有效提升。

但是，报告也明确提到，公司持续的项目投入使得资金沉淀较重，整体流动性较弱，港口建设运营、产业配套等部分业务的投资回报周期较长，推升了财务杠杆，给公司带来长期的资金需求，使得公司面临较大的资金支出压力和较大的偿债压力，此外公司还存在一定的或有负债等风险因素。

财务数据显示，截至2025年三季度，公司总资产376.04亿元，总债务211.68亿元，资产负债率已达61.15%，且近四年来呈持续上升趋势。

启东吕四港镇反复出现的“孪生地块”与吕四港集团的“囤地行为”，是否已超出单纯的市场行为范畴？折射出地方国企在土地市场中的特殊角色？在楼市整体承压的背景下，这类行为不仅可能加剧土地资源错配，也可能进一步推高地方国企的债务与流动性压力。