黑石，又买了头“现金牛”

原“中国私募股权投资”

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• 来源：PE星球
• （ID：PE-China）
• 文：韦亚军

黑石今年买入的第二家“现金牛”项目。

对，黑石又出手了。

近日，新加坡城市发展集团（CDL）发布公告称，其旗下全资子公司M&C Sakura TMK与黑石集团管理的opportunistic fund正式签约，以140亿日元（约合8930万美元或6.34亿元人民币）出售Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi。

预计该交易将于12月完成交割，CDL将在2025财年确认约55亿日元（约3500万美元）处置收益；至此，CDL年内已签资产退出规模累计超过18亿新元，提前完成年初设定的“15亿新元退出”目标。

事实上，2023年8月，CDL才以85亿日元从日本私募地产基金手中买入该酒店，2年间房价+运营净现金流合计带来65亿日元回报，IRR（内部收益率）高达约30%，被业内视为“精准卡点”的范本。

140亿，

黑石买入一笔“稳健型现金流”资产

资料显示，Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi于2019年开业，占地938㎡，总建面5585㎡，容积率约5.9，地上12层、地下1层，256间客房平均面积21㎡，定位“精品精选服务”。

酒店由日本 Nest Hotel Group旗下BSPK 品牌托管，采用“前台+自动入住+共享厨房”的轻运营模式，人房比仅0.65，显著低于日本传统酒店1.2-1.4的水平。

地理位置上，酒店位于大阪地铁长堀桥站（4分钟步程）与心斋桥站（6分钟步程）之间，正对“美国村”主入口，步行5分钟可达大丸百货、PARCO、Apple Store 心斋桥，属于大阪一级零售商圈的“核心九宫格”。

STR数据显示，2025年4-10月大阪关西世博会期间，心斋桥片区酒店平均入住率87.3%，RevPAR 1.85万日元，同比2019年增长42%；其中位置最优的精选服务酒店 RevPAR突破2.1万日元，Bespoke Hotel实际录得2.04万日元，位列片区前5。

酒店为永久产权土地+建筑，无抵押贷款，CDL持有期间未做重大CapEx，仅投入约1.8亿日元进行公区与客房软装升级，资本化率（Net Initial Yield）约4.1%，在黑石日本酒店组合中属于“稳健型现金流”资产。

此次收购，属于黑石今年买入的至少第二头“现金牛”项目。2025年10月PE星球曾报道，黑石联手TPG，收购了全球女性健康诊断龙头——美国豪洛捷公司（Hologic）。有兴趣的朋友，可以点击扩展扩展阅读《1300亿，黑石TPG买了头“现金牛”》。

本次140亿日元交易，按照256间永久产权客房计算，黑石为每间房支付约5470万日元（折合36.7万美元），在大阪高端精选服务酒店中属于“顶格”定价。

2025年，

黑石全面抄底日本

据统计，截至2025年11月，黑石在日本已落地9笔投资，总承诺金额逾1.1万亿日元（约73亿美元），涵盖“酒店、写字楼、物流、数据中心、医疗健康、人力资源”六大主题，成为外资在日本最活跃的“全赛道买家”。

1月，黑石以4000亿日元（约26亿美元）从西武控股手中收购“东京花园露台纪尾井町”（原赤坂王子酒店旧址），建筑面积达24.6万㎡，是2025年一季度全球单笔金额最大的城市更新交易。

3月，黑石联合韩国乐天资产运营平台，以1100亿日元收购乐天控股位于东京上野的“上野不忍池酒店”及“上野乐天广场”，两物业合计客房922间，零售面积1.2万㎡，黑石占股80%。

6月，黑石再度出手，以750亿日元收购三井不动产持有的“新宿三井大厦”南栋70%权益，计划2026-2028年分阶段进行外立面与机电系统升级，目标租金提升18%。

8月，黑石以5074亿日元（约35亿美元）对价发起对日工程师派遣龙头 TechnoPro Holdings的要约收购，溢价17.4%，预计2025年四季度完成私有化；这是黑石在日本最大一笔PE交易，也标志着其从“地产”延伸到“人力+IT外包”赛道。

10月，黑石旗下生命科学基金以1100亿日元收购日本医械CRO公司“Medical&Clinical Research Institute”，布局老龄化产业链。

11月，本次大阪心斋桥项目落地后，黑石在日本运营酒店客房数升至约7100间，资产管理规模（AUM）13亿美元，主题标签锁定“入境游复苏+日元贬值红利”。

此外，黑石在2025年，还继续对CapEx项目追加投资了1200亿日元，预计2027年投运。

与此同时，黑石正筹备2026年Q1推出“日元计价核心+基金”，目标规模3000-5000亿日元，主要面向日本本土险资、地方银行及高净值个人，资产包将纳入其现有酒店、写字楼、物流及数据中心，进行J-REIT 及私募REIT 双通道退出。

若基金如期落地，黑石在日本将完成“外资买方-本地资管-日元基金REIT化”的三级跳，进一步巩固其“外资在日不动产一哥”的地位。