深圳楼市：房价太离谱了。。

　　该说不说，最近的深圳楼市，真的有点离谱。

　　在二手房市场加速探底的同时，一些开发商在定价方面却自信得可怕。不止是豪宅，有的远郊新房也开始飘了起来，甚至比核心区新房卖得还贵。

　　一边是低头服软的二手房业主，一边是想把价格抬得高高的开发商，市场正变得越来越割裂。

　　01

　　进入12月，深圳二手房价格表现如何？

　　最新数据显示，在深圳中原监测的87个片区中，共有63个片区下跌，22个片区上涨，另有2个片区持平。

　　也就是说，超过7成片区挂牌均价出现下跌，市场整体仍以调整为主。

　　举个典型成交案例。

　　南山诺德国际48平小户型，月初以310万总价成交了一套，而同户型在6月份的成交价是366万，半年下跌56万；若对比市场高峰期成交价830万左右，更是大跌520万，跌幅60％以上。

　　比深圳平均跌幅40％高出不少。

　　目前，诺德国际48平户型已经拉回到了2015年左右的价格水平。

　　为什么跌幅如此惊人？

　　主要是前期被炒作涨得太猛，当时这个户型仅用一年时间就实现了超50％的涨幅。

　　2019年1月份：48平成交价410万

　　2020年1月份：48平成交价552万

　　2021年2月份：48平成交价830万

　　2025年12月份：48平成交价310万

　　换句话说，诺德国际曾经的超涨，为如今的超跌埋下了伏笔。

　　市场总是用无形的方式将人群分类。那些在房价高点时疯狂追涨的人，与如今在低点恐慌抛售的，很可能是同一批人。这种极端心态，在每一个市场周期的高点和低点反复上演。

　　02

　　与二手房市场普遍低头形成反差的是，一些新房项目在定价上的姿态很高。

　　比如，刚拿证的龙岗坂田天安云谷三期，首推301套住宅，主打建面约108-255㎡四房，备案均价7.75万/㎡。

　　即便算上综合折扣，折后均价也逼近7万大关。

　　118㎡：折后单价5.74-6.37万，总价675-752万

　　142㎡：折后单价6.49-7.13万，总价911-1002万

　　166㎡：折后单价7.18-7.83万，总价1188-1297万

　　255㎡：折后单价7.36-8.24万，总价1869-2107万

　　这个价格，都快赶上南山部分新盘了。特别是对于千万预算买家来说，当前在深圳楼市有更多的主流改善选择。

　　对比周边二手房，成交均价在4.5-5万/㎡左右。

　　尽管项目是坂田首个按新规建设的住宅，主打高端改善，但如此价差难免引发市场对其性价比的讨论：坂田的居住价值，是否真的支撑得起近7万的单价？

　　更重要的是，坂田严格上属于一个刚需板块。在这里，户型越大、总价越高的房子，在二手市场的流动性往往越弱。

　　03

　　政策层面，刚刚结束的经济工作会议将房地产列为重点，并提出“去库存”目标，这是时隔十年再次提及相似方向。

　　但与十年前相比，此次政策工具箱更丰富，包括控增量、优供给，并可能配合贴息、减税等配套措施。

　　一切的一切，只为着力稳定房地产市场。

　　如果形成政策组合拳，其力度必须超过上一轮，才有可能激活市场。但也要认识到，即便市场回暖，大概率也是结构性行情，而非全线上涨。

　　地段好、品质好的次新房有望率先企稳回升；而远郊、老旧、无核心资源的房产，则可能延续调整态势。分化，仍将是这一轮行情的主要特征。

　　对于持房者：

　　检视手中资产，优质房产可留，劣势资产应考虑优化置换，避免在分化行情中被动持有不良资产。

　　对于购房者：

　　如果是自住需求，遇到高性价比房源可择机入手；如果是投资，需更加谨慎，聚焦核心地段具有稀缺资源的房产。

　　“卖旧买新、以劣换优”是当前比较稳妥的策略，利用政策窗口完成资产升级，但不宜贪求所有条件占尽，决策效率往往比等待完美时机更重要。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。