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逼近年关，北京润园给楼市注入了一抹亮色。

12月1日至7日，它以44套、1.39万平、9.8亿的网签成绩，成为北京新房楼市周榜的成交套数、面积、金额三冠王。

更早前的海报显示，开盘卖出35亿元。

它的第一波热销是可以遇见的，凭借中央别墅区的位置，和好房子时代的产品特色，先拿下一波区域类升级换代客户。

从目前领取的预售证来看，共供应221套房——平层159套、空墅16套、双拼46套。

截至12月10日，已网签50套房源中，平层37套、空墅8套、双拼5套，另有一部分已预订了。

在价格上，平层和空墅的价格约6.67万元/平米，双拼价格9.37万元/平米，较预售参考价有一定的打折，但很小。

它北面懋源云纪的洋房成交价为6.19万元/平、别墅6.13万元/平米，精装交付，但成交价里都未含精装价格。

而北京润园平层和空墅是精装的，但别墅是毛坯。

一、总概述

2月27日，华润置地以60.24亿元底价，摘得顺义温榆河2101-2007、2008地块，折合楼面价约3.5万元/㎡。

北京润园地上建面合计17.21万㎡，限高24米（局部27米），容积率仅1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一。

它的总建面约36.78万㎡。其中：地上建面约17.27万㎡，计容建面17.21万㎡。

共规划111栋住宅楼，483户：19栋8层洋房、92栋双拼别墅。一条东西走向的街坊路和西侧的景观绿化带，将洋房与别墅之间区隔开来，彼此独立。

19栋洋房沿小区西北侧外围排列，层高超3.3米，有错层转角露台。

其中5栋为跃层空墅，建面329平米左右：6#、7#、8#、26#和36#楼；其余均为大平层产品，建面271平米和328平米。

92栋双拼地上面积分别为354平米、405平米、455平米、505平米，加地下面积，实际面积为700平米、763平米、905平米、990平米。

整个项目分三期开发，目前在售的第一期在东北角。

第一期已经取得两个预售证，共计推出平层洋房159套，空墅16套，双拼46套。

二、平层洋房

1#平墅

1、定价逻辑：01户型332平米，02户型272-276平米，前者比后者高1700元/平米；

2、性价比高是4楼和6楼，与下层的价差分别432元/平和541元/平米；

3、02西边户没有一层，为架空层和商服；202的性价比较高，比201价格低1100平；比2#的1单元201低540元/平米；

4、01户332平米户型，贵在东面有露台赠送，但临近马路。西户只送了南北阳台，但比较实用。1#和2#东户南面有风雨连廊。

2#平墅

1、定价逻辑：楼栋中间12户，左右定价一样，即1单元02户和2单元01户价格一样。

2单元02西户面积大、价格高、与西面3#露台有对视问题，比02东户贵了1400元/平，比3#1单元东户便宜650元/平米；

2、2单元东户101性价比很高，定价竟然比1单元102要低1000元以上/平米；但顶楼却高了200元/平米；

3、2#北面有个车库出入口，所以比3#的均价少了90元/平米左右，1单元802的性价比高，与702价差1513元/平米。

3#平墅

1、定价逻辑：中间户定价一样，即1单元02户和2单元01户价格一样。

1单元01东户面积大、价格高，与东面2#露台有对视问题，比02西户贵了3666元/平；

2、2单元西户3层性价比很高，与2层的价差只有973元/平米；2层与1层的价差，为1189元/平米；

3、两个中间户定价一样，优选1单元的02户型。2单元西户为何低，也是因为3#南角受4#的遮挡，间距也只有7.26米。

4#平墅

1、定价逻辑：02户型332平米，01户型261-274平，前者比后者高1071元/平米；

2、3层与2层价差不一，西户贵了400多元/平，性价比较高的是4楼和6楼，与楼下价差分别是432元/平和541元/平米；

3、顶层和4层价格一样，凸显出4层的性价比；

4、01户的东面视野更好，遮挡更少；02西户西南方向离10#过近，只有18.91米。当然，01户北面也有缺点，会比较暗，主要是来自3#的遮挡。

5#平墅

1、定价逻辑：01户型332平米，02户型为260-273平，前者比后者高1500元/平米；

2、性价比较高的是4楼和6楼，与下层价差分别是432元/平和541元/平米；

3、2层与1层的价差不一，西户价差1513元/平米，比东户价差少了550元/平米；

4、01户332平米户型，贵在东面有露台赠送，但临近马路。西户只送了南北阳台，但比较实用。

6#平墅

1、定价逻辑：02户型332平米，01户型为260-273平，前者比后者价格高3234元/平米；

