实探！145万买天河“中石化福利房”？惊出冷汗！

　　“145万买天河中石化福利房”！

　　最近，这类视频在各大交流群传的沸沸扬扬，文案简直戳中心巴——

　　天河、145万、精装三房两厅、70年产权、独立红本、可落户、带学位、15年免息...

　　不少朋友追问，消息属实吗？有门槛吗？值得入手吗？

　　带着一堆疑问，楼市君直奔现场，刚到就发现不对劲......

　　｜图源：中介视频号

　　壹

　　楼市君联系发布该视频的中介约看房，对方发来的定位直接标在清华附中湾区学校门口。抵达后，由该项目的现场销售开车接待。

　　好奇之余，车已经开进了广东省新材料与人工智能科技园里，售楼部门口标着大大 的帝融集团 。

　　不是中石化福利房吗？原来，所谓的中石化福利房、阳国华花苑二期，根本不存在。

　　而发布视频引流的中介，与现场实际接待的销售是两批人，口径不一致，刚开始看房就出现“忽悠”的嫌疑。

　　｜广州楼市发布 摄

　　尽管噱头存疑，该项目仍吸引了不少购房者，楼市君在售楼部及样板房参观期间，先后遇到多拨咨询客户。

　　但是，售楼部里没挂任何商品房预售许可证， 不知这些客户有没有留意？

　　｜广州楼市发布 摄

　　楼市君了解到，该项目官方名称为天河·科融苑，是由广东省科学院化工研究所与广东帝融集团联合开发，且由帝融集团负责投资运营。

　　｜广州楼市发布 制图

　　该项目分两期建设，其中专门用于科研的办公场地是二期，目前部分原有办公楼未拆除，仍在使用。

　　｜广州楼市发布 摄

　　项目在售的是一期，名为迈谷，说白了就是广东省研究院的人才住房。

　　总共6栋12层小高层，楼间距超60米。主推71-79平的2+1房、93平南向三房、113-146平的四房，均为现楼交付。

　　｜广州楼市发布 摄

　　值得注意的是，销售重点推介的146平四房，实则需购买两套约73平户型并打通，才能实现。其背后风险，楼市君后面再展开说。

　　先看销售口中的“神仙配置”。

　　1）身份与产权。

　　项目宣称与阳华国花苑同属一个系列，当前为集体大证。

　　5年后补缴约2500元/平土地出让金、1%个税及1%维修基金，即可办理70年产权独立红本，支持自由交易。

　　｜广州楼市发布 摄

　　2）价格与付款。

　　宣传单价2.1-3.2万/平，首付仅需4-5成，剩余款项可享15年免息分期，仅需偿还本金，月供几千元。

　　资金直接打入银行监管账户，号称“安全有保障”。

　　3）配套与落户。

　　三地铁环绕，紧邻广中医附属中医院等，可落户街道集体户，并称周边有多所名校，小孩教育不用愁。

　　｜广州楼市发布 摄

　　4）户型与圈层。

　　12层小高层，楼间距超60米，房屋使用率达87%，精装交付配厨房三件套。

　　宣称绝大部分是研究所员工、公务员、医生等群体居住，圈层纯粹。

　　｜广州楼市发布 摄

　　贰

　　听到这里，你是不是有点心动了？

　　但楼市君扒到它的不动产权证，又核实了相关政策后，发现了令人心惊的真相——

　　1、补证是空谈，70年产权纯属虚构。

　　天河·科融苑实际是50年使用权的人才配套用房，与“中石化福利房”不搭边。

　　其不动产权证上，明确标注划拨+科研用地，整个小区只有集体大证，无法分户办独立红本。所谓补证承诺，没有任何官方文件支撑。

　　｜图源：项目销售

　　要知道，划拨科研用地要转住宅用地，需多部门审批+补缴高额出让金（远不止2500元/平），实操难度非常大。

　　且该项目与购房者签订的也不是购房合同，而是转让合同，所谓的70年产权是不存在的，实质是以租代售，50年的长期限。

　　｜与销售的聊天截图

　　据《民法典》规定，租赁合同最长20年，也就是说，超出的30年期限，不受法律保护，可能被认定无效。

　　更可怕的是，没有独立产权，购房者本质只是长期租户。

　　一旦开发商资金链断裂、项目被政府收回，或者研究所收回土地，购房者既拿不到房，已付的首付和分期款也可能追不回来。

　　｜图源：最高法公报

　　2、高首付+资金无保障，同房不同价风险高。

　　宣传单价为2.1-3.2万，看似单价不高，但5成首付门槛并不低。

　　按照现场销售算的价格来看，73平的2+1户型，总价约155万，首付需要78万；15年免息分期，月供则要去到4278元。

　　这部分资金直接进开发商账户，所谓“银行监管账户”真实性不易核实，资金安全不一定能得到保障。

　　一旦开发商跑路或项目出现问题，购房者维权难度极大。

　　而且价格无统一标准，据销售透露，价格全靠领导审批，“资质优质”就能拿到更低折扣，普通购房者可能同房不同价。

　　｜广州楼市发布 摄

　　3、学位无保障，落户仅能靠集体户。

　　首先可以明确的是，清华附中为全区摇号，与是否购买该项目毫无关联；周边学校也只能统筹分配，不存在对口学位保障。

　　户口只能迁入街道集体户。销售说5年后补证可以迁到小区，可补证本身就是空谈。

　　｜广州楼市发布 摄

　　4、私自改造违法，安全与名额双风险。

　　销售推荐买两套约73方的两房，后期购房者可自行打通为四房，称“单价便宜的同时享有大面积”。

　　理论上，若想合法实现两户变一户，必须向主管部门重新报批，获取《建设工程规划许可证》。

　　这需要提交由原设计或同等资质单位出具的结构安全方案，并通过严苛的审批。

　　现实是，此路不通。主管部门几乎不可能为这种改变房屋基本单元和用途的申请开绿灯。

　　即便墙能私下安全拆除，也有可能随时会被举报，面临的就是行政处罚、罚款、并责令恢复原状等。到头来，还得再花钱把墙砌回去。

　　｜图源：中国住建部

　　除此以外，楼市君实探时还发现，有房屋门内挂着“生意兴隆”的标语，经与该户的出入人员证实，确实是被用来办公。

　　销售称，对方是用来直播，实际营业执照注册地址并非在此，“只要不扰民就可以”。也就是说，这类行为在该小区是被默许的。

　　未来居住体验是否会受影响？消防等安全隐患是否增加？这类问题，购房者不得不考虑和重视。

　　｜广州楼市发布 摄

　　天河核心区的低价诱惑确实迷人，但不能用福利房、补证、圈层等噱头，掩盖其无产权保障的核心问题。

　　楼市君提醒大家：买房前一定要核实不动产权证的权利性质和土地用途，遇到划拨用地、科研用地对外销售住宅的，要提高警惕。

　　承诺补证、以租代售超20年、无独立红本的房源，更是要拉响警报。

　　买房不易，别让捡漏的幻想，变成踩坑的悲剧。