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在社区营造上，北京中建太阳宫地块以百分百的诚意

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✅✅围绕“意韵、礼序、趣活、邻里、私享、智造”这6大产品内核，强调邻里趣活、创造互动空间，智造新烟火社区，以人文关怀的细节营造，满足了市场上对于品质内卷的所有想象

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✅✅为人们带来一场前所未有的居住盛宴

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太阳宫核心区，东邻地铁10号线与17号线换乘站，西接优质教育资源，北靠成熟住区，南向商业综合体，位置得天独厚。

具体指标相当亮眼：用地面积：1.94公顷

容积率：2.6

建筑规模：约5.04万平方米（含商业配套）

建筑高度：80米，绿地率30%。

基于这些条件，我们做了个产品推演：如果按户均180平方米计算，层高3.3米，预计可规划6栋住宅楼，平均每栋约24层，每层2户，形成约300余户的纯粹改善型社区。

这样的产品形态在太阳宫板块极具稀缺性——低密度、纯住宅、户数有限，为追求品质生活的改善家庭提供了难得的选择。

参考同为中建智地的紫京宸园，5.4公顷的土地上布局了15栋楼，815户，7-25层，点阵式分布，基本上确保了最大楼间距和充足的园林空间。

太阳宫地块土地面积只有紫京宸园的36%，还有商业，土地条件不如紫京宸园，空间布局上稍显局促，打造多个园林景观难度较大。

但是考虑到楼栋数量会少一些，地段价值更高，中建打造顶尖产品系的可能性还是很大。

产品层面，紫京宸园133㎡起步，主力148、168，最大278㎡。考虑到朝青置换和改善的需求，还是做了较多的首改户型。

而太阳宫的板块能级要强于朝青，改善属性更强，太阳公元、红玺台等二手盘价格相对坚挺，更有中建玖合府（系中建玖合开发）“珠玉在前”，中建智地太阳宫项目想取得市场口碑双丰收，恐怕要拿出最大的诚意来。

中建玖合府位于中建智地太阳宫地块的北侧，一路之隔，2.7公顷（太阳宫地块的1.39倍）布局了10栋楼，围合式布局，2栋5-7层洋房，8栋16-26层小高层和高层住宅，户型面积165、168、196、258㎡。

玖合府已经交付，外立面和公区呈现度非常高，目前可以说是区域内最高品质的楼盘。而且项目11万的网签价很有优势。

这对中建智地来说，也是压力。

综合紫京宸园的产品风格的延续性，和直接竞品中建玖合府的产品形态来看，中建智地太阳宫项目可能也会采取围合式高低配布局：在地块南侧与东侧布局高楼层和商业（靠近太阳宫南路与中路的两侧），在西侧和北侧布局低楼层，同时采取一定倾斜角度。

这样既避免了低楼层产品临主干道，又较大程度避免了高楼层直面主干道的情况，同时也不影响各个楼栋的采光。

基于这个布局，推测项目可以在东侧错位布局3栋高层，南侧布局商业和1栋高层和1栋小高层，西侧布局2栋多层，北侧布局1栋小高层，共计8栋住宅楼。

楼栋及户型分布预测平面图，仅作参考，具体以项目为准

这个布局，可以保留一个较完整的中庭，保证了楼间距，并且高层还可以对望太阳宫公园，有了充足的视野。

楼栋及户型分布预测模型图，仅作参考，具体以项目为准

但是会造成朝向不正，且多层楼栋可能会是东西朝向，不符合北京人居习惯。
如果全部南北向来排列的话，以太阳宫地块的土地条件，采用阵列式也无不可。

平面图仅做示意，不具备现实意义

但是，由于地块南临主干道，将多层排在南端不符合价值定位，排在中间或者北端可能存在遮挡。

因此，采用点阵式布局，既可以南北朝向，又可以保证间距，也是一种选择。

楼栋及户型分布预测平面图，仅作参考，具体以项目为准

如此一来洋房不会受到高层遮挡，高层之间也有较大的间距，同时也形成了两块中庭空间，可以布局园林景观。

楼栋及户型分布预测模型图，仅作参考，具体以项目为准

根据中建智地的过往的项目，个人认为采取第三种方案（点阵式）的可能性要大一些。

户型可能起步会拉到170面积段，搭配190和270㎡段的纯改户型。

紫京宸园278㎡户型

由于朝阳区对阳台的管控相对较松，在这个项目应该也会看到270°采光搭配大阳台的户型。

地段价值再发现

太阳宫的价值，懂的人自然懂。

商业上，凯德MALL、太阳宫百货等成熟配套环伺；教育方面，人大附中朝阳学校等优质资源聚集；交通更是王牌——双地铁交汇，连接各核心商圈。

放眼望去，周边如太阳公元、红玺台等项目，二手房价格长期稳定在13-15万/㎡+，这为新房价值提供了坚实的参照系。

太阳宫地块的意义，远不止是增加一个新楼盘那么简单。

它代表着北京城市更新进入新阶段：不再盲目扩张，而是聚焦核心区域，通过精细化规划，补齐城市功能短板，提升现有区域的居住品质。

中建智地太阳宫地块实拍

这种更新模式的优势显而易见：

确定性高：所有配套都是现成的，没有“画饼”风险

价值稳固：在成熟地段做品质升级，价值根基牢固。

是否会重演“新房挤压”魔咒？

从土地价值看，该地块楼面价约5.9万元/㎡，未来售价预期向周边二手房看齐。但这不只是简单的价格对标，更是对核心地段价值的重估。

实际上，最近几年因为新房产品跌代迅速，高得房率、高品质公区+外立面等成了基本操作。对区域内的二手房价值形成了挤压，导致了一旦有新房上市，周围就降价的局面。

那么，中建智地太阳宫项目入市会“稀释”太阳宫的价值吗？

单从太阳宫板块来看似乎是这样的。但是，目前太阳宫之所以相对坚挺，除了品质楼盘较为集中外，也因为其恰好处于置换“枢纽”之上。

即在朝阳区北、东北的三环四环这个地带，太阳宫西侧的芍药居、惠新西街，东侧的三元桥、朝阳公园北部都无供应，这些区域改善置换到太阳宫是没有抗性的，再加上四环外的望京、酒仙桥区域，学区改善也会选择太阳宫。

太阳宫有区域虹吸的能力，这一点是很多板块不具备的，这也是其保值性强的原因，也是中建智地太阳宫项目非常值得期待的原因。

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