贝壳旗下贝好家“大数据造房”样板楼撩开面纱，高层重申“不做开发商”

贝好家作为贝壳一个新事业线面市时，已经下行了两年的房地产市场炸了锅。

尽管从一开始就强调自己不是房地产开发商，但不理解和质疑从未间断，“这个时候下场，为什么？”

自2023年7月成立到现在，贝好家陆续在多个重点城市拿地，每一次拿地，都会吸引众多关注。11月15日，贝好家第一个自主操盘的顶豪项目，位于成都金融城的贝宸S1，首次开盘推出108套房源，建筑面积约275-560㎡，单套总价最低1590万元，最高5400万元。

内部把这个项目视为贝好家大数据造房C2M（消费者到制造者）模式的001号。根据成都市房管局最新网签数据，开盘不足一个月，该项目网签20套，在成都全年总价2000万以上总价段住宅（含别墅）中排名第二。据说，每位客户到项目平均看房时长超过2.5小时。

2025年12月12日，贝好家贝宸S1项目所在的成都发布C2M（消费者到制造者）全链解决方案。面对媒体，高管第一次详细讲述一个跨界“新手”怎样造豪宅，也解释了“贝好家为什么要进入开发领域”以及一系列动作背后的逻辑。

“从贝好家成立起，定位就不是房地产开发商，而是数据驱动型住宅开发服务平台。”贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚说，做自主操盘不是要做开发商，而是为了验证和提升C2M能力，“没有从头到尾的闭环，很多事情无法验证。这两个自主操盘的项目，相当于做了一个‘更大的样板间’，为了让C2M模式推广到更多城市、更多项目，同时沉淀了我们的产品观——住得好大于卖得好，客户需求大于开发经验。”

什么是C2M模式？

按照贝壳对当下市场的判断，房地产发展30多年来，客户主权第一次站在了核心位置。

而C2M的核心，就是基于海量数据刻画客户需求画像，进而为开发商、业主方等合作伙伴提供从前端到后端的C2M全面解决方案，包括C端产品解决方案和C端营销方案，覆盖土地获取、产品定位、产品设计、品质管控、营销推广等各环节，拆解为C2M定位、C2M设计、C2M品控、C2M营销。

“贝壳的模式让我想到了华为对汽车行业的作用——贝好家不是开发商，而是一套能提升开发商投资成功率的系统，在前端和后端为资本投入提供更好的信息支持和渠道保障，还会与贝壳传统新房业务形成融合发展。”广发证券首席分析师称。

2024年贝好家正式推出了这套模式。与传统开发商流程相比，最大的不同是“客户参与”——客户贯穿产品定位、设计、建造、销售整个环节。“在目前市场环境下，相比于开发商做了很多努力但最终像开盲盒式的开盘，这种模式相对可控。”徐万刚称。

根据介绍，C2M模式分两个阶段：第一阶段是准确判断房价走势，把握主流客户需求，输出符合客户需求的可选项，让客户参与产品迭代，核心是建立精准房价预判、产品定位、客户触达和互动能力；第二阶段是实现个性化定制。现在的开发基本是标准化的，未来同一楼层、同一户型可以有不同风格和装修，甚至拿地前就能找到客户，在设计阶段就满足其个性化需求，这需要建立客户线上深度互动能力和数字化定制平台。“目前我们还处在第一阶段，相信未来会向第二阶段演进。”

构建这个模式需要新房市场数据、二手房市场数据、楼盘字典和客户线上浏览、带看、交互等数据，这些都是贝壳擅长的领域。

“相信再经过一两年，就能打造出专家级产品解决方案，全面精准把握客户需求和房价走势。”徐万刚说。

001号“样板楼”

贝宸S1项目，在贝好家内部一开始就是作为标杆来做的。设计建造的同时，还有两个任务并行：一个是C2M工作模式的落地验证和完善，另一个是系统性知识的研究、创新和沉淀。

该项目位于成都金融城三期，距城市核心地标“双子塔”两公里。2024年9月20日，贝好家以10.76亿元总价竞得该地块，折合楼面价27300元/m²，刷新成都市住宅用地楼面价纪录。

从拿地到开盘，这个项目花了14个月。

从其拿地半年后的3月份开始，金融城三期和东片区的地价就开始出现明显上涨，楼面价连续突破3万元、4万元大关。市场上很多质疑指向整个项目的周期过长，徐万刚回应，拿地不是为了赚钱，而是为了打磨C2M模式、锻炼团队、验证能力。“贝好家从成立那天起，就没想过要做开发商。”

“这个项目创新度和复杂程度极高，即便是有几十年经验的开发商，做这么多创新也需要时间——去年（指2024年）同期拿地的有两个项目，也都用了14个月。如果想追求快，复制现成户型6个月就能开盘，但这不是我们的目的，再来一次我们依然会这么做。”他说。

贝好家团队在群访中称，在这之前，很多创新过往没有可借鉴的经验，原本的开发经验不能直接应用或者简单迭代，同时不仅是项目设计，每个课题也都是从客户调研、需求出发，调研成果还要返回给客户进行反馈和迭代，这些场景很多设计师都从未经历。

据说在拿地后，贝好家的设计师团队用了大量时间深访目标客户，分多轮进行，让设计师对客户描摹，后又在项目附近租用空地，用8个月的时间，进行1:1打样还原真实场景，以确保各种创新设计的落地效果。

为了做出“下一代豪宅”，该团队用近一年时间与朗绿、美诺、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等各个专业领域的知名厂商接洽，最终将五恒系统、智能家电、户内灯光、电动门窗、净水设备等模块，全部与华为鸿蒙智家系统深度对接，并具备极强的未来可扩展性。

由贝好家控股、联合新希望集团旗下高端物业品牌“新希望·D’LIFE”共同组建的贝望物业，也在规划设计阶段就提前介入，对高能耗、难维护的环节提出优化建议，还以未来20年为周期，对能耗、维护、养护、服务等数百项长期费用进行精细化测算与规划。

2025年年中，贝好家在业绩发布会上宣布不再自主操盘。

“做自主操盘是为了锻炼C2M模式的新开发能力——从拿地前的定位、建造到营销，整个过程是全新的模式，如果不能自己完成闭环，就没法真正掌握这种能力，这是我们做自操盘的核心原因。”发布会上，高层解释，“和我们自己做自操盘相比，合作模式的项目数量起码能多10倍——比如自操盘一年最多做10个，合作后我们可以做100个项目。”

截至2025年11月，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州等地累计落地17个项目，涵盖多种合作模式。合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等房企。