2、3层与2层价差1297元/平米，性价比较高的是4楼和6楼，与下层价差分别是432元/平和541元/平米；

3、顶层和4层价格一样，凸显出4层的性价比；

4、01户的东面距离5#虽然很近，只有6.46米，但没有对视问题，南北送阳台，更加实用。02户，西面与7#距离只有18.46米，扣除露台，实际距离只有12米。

9#平墅

1、定价逻辑：01户型比02户型价格低860元/平米左右，原因是距离东面8#太近；

2、从上下层价差看，02户型的二楼与一楼价差4216元/平米，但102室定价太高，比101贵了1400元/平米；

3、最高单价在102室，为7.38万元/平米；最贵总价在702室，2407万元/平米

4、如果介意17#遮挡和角煞，就选择01东户，但多少有隐私问题，扣除露台，间距12米多。

10#平墅

1、定价逻辑：10#的01东户比02西户单价高2380元/平米，比4#的西户高750元/平米；

2、3层与2层价差一样，3675元/平米，性价比较高的是4楼和6楼，价差分别是432元/平和541元/平米；

3、顶层和5层价格一样，凸显出该层的性价比；

4、01户的东面视野更好，遮挡更少；02西户西南方向离18#过近，距离21.4米。01户南面虽视野开阔，但有电动自行车停车场合运动场，有噪音；北面距离4#较近，有隐私问题。

三、空墅洋房

7#和8#空墅

1、定价逻辑：3层最便宜、顶层次之；首层最贵，5层次之；东西户上下价差一致；

2、7#102室单价最贵，8.55万元/平米；7#502总价最高，329平米、2676万元；

3、7#和8#的位置差异不大，都在小区中央；

4、：3层最划算，与首层价差6189元/平米。最大的影响是隐私：左右两栋窗距18.46米，但露台最短间距仅有12米左右。

四、双拼别墅

A、354平米户型（加地下共计700平米）

1、11#02西户视野最佳，但小心路煞、隐私问题；11#01东户右边是高4.8米配电室；

2、12#01东户价格低于11#02西户，背后原因大概率是视野问题；

3、13#东户和12#西户价格一样，建议优选13#东户；

4、14#东户东南朝向，比13#西户高613元/平；

5、12#西户、13#东户、14#西户、15#和16#东户，价格一样，8.65万元/平米，建议优选16#东户、15#西户；

6、临路的19#东户价格高于西户，原因是院子更大。

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B、405平米户型（加地下共计763平米）

1、28#和48#是南入户，价差270元/平米，主要是28#更加独立；

2、38#西户价格高于28#西户，主要是38#西面更加开阔；38#东户性价比高，且还是北入户，令院子完整；

3、59#价格低于48#，主要是靠近大门，尤其是东户，单价低了4250元/平米，且59#南面还有车库出入口；

4、60#西户单价9.455元/平米，性价比不太高；

5、将49#和60#对比49#性价比最高，毕竟西户少了3500元/平米，大概是60#西户前面的视野更加，但毕竟车库出入口还是很近。

C、455平米户型（加地下共计905平米）

1、20#和50#的定价差异不大，尤其是02西户，价格完全一样；20#01东户型还贵了100元/平米左右。50#的性价比更高，离会所更近些；

2、39#东户的单价突破了10W+，主要是东侧有个转角花园，绿化、隐私更佳；加上楼体和50#有些错位，视野更好；但它的02西户性价比不高，比20#、50#西户高了近1000元/平米。

D、505平米户型（加地下共计990平米）

1、21#东户和51#东户定价一样，都是9.74万元/平米，51#位置更优；

2、61#西户和62#东户定价一样，都是10.53万元/平米，62#的位置更优；

3、61#、62#为楼王，29#次之，主要是南面视野开阔，单价都突破了10W+，最贵的是62#西户10.97万元/平米；

4、拿30#、40#和51#的西户对比，30#比40#高850元/平米，大概是因为入户在北，院子更完整、且西南侧景观更好；51#价格比30#、40#稍逊，主要是西侧景观弱些。

五、点评

总结北京润园的整体选房攻略，整体应遵循以下几点：

1、平墅的定价逻辑，四层和六层的性价比较高，五层和顶层的定价大致相同，建议优先选择四至六层；

2、无论是平墅还是空墅，在选房时，优选间距较远的，避免侧面的露台带来的隐私问题；

3、在选择平墅时，建议选择中间户型，南北阳台更实用，隐私更佳；

4、选择双拼别墅，建议考虑南北入户问题，北入户的好处是，院子完整，但户数很少。

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